アパートの床が抜けたのですが

Question

アパートの床が抜けました。大家さんは老人ホームにいるということなので、管理会社に連絡しましたが、「グダグダ言うな」「文句があるなら出て行け」などと言われます。 
この管理会社は更新の時に特約としてリフォーム代や法外な延滞料金を請求してきた経緯があるので、更新書をちゃんと交わしていません。 

それで、当方としては、アパートの床を修理するならば、管理会社が指定した工務店によると、部屋全ての床の修理が必要とのことなので 
1、今の部屋の、床などの修理、修繕 
2、修理、修繕中に現在と同じ様に暮らせる仮の住居(現在の私の職業柄、ガス、電気、水道などの一般的なインフラストラクチャーの他、ブロードバンド設備が必須となります。) 
3、その仮の住居への荷物梱包、運搬費用 
4、仮の住居へ入りきらなかった荷物が出た場合、その保管場所と管理 
5、その仮の住居から仕事などの所用である場所に行く場合に、もとの住居から行った場合と生じる交通費の差額 
6、部屋の修理が終了した後の荷物の梱包、運搬費用 

出て行け、というのなら、立ち退きということで、立ち退き料として 
1、次の住居への礼金と仲介手数料 およそ15万円以内 
2、転居実費、およそ5万円 
3、新住居1ヶ月分の賃料、およそ5万円以内 
4、迷惑料、およそ4万円 

を要求しております。 
相手の管理会社はこちらが内容証明を送ったり、専門家と相談した旨を話す度に態度を変えてきます。 

無料相談所で聞いたところ、この先、どちらの保証もちゃんとされない場合は、「調停」に持ち込んだ方がいいとも言われたのですが、「調停」の場合、どこに相談して、どうすればいいのでしょうか? 
また、私の要求は間違っていないでしょうか?

kuri_kurio · Accepted Answer

賃貸契約書に記載があるかもしれませんが
基本的に大家さんの住所地、または物件所在地の地域を
管轄する裁判所に「調停」の申立を行います。

調停とは、「調停員」がお互いの言い分を聞くなどして
和解案を出すための場とお考えください。
ここで和解できなければ、通常訴訟へ移行します。

調停や訴訟等を行うと、その結果が出るまでは
当然に補修工事を行うことはできなくなります。
その間、抜けた床のまま部屋が使用されるか、自己の費用をもって
仮住居を手配する必要が出てくると思います。

なお、「床が抜けた」状況や状態がわかりませんが
床が抜けた部屋は完全に使うことが出来なくなったのでしょうか？
床板が湿気等によりブヨブヨしてきて、その一部を踏み抜いた等であれば
多少の危険はあるにしても、別の部屋等を使用することができれば
工事の進捗状況にあわせて荷物を移動したり
抜けた箇所の上から板を置いて補強するなりして
対処するのではないでしょうか？
床の張り替えのみであれば、大工の人数や手際にもよりますが
早ければ１～２日、遅くとも３～７日間もあれば工事は終わるでしょう。

このような事情から、修繕費用について１００％大家側が負担するのであれば
工事に伴って「仮住居を用意しろ」「交通費の差額を出せ」などの請求には
応じてもらえない可能性が高いと思います。

以前にある大家さんから聞いた話なのですが
店子から貸店舗の雨漏りを直してほしいと言われ、大家さんの全額負担で
補修工事の段取りを進めているうち、店子から
「工事の間の休業補償はどうなっているか？」「迷惑料等は払ってもらえるのか？」等と
執拗に要求されたことに腹を立て、結局は補修工事を取り止めにしたことがあるそうです。

もともと契約当初の時点から築後３０年以上建った古い建物であり
建物が相当に傷んでいることを借主も納得のもとで周辺相場に比べて
大幅に安い賃料で貸していたにもかかわらず店子からの執拗な要求に
最終的には大家さんもキレてしまい
「今後５年間、家賃は要らないから自分で直してくれ！」と言い放ったそうです。
・・と、これは極端な例ですが・・
今回のようなケースの場合、いったい誰のせいで床が抜けたのかを証明しにくい事が
考えられます。　アパートの他の部屋は大丈夫なのに貴方の部屋だけが抜けたとなると
貴方の使い方が原因だと主張される可能性も出てくるでしょう。
こうなると床の補修費用はもちろん迷惑料等は貴方のほうが大家さんや他の住人に
支払うこととなってしまいます。
大家さんや管理業者側に豊富な資金があれば、サッサと通常訴訟に移行するなりして
腕のいい弁護士等を使ってでも、そのような流れに持っていくことも想定できます。

