調整区域？要資格？建設許可？

「こういった土地に、自宅を構えることが出来るのか？」が知りたいです。
当方は、土地を探し出したばかりで何も分かっていない超初心者です。
見当違いな質問かも知れませんが、よろしくお願いします。

実家の目の前にある二つの土地が、販売されていることを知りました。

【土地Ａ】
○市街化調整区域　○用途地域：指定なし　○地目：宅地（新宅地）
○現状：鉄骨造鋼板葺平家建
　『※再建築時には建築許可が必要です。』と備考欄にありました。

【土地Ｂ】
○市街化調整区域　○用途地域：指定なし　○地目：畑
○現状：更地
　『要資格（白地）、セットバック要』と備考欄にありました。

実はこの二つ、元事務所（Ａ）とその駐車場（Ｂ）だったところなのです。
今は会社を閉じられ、事務所も空き家になっています。
両方とも、一般民家には十分な広さがあります。
水道・ガス・電気・ＮＴＴも大丈夫です。

私の第一希望は、何の弊害が無いとしたら、
日当たりなども考えて土地Ａを購入し、
事務所だった建物を壊して自宅を建てることです。

ここで私がわからないは、
「私は要資格者に当たるのか？」「構築許可とは何だ？」
「そもそも資格の問題ではなく、土地Ａには一般民家は建てられないのか？」
という点です。

私と実家のことです。
○実家と土地Ａ・土地Ｂは約４ｍの公道を挟んでいます。
○父が58年ほど実家に住んでいます。実家は借地です。
○私は二人姉妹の長女です。結婚までの29年間、住みました。
　結婚して9ヶ月になります（今は別の市に住んでいます）。

回答を頂くのに、他に必要な情報があれば補足いたします。
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： bita333 回答日時： 2007/12/07 21:38

分かる範囲で回答します。

○市街化調整区域(抑制する)；たくさん建物を建ててほしくないところ。
　　　　　　　　　　　　　　市街地から外れたところ。
○市街化区域　　(促進する)；建物を建ててもいい。市街地。
【土地Ａ】；建築確認は、こういう敷地に、こういう建物を建ててもいいか役所にきいて、OKをもらう書類。
どこかの建築士が耐震偽装して問題になった。
大雑把にいえば、これから建てる全ての建物に必要。
【土地Ｂ】；地目が畑なので、農業委員会(役所にある)の許可が必要かも。
勝手に農地を潰してはいけないという法律があるので、許可書がほしい。
もしかしたら、事務所が許可をもらってるかも（役所できけば分かる）。
白地というのはこれのこと？
不動産屋さんが売ってるから、不動産屋さんに聞くといいと思う。

セットバック・道が狭いので、道路幅確保する分は家をたてないで、道路に提供するのが家を建てる条件ということ。

不動産屋さんに、質問の内容を聞くか、
役所の建築課、農業委員会で、質問の内容の土地に家を建てられるか
聞くのがいいと思いますよ。
参考までに

この回答へのお礼

こんばんわ。回答ありがとうございます。

不動産屋さんに聞く前に、少しでも何か分かれば。。。と思ったのですが、
やはりここの質問だけでは難しいようですね。
いろいろとご説明くださり、ありがとうございます。

