習志野市、築20年のライオンズマンション1300万円の購入を考えています。

Question

家族構成は、共に30台半ばの妻（専業主婦）と、来年3歳になる長男の3人家族です。
実家は共に静岡県ですが、私の仕事の都合で4年前に関東に引っ越してきました。
現在築30年、50mと狭く快適とは言えない（結露等が酷く毎日手入れをしても天井、壁、畳が黴が生える等）賃貸アパートに\94000（駐車場込み）に住み、何れは持ち家をと思いながら4年間が過ぎました。

購入検討の理由は
・諸事情により今後地元（静岡）に帰れる可能性が低い
・今後給与が上がる可能性が低い（高額な新築は手が出せない、蓄えが無い）
・今後40～50才を、高額な賃料10万弱の金額を払い続ける事への不安
・最新の設備とは言えませんが、90mと広くもう一人増えても対応が可能

懸念事項
・古い事と広さがある為ローン以外に膨らむ金額はやや高額
（管理費17000円、修繕積立、15000円、駐車場計9000円）ですが、外観のデザイン等気に入っている部分もあり真剣に検討しています。
希望は駐車場を入れて3万円以内ですが、新築で比較的管理費が安い大規模マンションでも年月が経てば徐々に管理費等は上がる様ですね
（当初無料だった機械式駐車場が有料化する等）

結婚して約10年現在の収入は500万程ありますが、恥じかしながら蓄えもなく、購入した場合早めにローンを返したいと思っています。
1.特殊な事情で例：地元に帰る為、売却
2.若くい私たちが築20年のマンションを購入し、一生住むにあたり注意点がありましたら教えて頂ければと思います。
以上
宜しくお願いします。

rika-chan · Accepted Answer

中古マンションは、私はあまりお勧めできません。管理費、修繕費、駐車場とあまりにも余計な費用がかかりすぎます。私なら、中古の一軒家をお勧めします。家の資産価値は落ちているので、固定資産税は少ないし、関東なら土地の値段は落ちないからです。実際、私の家は相模原市で、築15年一戸建て、2500万円。そのうちの家の値段は、700万。あとは土地の値段。ローンを払い終わって、もし売り払う段階になったとしても、中古マンションと比べて、どちらがお得か分かりますね？？
実質、中古マンションなら、ローンを払い終わったら、資産価値はほとんどないと思ったほうが良いです

almyte · Answer

No3です。

＞やはりライオンズの管理費は高めですか、水廻りのリフォーム２００万は予想以上の金額でした

そうですね、内の85平米で言いますと、近隣の他物件なら管理費約1万円、修繕積立金約9千円の合計約2万円と言う物件が多いですが、内では管理費約1万5千円、修繕積立金約1万4千円の合計約2万9千円です。

また、90平米クラスの物件での水周りのリフォームの金額ですが目安として、システムキッチンの交換で60万円、ユニットバスの交換だと80万円、トイレ設備の交換だと15万円、洗面台の交換で8万円が最低限必要ですよ。

almyte · Answer

関東の人間は在りませんの習志野市と言う地域に関しては、全く判りませんが、他地域で築20年程のライオンズマンションの住民ですので、それ以外の点に関して回答します。

まず、中古マンションは、築15年を超えたら中々買い手が付かないので、売却しても二束三文になると言う気持ちで購入する必要があります。

また、共有部のメンテナンスは、管理組合が行ってくれるとはいえ、占有部に関しては、自分でメンテナンスを行う必要がありますので、築15年を超えると、5～10年程度の間隔で50～100万円程度のリフォーム費用が、必要となってきますので、購入後の家計にそれなりの余裕が無いと、維持は難しいです。

特に、築20年の物件であれば、水周りのリフォーム状況を確認してから入居前に対応しておかないと、入居後に纏めて故障と言った事態が起こって、修繕費で200万円を追加ローンと言う話もありえます。