よって、貴方のお気持ちもわかりますが妥協や有る程度の我慢であれば
おとなしく修理してもらったほうが堅実だと思いますが・・。

sinnjitu31 · Answer

なるほどですね、お気持ち察します。
　私は結構遠く離れた県に住んでいるので、その会社は知らないし、たとえしっていても、同じ商売相手が、名指しで批判されているのを見るのは・・・とても複雑な気持ちです。少しは気が晴れる気持ちもわかりますが・・・。
　常識とかその地方で多少違うのかもしれませんが、それにしても話が通じないので腑に落ちない気持ちもわかります。
　しかし、立ち退き料の請求は、費用と時間など採算がとれるかどうかの可能性を考えるというとあまりおススメしたくありません。相手がけっこう強引で強気で乱暴なのもすごく気になります。なので一人では判断しないで欲しいという事です。
　一番ベストなのはやはり修繕費と家賃の相殺ですがその前に直に大家さんに知らせるべきなのかもしれません。
　大家さんかその家族に連絡をとり、管理会社がどういう仕事をしているか知らせるべきなのかもしれません。どんな大家さんも、店子さんを逃すような管理会社は嫌ですね。なので自分の仕事で店子さんを逃がすなんてマトモなところなら普通は嫌がりそうです。
　また、前の管理会社が賃貸の仲介なども扱っているのなら、その会社へ一度事情をお話して、そういういきさつで引越しか、修繕か迷っていると相談されてみてはいかがでしょう。大家さんの行方もそういう事情で知りたいと聞いてみてください。多分オーナー、大家さんが変わっていなければ知ってるとは思います。しかし個人情報の保護という事もうるさくなってきているうえ、私たちには守秘義務というものがあります。うまくいくとはいいきれませんが、聞いてみる価値はあるということです。
不動産会社も商売なので、もしかしたら引越しを進めてくるのかもしれませんが、その反応でそれが常識なのか、事情など、色々わかってくる可能性もあるので冷静に交渉、観察の上判断してください。としかいいようがありません。
話が通じる会社だといいですね！としか言いようがありません・・・。
　家賃保証会社も普及してきて、敷金などが安くなってきている傾向があるので引越しの諸費用などは安くですみ、意外と、そのほうが採算や後々の我慢などを考えると損をしなくてすむのでしょうか・・・。
　くやしいので、
　またまた、専門知識をひっぱりだすと、あくまで参考ですが、不動産会社があまり無茶すると、国土交通大臣から、注意を受けたり、業務停止処分をうけたり、この会社は注意が必要な会社ですよ！！と公表されると聞いたことがあります。しかし、それらの罰に値するのに、管理の不手際に対する細かい項目はありません。しかし、宅建取引業に関し、不正または著しく不当な行為をしたときは業務停止などの処分事由に値するという項目があります。（詳しくは宅建業法）
でも実際私は見た事がないし、あまり聞きません。しかし、この会社はそういう手段を考えるところまできているのでしょうか・・・？ちょっと私には経験が無いのでわかりません。詳しくは宅建協会か法律の専門家へ。
　
　とにかく一人では悩み、判断せず、私があげたような人たちとお話して、一番いい選択をしてください。

nonbay39 · Answer

床が抜けた原因によっては、あなたの主張も正しくあるしそうでないとも言えます。
　それが分からないことには何とも言えません。

sinnjitu31 · Answer

不動産の管理会社の対応が乱暴なのが気になります。ちょっと同業者としてありえない気もしますが、それだけに貴方がどういう対応をしたのかも、いきさつも気になります。
　単に仲介した不動産屋ではなくて本当に管理会社ですか？
　もし、あまりにもおかしいと感じるならば、一度、お住まいの県の宅建協会に相談してみる事もおすすめします。
　また、失礼ですが、「遅滞料金が法外」との事ですが、家賃を払ってないという事でしょうか？入居した際の契約書に遅延料についてのとりきめはないでしょうか？もし家賃不払いなど信頼関係の破壊をうかがわせる事情がある場合、逆に相手が有利ですよ？
　お互い感情的になっている気がして、気になります。
　また床がぬけた原因も湿気やペットなどあなたに原因がなく、単なる老朽化でしょうか？
　それから、おたがいに感情的になっている様子も気になります。
貴方だけの言い分しかきいてなし、いくつか気になる点もありますし、私はひよっこの若い不動産屋であって弁護士ではないのでなんともいえませんが・・・・・。
結論から言うと、大家さんに修理してもらって和解するのがいいのではないでしょうか？
それでもだめなら、あなたが修理を依頼してその費用を家賃と相殺という形をとるのがベストな気がします。
その際必ず専門家や協会の助言を得てくださいね。
　

