畑になってる市街化調整区域について

いつも御世話になっております。
地目が畑になってる市街化調整区域について教えてください。
ネットで色々みたりしたのですが、基本的には住宅等は無理であるが
例外があると書かれておりました。

そのような土地を一般の人が購入して喫茶店や飲食店などをする
ことは可能でしょうか。それとも農業や林業などに関わりがないと
やはり無理なのでしょうか。

現在、都内のオフィス街で小さいですが飲食店を営んでおります。
今のところは家賃が５０万なのと、自宅（都内から１時間半くらいのところ）がその物件が出たところの近所なので、ゆくゆくそのような土地でのんびりとやってゆくことができたらなあなどど、考えたりしてるのですが・・・。

考えが甘いでしょうか。市町村によっても違いがあると書いてありましたが
市町村に聞く前に一般的に知りえる範囲で構いませんので教えていただけると助かります。宜しくお願いします。

No.8 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/01/19 11:28

http://www.city.yokohama.jp/me/machi/guid/takuch …
↑
横浜市です。

建築物の連たんに関する基準で図化してあります。
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/guid/takuch …
立地できる基準がありかどうか、
横浜市は開発委任市ですので直接出向いて聞いてみましょう。

＞畑の面積は１、２３３m2です。店舗の他に住宅も一緒に建てられるならばそれにこしたことないのですが・・・。

敷地は300m2以下で分筆が必要ですね。

住宅について下記の記載がありました。

2 当該施設は、平面図及び立面図等から前項に規定する業種の用途に供すると認められる建築物であり、住宅を含まないこと。

住宅を含まないこと？
たぶん、住宅の中で業をするのはダメであり、
店舗併用住宅は可能かと、
ただ、住宅持ちですので今の住宅の処分が条件だと思われます。
ここいら辺の、横浜市の考え方も聞いたほうが良いでしょう。

この回答へのお礼

dr_suguruさん、何度もご回答頂きありがとうございます。
あまり敷地が大きいと分筆が必要なのですね・・。

店舗併用住宅で構わないのですが＾＾
今、住んでいるところは横浜市と川崎市の境目で住所的には川崎市に
なってしまいます。

住宅は親や兄の名義になっていれば問題ないでしょうか。
私は嫁に行った立場なのですが、現在はそこで主人もみんな一緒に
暮らしてるいるのです。

ほんとに詳しく知っていて、知識があると何をするにも全然違うんだろうなあと実感しました。
細かく丁寧且つド素人の私にでもわかりやすく教えてくださったこと
本当に感謝します。
さっそく、横浜市の方に問い合わせしてみることにします＾＾
本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/01/19 13:51

No.7 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/01/19 10:36

＞その畑が、農業振興地域だと無理です。

優良農地のど真ん中であれば無理ですが、
一概に34-1で除外は無理と言う回答は間違ってます。

この回答へのお礼

dr_suguruさん、色々とご助言頂きありがとうございます。
私のような素人にも、わかりやすく説明してくださって、とても
有難いです。＾＾

お礼日時：2007/01/19 10:55

No.6 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/01/19 08:46

地方や郊外沿線にあるファミレスなどの立地の殆どが市街化調整区域です。

他の方が仰っている『日用品店舗販売』とはコンビニのことです。
市街化調整区域で謳われている、市街化を抑制するというのは、
主に居住用住宅の建設の事です。
農地は、農地転用４条申請で地目変更できれば何とかなりますが
その畑が、農業振興地域だと無理です。
良さそうな場所があれば、そこを管轄する役場の都市計画課にいって確認してください。

この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。日用品店舗販売とはコンビニの
ことなのですか。

農業振興地域・・・初めて聞きました。役場の都市計画化にいって
確認してみるのも良いのですね。わかりました。

ご親切にありがとうございました。

お礼日時：2007/01/19 10:43

No.5 回答者： ks5518 回答日時： 2007/01/19 00:41

市街化調整区域とは、、、、都市計画が制定されていて、市街化区域と市街化調整区域に分けられているところを「線引きされている」と俗には言いますが、都市計画が制定されていても、「線引きがされていない地域(未線引き、非線引き)」という地域があり、ここは調整区域に比べて、数段開発がしやすい地域が存在します。

もちろん、都市計画法の前に、農地などの諸条件はもちろんありますが、、、、

そういった事を視野に入れて探すと、良い土地はいくらでもありますよ。

この回答へのお礼

ご丁寧にご回答頂きましてありがとうございます。
調整区域に比べて開発がしやすいところがあるのですね・・。

ちょうど目にとまった物件がそのあたりでは破格というか
そうとう安く出ていたもので、色々と夢みたいなことを考えたりしたものですから。

あきらめずに気長に探してみるのも手ですかね。＾＾

お礼日時：2007/01/19 10:38

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/01/18 22:41

補足します。

横浜市です。
都市計画法第34条第1号の運用基準
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/guid/takuch …

