賃貸か中古戸建（築20年）購入か

東京都杉並区在住です。諸事情により来年春くらいまでに引越しする必要があります。賃貸物件を希望条件で探すと、2LDKのマンションで16万以上はかかります。マンションは少ない地域で、新築戸建ですと駅徒歩15分前後で最低でも5500万程度、満足のいく条件で探すと6000万以上が相場です。

夫（自営業）と妻（正社員）子供1人（0歳）で、世帯収入1200万程度ですが、今は夫の収入の振れ幅が割とあるので5年くらい新築物件は買わずに様子見しようかなと思っていました。

先日、杉並区丸の内線沿線　徒歩5分以内、角地（北東）で整形地、土地55平米、建物100平米、築20年の中古物件（リフォーム済み）5000万円が出ました。これなら賃貸+アルファの金額を月々支払って、4,5年で状況が変わったら土地として売れば賃貸で借りた場合とトントンで広い家に住めるかなと思ったのですが、甘いでしょうか？ここの土地の最大の問題点は火葬場や寺（墓地）が近いことです。

また、購入する場合、一生住むつもりであれば長期固定ローンをと考えていたのですが、もしかして売るかもしれない（売らないかもしれませが）場合、住宅ローンは35年固定ではないほうがいいでしょうか？ご教示いただけると幸いです。

No.3 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/04 10:49

質問文の情報のみで判断しますと結論としては賃貸住宅への転居が「無難」ではないでしょうか。

中古物件に関しては価格を土地代のみで割り戻すと坪300万円です。
55m2（約16.6坪）の土地が更地だったとして坪300万円の評価が出る立地でしょうか？杉並区丸ノ内線沿線であれば、単価として皆無ではないでしょうが面積が小さい為に更地評価でそこまでは出ないものと思います。そして建物がリフォーム済みという点を考慮してもその価格には建物分のプラスαが乗っている価格かと思います。

バブル期のようになぜだか持っているだけで右肩上がりに不動産の価値が上がっていく時代であれば質問者の想定も成り立つのですが、今は割と不安定な時代です。かといって丸ノ内線沿線徒歩5分以内の立地が著しく下落するとは思いませんが、更地評価で4,000万円を欠けるような評価しか出なければ将来の売却がままならないリスクがあります。

他の方も触れておりますように、ローンを組めば金利負担により物件価格以上の総支払額が必要になる点や売買に伴う諸費用・税金の類が意外に発生しますし修繕も全て自己負担です。
それらの負担を全て含めて売却後にツーペーになるには、先に書いたように地価が右肩上がりに上昇しているという背景がないと有り得ない話となります。簡単に言えば今日買って同じ値段で明日売れたとしても大きな損が出るわけですね。

ですから中古を購入することで賃貸より広くゆったり住めることにメリットを感じるのであれば、そのメリット（価値）の部分は負担する覚悟で買うべきであり、将来元を取れるという目論見は捨てたほうが賢明です。5,000万円で買っても将来4,000万円でしか売れなければローン残債不足分は自己資金で補う覚悟がないと結局売ることが出来ませんので。

＞もしかして売るかもしれない（売らないかもしれませが）場合、住宅ローンは35年固定ではないほうがいいでしょうか？

売る可能性が高いならば10年固定程度でスタートでも良いのでしょうが、先に書いたように「売りたい」と「売れる」ことを混同しないように注意してください。いずれの期間でローンを組んでも売る為には残債の一括返済が必要ということです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。諸経費や金利などよーく考えて、決めたいと思います！

お礼日時：2007/12/05 16:34

No.2 回答者： yamadatcm 回答日時： 2007/12/04 10:19

中古を購入する場合のリスクとしては大きく次の二つ。

・予想外の修繕費
・相場変動による減価

購入か賃貸かは万人に共通する正解はありませんので、いろいろ調べた上で、少々先のことを見据え、あなたにとっての正解を導き出してください。

ローンについては、向こう５～１０年以内に売却することが決まっているなら３５年固定でないほうが良いです。
１０年で売却する場合、残りの２５年分の金利固定の保証というサービスは無駄になるわけです。
それなら最初の５年または１０年だけ固定のローン商品を選ぶべき。
その方がだいぶ金利が安いはずです。

「利息は最初がでかい」これも忘れてはいけないポイントです。

参考URL：http://blog.smatch.jp/takkun/category_13/

この回答へのお礼

ありがとうございます！ローンは短いものを中心に考えたいと思います。その前に、購入するかどうか・・・ですが。URL参考にさせていただきます！

お礼日時：2007/12/05 16:31

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/12/04 10:18

基本的に

　「自分の住む住居を販売や損得の対象と考えるのは間違い」

どんな物件でも売れば損失が出るのは覚悟すべきでしょう

一般的な場合は

・５０００万円で購入、借入４５００万円
・暫く住む
・売却予想３５００万円、借入残高４０００万円
・売るに売れない．．．

こんな人が多いですね

＞4,5年で状況が変わったら

変わらなければ．．．悪化したら．．．こう考えるべきでしょう

普通の住宅では

　物件の価値低下＞ローン＋維持管理費

・５０００万円の借入は返済額７５００万円

　「５０００万円の家を７５００万円＋維持管理費で購入する事になる」

現金で買わない限り「５０％高以上」で買うことを忘れないことです

賃貸＝住居費用＝家賃
持ち家＝住居費用＝借入金返済＋利息返済＋維持管理費＋税金

維持管理費用＋税金＝年間１２～１８万円

賃貸だと築２０年・３０年の物件は家賃も低下してきます
ローンは変化無しあるいは上昇します

持ち家って意外と住居コストは掛かる贅沢品です、それを承知で買う物でしょう

なので．．．「夢のマイホーム」．．．なのです

この回答へのお礼

なるほど。勉強になりました！よーく考えたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/05 16:30