最後になりましたが、お礼が遅くなってすみませんでした。

お礼日時：2007/12/11 19:33

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/12/07 23:15

＞「私は要資格者に当たるのか？」

質問Ｂの要資格とは
農地取得しての建築の要件で、線引き前居住の要件です。

＞○地目：宅地（新宅地）

新宅の言葉、意味を知ってますね？
線引き後の宅地で＝都計法43条許可が必要です。
新宅を知っているようですので、回答は省略します。

＞「構築許可とは何だ？」

都計法43条の「建築許可」です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

＞「そもそも資格の問題ではなく、土地Ａには一般民家は建てられないのか？」

市街化調整での建築は、
・線引き前所有
・線引き前居住
のどっちかの要件が必要です。

＞○実家と土地Ａ・土地Ｂは約４ｍの公道を挟んでいます。

道路後退（基準法42-2）は基準法で、
都計法の許可には、「自己用」の住宅は関係なし。

＞○父が58年ほど実家に住んでいます。実家は借地です。

市街化調整に↑継続居住なの？
借地云々は関係なし。
※市街化居住は、100年住んでも関係なし。
建築できません。

＞○私は二人姉妹の長女です。結婚までの29年間、住みました。
　結婚して9ヶ月になります（今は別の市に住んでいます）。

Ｕターン分家は、本家（親）の居住要件のみ。

＞必要な情報があれば補足いたします。

ちなみにうちの県の分家許可は
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

県が違えば、審査会基準がちがいます。
あなたの県の基準を確認しましょう。

＞『※再建築時には建築許可が必要です。』と備考欄にありました。

当たり前に都計法の43条の「許認可」要件が記載してありますが
これは、誰もが許可申請できるものではありません。

この回答へのお礼

お詳しい回答、ありがとうございます。
いくつか、逆に質問させていただいても良いでしょうか？

＞農地取得しての建築の要件で、線引き前居住の要件
すみません、この意味が分かりません。

＞新宅の言葉、意味を知ってますね？
新宅は「線引き後、調整区域内に何らかの理由で家を建てられるようにしたところ」だと認識しておりますが、
それでどういう手続きが必要なのか、などはわかりません。

＞市街化調整での建築は、…のどっちかの要件が必要です。
＞市街化調整に↑継続居住なの？
以前、「“調整区域に線引き前から続けて居住している者、もしくはその子”が要資格者にあたる」と書かれているのを見たので、（もちろん他にも条件があると思いますが）私はどうかと思ったのです。
父は、父が生まれてから今まで、ずっと住み続けています。
一応「同一調整区域内」らしいです（本当に同一かどうか、私には分からないのですが）。

＞Ｕターン分家は、本家（親）の居住要件のみ。
ということは、両親が住む家を作らなければならない、ということでしょうか？
だとしたら、分家じゃない気がするのですが、私の認識不足でしょうか？

大変申し訳ありません。
もう一度ご教授願えれば幸いです。

お礼日時：2007/12/11 19:45

No.3 回答者： noname#60564 回答日時： 2007/12/08 14:49

はじめまして、

貴方の質問に回答するには、コノ限られた、スペースでは、無理です。
(1)信頼の置ける　「土地家屋調査士」を探して、費用を払って、建築許可が下りるか、否か、の調査を依頼しましょう。
(2)次に建築許可が下りたら、一級建築士に、建物の設計を、貴方の要望を、図面に、表して、確認申請を出しましょう、
(3)確認の許可が下りて、見積もりを、建築業（大工、工務店、ＥＴＣ）者に依頼＋既設建物の壊し＋土地の整地等を、建築士に相談しながら、金額を精査してもらいましょう。
(4)此処から初めて、神主さんを呼び地神蔡トナリます。
∴貴方の質問は(1)が始まりですので
(1)の仕事は（土地家屋調査士）です
善い、同上の士、達と、巡り合えますように、好い家を建ててくださいね。

この回答へのお礼

こんばんわ。
分かりやすい回答をありがとうございます。

実は先週末に不動産屋さんに出向けない用事を抱えており、
それまでに少しでも何か分かれば、と質問をさせていただきました。

今のところ私が直接お願いできる“信頼の置ける「土地家屋調査士」”さんがいないので、
ツテなども使いながら探してみます。

御礼が遅くなってすみません。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/11 19:49

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/12/12 09:10

＞農地取得しての建築の要件で、線引き前居住の要件

すみません、この意味が分かりません。

これは、うちの県の開発許可基準です。
最終的には、あなたの県基準となります。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
あなたが調整区域の土地を取得して建築する場合は
市街化調整区域決定（線引き）前から継続して調整区域に継続して居住していることが条件です。
7号要件
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
申請に係る土地は、次の各号のいずれかに該当するものであること。

の(2）のことをさします。
この要件がないと、線引き前宅地（旧既存宅（現行17号基準））及び34-8-3以外の土地は取得できても、都市計画法の制限により建築できません。

＞一応「同一調整区域内」らしいです（本当に同一かどうか、私には分からないのですが）。

その土地の市町村都市計画で教えてくれます。

＞両親が住む家を作らなければならない、ということでしょうか？

本家が市街化調整区域前から存在しているので
分家要件がある。
今、建築しても要件はありません。