結構解りやすく書いてありますよ。
立地基準、施設基準が多少違いますね。
県が変われば「国」が違うからでしょう。
建築予定地の開発委任市の３４－１の基準見ないと多少数字が違うかも知れませんね。

それと、調整区域は合法立地できる人にとっては宝の山です。
臆することはありません。

この回答へのお礼

ご回答、度々頂き本当にありがとうございます。
実はちょうど、その欲しいなあとおもっている土地が横浜市なので
読んでみますね＾＾

色々と調べたりしてみようと、とっても勇気づけられました。
はなっからあきらめたほうが良いのかな・・・とか思っていたので。
本当に何度もご回答頂き勉強になります。

お礼日時：2007/01/19 10:52

No.3 回答者： titi66 回答日時： 2007/01/18 22:05

基本的に市街化調整区域には手を出さない方が良いでしょう。

　電気や水道が引けない事もあります。
しかし、　調整区域内であっても、　既存宅地（既に家がある、　農家の方の家）の場合、　更地にしての建て替えは建築確認が下りませんが、　リホームは出来ます。
「50戸れんたん」と言うのに掛かっていれば可能性はありますが、　相当の知識と調査をしなければ出来ません。（説明は省きます）。
農転も申請から許可が出るまで（出ればですが・・）数年掛かる事も良くあります。

この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。
素人にはやっぱり難しい面がありそうですね・・・。

電気や水道・・・そうですね、そのことも心配しないといけませんね。
申請から許可まで数年っていうのは厳しいですね。

リフォームというようなやり方も一つの方法ですね＾＾
参考にさせていただきます、ありがとうございます。

お礼日時：2007/01/19 10:48

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/01/18 22:01

＞そのような土地を一般の人が購入して喫茶店や飲食店などをする

ことは可能でしょうか。

都市計画法の３４の１で許可メニューはあります。
名古屋市の運用基準をのせてきます。
http://www.city.nagoya.jp/_res/usr/22121/unyou_k …
ｐ２５を見てください。
通称「日用品店舗販売」です。
喫茶店、飲食店などはこの３４－１で許可申請します。

＞それとも農業や林業などに関わりがないとやはり無理なのでしょうか。

３４－１で考えるなら無関係です。

＞現在、都内のオフィス街で小さいですが飲食店を営んでおります。
今のところは家賃が５０万なのと、自宅（都内から１時間半くらいのところ）がその物件が出たところの近所なので、ゆくゆくそのような土地でのんびりとやってゆくことができたらなあなどど、考えたりしてるのですが・・・。

あなたの条件でＯＫ。
住宅はどうするの？
店舗だけ？

＞考えが甘いでしょうか。市町村によっても違いがあると書いてありましたが

これは、都市計画法の条文ですので全国どこでもあります。
開発審査会基準ではありません。
名古屋市の運用基準ｐ８に、
日用品店舗事前相談資料集があります、参考に

補足として
・建築したい場所の集落性は？
※50戸連担＝建物の敷地から次の建物の敷地を数え50戸が連続してます？
・畑の面積は？
・店舗のみ必要？
・住宅はいらない？

教えてください。

この回答への補足

とても親切なご回答ありがとうございます。＾＾
５０戸は連続はしていないですね。ただそのあたりは高級住宅地と言われるところでそこから１００メートル先には老人ホームや住宅が密集しています。

畑の面積は１、２３３m2です。店舗の他に住宅も一緒に建てられるならば
それにこしたことないのですが・・・。

dr_ suguruさんが教えて下さった都市計画法というものがあるのですね。
さっそく拝見させていただきます。やっぱり無理かな・・なんて思ったり
していましたが、実現できるかは別として色々調べてみるのは良いことですね。

本当にありがとうございます。

補足日時：2007/01/19 10:27

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/01/18 17:17

>そのような土地を一般の人が購入して

まずこの段階でつまづきます。
つまり農地法の適用を受ける地目が「畑、田」などの農地の場合、そもそも農業委員会に農家として富みめられている人でなければ所有権移転登記が出来ません。

購入自体は登記しないで購入する道はありますけど、第三者に自分の土地であると主張できないので、購入できないのに等しいのです。

>喫茶店や飲食店などをすることは可能でしょうか。
その土地を農転しない限りはそういうものを建築できません。

>それとも農業や林業などに関わりがないと
そういう問題ではないです。農家であれば購入は出来ます。でも農転は別問題なので喫茶店などはやはり出来ないです。

>考えが甘いでしょうか。
とは限りません。

>市町村によっても違いがあると書いてありましたが
その通りであり、要は「農転許可」を出してもらえるのかどうかにかかっています。
それはその地域の農業委員会（役所）が決定することです。

>一般的に知りえる範囲
となると上記の通りです。可能性は農業委員会に聞くこと。それしかありません。

この回答へのお礼

迅速にご回答くださりありがとうございます。
また、易しく教えてくださって、ド素人の私でも、理解できました＾＾
まずは、農業委員会というところに聞いてみることが第１歩ですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/01/18 19:14