専門知識を引っ張り出すと、
　まず第一に、貸主（大家さん）には問題なく建物を使用できるように修繕する「修繕義務」というものがあります。（民法606条）
　しかし、物件の家賃が低額であり、修繕に見合わないほど多額の費用がかかるようであれば、貸主としては採算が取れず、このような場合には貸主が修繕義務を負わなくてすむケースも実はあるんですよ。
　だからどれくらいの家賃で、どれくらいの規模の破損なのか私は知らないのでなんとも判断が難しいのです。
　それから更新もしてないとの事ですが、契約を結んだ際の契約書でいいから確認してください。「修繕は借主が行うものとする」という特約があった場合もコストのかからない修繕ならともかく、大修繕については無効なのですが、どれくらいの金額をいうのか具体的に判断するのは困難なのです。
　大家さん、老人ホームですか。。。貸主に支払い能力がなさそうなのも。。。気になります。
　状況にもよりますが、自ら業者へ修繕を依頼して修繕費用と家賃を相殺するようにもちかけてみるのもひとつの手段ではないでしょうか。
（実は費用も工務店により結構、差があるんですよね。できれば一番易く見積もりをしてくれる業者に頼んだほうが後々もめにくいかと思います。）
　借家を使用できなかった割合に応じて家賃の減額を請求されてはどうでしょう。
　調停の原則は譲り合いときいています。管理会社の言葉を真に受けて、出て行き、それだけの立ち退き料をいきなり請求するよりは、上記の手段をとる事が現実的でしょう。
　
　
　大家さんが払えないとなると管理会社である不動産屋も厳しいですね。ただ、板ばさみになりたくなくてあなたに不当な要求をしているのでしょうか？態度を変えてくるところをみるとそうでしょうね！あなたにはいうなりにはならないで欲しいです。（それとも家賃滞納者に対する扱いなのでしょうか？）

　
それから二番目に立ち退く場合についてですが、このケースでお話にならない気がするので簡単に説明させてもらいます。
正当な事由かどうかが重要な鍵になります。とても複雑でいろんな要素が考えられる事です。説明すると長くなります。
(1)貸主、借主が建物を必要とする事情
(2)賃貸借に関するそれまでの経過
(3)建物の利用状況
(4)建物の現在の状況
(5)立ち退き料などの提供状況
　例えば、建物の老朽化などで大家さんが出て行って欲しいと要求するのならば、一定の期間を定めて、立ち退き料などの提供でなりたつのですが、どうもこの場合ちょっと違うと思うんですよね。
　しかも立ち退き料は必ず支払われるとはかぎらないんですよ。
　不動産屋との感情的な言い合いが原因なら正当な事由にはならないと思いますよ。話を聞く限り、厳しいと思うのです。

大家さんも不動産屋も人間なので本当に色々ですよ。。。
しかし、
　貸す側、借りる側、管理する側の信頼が本当に大事なんですよ！！だから、感情的にならずにみんなの最善の道を考えてくださいね。
もちろん相手が間違っている場合、決して言いなりになったりしないでくださいね。

punpun0461 · Answer

調停とは管轄地域の簡易裁判所で行います

が、　調停はリタイヤした元裁判官などの
ジイサンなどが　まぁまぁ　ここは五分五分で
などと話に介入する事です
なぜか五分五分が多いと思うこの事実・・・

期待薄ですよ　ハッキリ言って・・

アパートの床が抜けたのですが

賃貸契約書に記載があるかもしれませんが

なるほどですね、お気持ち察します。

この回答への補足

床が抜けた原因によっては、あなたの主張も正しくあるしそうでないとも言えます。

不動産の管理会社の対応が乱暴なのが気になります。

調停とは管轄地域の簡易裁判所で行います

この回答への補足

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