悩んでいます！土地購入資金の借り入れについて

まったくの素人です。失礼します。

新居の購入にあたり、次のように進めるつもりです。
(1)土地の購入
(2)工務店との打合せ
(3)住宅建築着工（土地購入から半年後くらい）
(4)住宅完成・入居（土地購入から１年後くらい）

予算は、
土地　２０００万
住宅　２０００万
諸費用　５００万

資金調達は
自己資金（住宅財形貯蓄）　１５００万
借り入れ（財住金から）　　３０００万

以上のように考えています。

最近になって、良い土地物件がみつかり、土地を購入しようと考えています。
土地取得に対して、自己資金の不足分は財住金からのローンを組むつもりでいましたが、
先行取得に対する土地の代金については、
財住金から借り入れができないということが、最近わかりました。
住宅財形貯蓄も土地の購入の際に充当することはできないようです。

２年以内に住宅を建築する場合には、住宅を建築する際に、
先行取得した土地の代金も借り入れることができるらしいのですが、
住宅を建築するまでは、銀行などからの借り入れに頼るしかなく、
財住金から土地代金を借り入れる際（住宅を建築するとき）は、
抵当権順位１位を財住金にする必要があるそうです。

土地代金を銀行から１年間くらい借り入れた場合、
通常の銀行の住宅ローンを借り入れる形になるのでしょうか？
１年間しか借り入れないのに２５年のローンを組んで、
財住金からの借り入れができた時に、繰上げ一括返済し、
銀行の抵当権を抹消するといった形になるのでしょうか？

また、このようなローンを組む場合の注意点、
おすすめの銀行ローンなどについても、教えて欲しいです。

どうぞよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/06/01 10:41

質問者自身で情報収集するには「土地先行融資」「つなぎ融資」でサイト検索をして下さい。

一番オーソドックスなのは、最終融資扱い先の制度にあるつなぎ融資を利用する形態で、以下は財形住宅金融のつなぎ融資の案内頁です。（本来のつなぎ融資は建物完成引渡しと公庫からの融資の時間差を埋める制度ですが、土地代・建物中間金にも可能となっています）
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi.htm

一般銀行でこの種のつなぎ融資ができるかどうかは銀行毎に確認する他ありませんが、
(1)土地のみの状態で25年のローン期間設定をすることは有りません。
(2)ローン同様の金利設定では、手間がかかる割りに金利収入が少ないことになります。
６０万円（3000万円×２％×1年）、一方で融資の手間は同じでも30年の期間なら金利総額は１５００万円になる。
(3)今回の場合には、自己資金を先行させれば融資金額がＭＡＸ１０００万円程度となる為、１０００万円×２％×1年＝２０万円となり、銀行側のメリットが更に小さくなる。
(4)ということで、土地先行融資を扱う銀行でも、商品的には自行のローンへ切り替わる場合のみ取扱する、というのが通常でしょう。
(5)銀行個別融資（プロパー融資）という形になれば、当然銀行側は高い融資金利（仮に５％相当）を求めてくるのではないかと考えます。
(6)加えて、担保設定・解除・再設定と登記関係費用が二倍必要、更に融資取扱手数料等も必要になる点のデメリットはご理解下さい。