ですので、貴方の状況での購入は、正直お勧めできませんね。（ローン額が購入額の90%未満に出来ないと、予想外の事態で経済的に破綻すると思いますよ。）

あと、ライオンズマンションは、他に方の指摘に在りますように、管理費や修繕積立金が他の物件よりも明らかに高いです。（内の場合も、近隣の他の物件と比べると、1.5倍から2倍しています。）
その影響か、オーナー住民は管理組合への関心が高いので、大規模修繕等は、他のマンションよりもシッカリ行われている様に見受けられましたし、管理費等の値上げと言った話題に発展しないように努力しているようで、管理組合が健全に機能しているように思えます。
でも、将来的にはオーナー以外の住人が増えていくと思われるので、何時まで管理組合が正常に機能しているかに、不安もあります。
とはいえ、トータル的に見て、他のマンションよりは寿命が長い物件になると思えたので、私は現状の管理等が割高な点には納得しています。

sukku · Answer

注意点
・諸費用分の現金は用意できるとして、頭金がない状態で購入すると、想定外の事情（Uターン、失職等）で売却したくとも、
ローン残＞売却金額となって抵当権が外れずどうにもできない可能性が高い。

・築20年で一生住むと築60～70年にはなるが、修繕費の見通しはどうか、そもそも一生住めるのか？

・老朽化したり管理が悪化したりしても、値段を下げれば少なくとも売却可能な立地であるか？（売却できないと、管理費・修繕積立金を払い続けなければならない）

結論としては、中古物件は続々出てきますし、お子さんの小学校入学までに500万位の頭金を確保することを目指しつつ、色々な物件を見たり勉強したり
することをお勧めします。

noname#101569 · Answer

30代で今後、年収が増えないなら習志野の築20年のライオンズマンションを買いません。
ごめんなさい。私なりにスッパリ言うけど私なら買わないです。
理由として習志野市の場所によっては東京湾を埋め立ててできた地域、つまりゴミの埋立地だから。
すごく土地として悪い。
実際、それを知らない地方の出身の方が買うのが殆どですよ。
昔からの東京住まいなら買いません。絶対にです。
それと20年の築マンションだと丁度大規模修繕が終わったあたりだと思いますがライオンズマンションってみての通り、管理費や修繕費が高い。これよく考えよう。ローン終わってもこれだけ払うってかなり無駄です。
それに固定資産税がかかりますし、奥さんが専業主婦ならその奥さんが将来子供が大きくなって再就職しても大した馬力（稼ぎ）になりません。
なので貴方だけの働きでやっていくことを考えたらこの物件ですら高いです。

今の\94000のアパートの現状を変えるほうがいいです。
例えば県営住宅、市営住宅、公団住宅などです。
入居できればそうすれば4万とかそのあたりで入居できます。
公団住宅も7万くらいじゃないのかな。
豊かな生活を家以外の部分でしたいからですと個人的に思います。
1300万程度の物件はゴロゴロしているはずですが立地などを再考したほうがいいでしょう。
古い家は水周りが大変です、特にマンションの場合、水漏れで下の階の方とのトラブルもありますし水周りの修繕は個人なのでそのときお金がないなどの理由で放置すると後々大変なことになります。
お子さんの教育方針にもよりますがかかる教育費を考え家にかかる金額を考たほうがいいと思いますね。

蓄えもないなら最初に諸経費ローンも組まないといけませんし、ローン半ばで例えば離婚とか、払えない状態になったときにローンで赤字になることを考えるとかなり痛いです。
まして不況ですから新築マンションですら値下げしています。
貴方のように今後そういう物件を買うと思う人が本当に居るのか考えたほうがいいです。

習志野市、築20年のライオンズマンション1300万円の購入を考えています。

中古マンションは、私はあまりお勧めできません。

No3です。

関東の人間は在りませんの習志野市と言う地域に関しては、全く判りませんが、他地域で築20年程のライオンズマンションの住民ですので、それ以外の点に関して回答します。

注意点

30代で今後、年収が増えないなら習志野の築20年のライオンズマンションを買いません。

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