中古一戸建ての購入について

こんにちは。不動産の購入は初めてでわからないことが多く有ります。ご教授のほどよろしくお願いします。
今回中古住宅の購入を考えています。物件はトヨタホームの注文住宅、19年2月築の延３５坪南向き、土地は60坪で角地です。
この物件の家屋評価通知書、土地評価通知書を見せてもらったのですが、そこにそれぞれ評価額7,743,068円(家屋)、4,728,584円(土地)とあります。この数字はどのように算出されるのですか？そしてこの額よりこの物件の建築時の価格というのはわかるのですか？
あと、それぞれの固定資産税と都市計画税はこの評価額よりどのように算出されるのですか？
よろしくお願いします。

No.4 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/07/04 16:00

＞この数字はどのように算出されるのですか？

税金用の数字ですから、どのように算出？に正確に答えると相当に専門的な話になります。説明を単純化したものとして下記がわかりやすそうです。
http://www.city.abiko.chiba.jp/index.cfm/8,126,1 …
これは土地のものですが、建物についても一定の基準に基づいて算出されていることは一緒です。

＞そしてこの額よりこの物件の建築時の価格というのはわかるのですか？

正確には全くわかりません。
実際の建築代金というのは業者の利益だとか人件費だとか、又は材料にしてもそれぞれ業者のマージンだとか、諸々乗ったものでしょうけれど、税金用の数字である評価額にはその様なマージン的な要素は考慮されませんので、建築代金と比べると相当に低い数字になります。

ですから評価額から追うよりは、トヨタホームで35坪なら坪60万円くらいを勝手に推測して、まぁ2千万円ちょっとかなぁと想像するほうが話が早いです。

＞それぞれの固定資産税と都市計画税はこの評価額よりどのように算出されるのですか？

建物に関しては評価額＝課税標準額ですから、その数字にそのまま税率（固定1.4%、都計0.3%という水準が多いが市町村による）をかければ良いですね。ただし新築から日が浅いですから3～5年間は減免措置が働いている可能性はあります。

土地については住宅用地は課税標準の特例が働きますので、「評価額÷6×固定資産税率」、「評価額÷3×都市計画税率」という感じで概算できます。

ただし、税金については現所有者から公課証明をもらうか、納税通知書でも見せてもらったほうが正確です。

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2008/07/04 11:34

税金評価部分は先の回答が詳しいので割愛して、残り部分を敢えて無責任を前提にした回答です。

まず、記載されている評価数字は、市町村が固定資産税を課税する際の評価額ですので、実際の市場価格（売買価格）や建物の建築価格とは直接の関係は有りません。土地建物合計で１２５０万円の物件を３０００万円で買う（値付けされている）のが、有利・不利という判断・評価には全く利用できない数字です。

土地については、（更地で売買すれば）恐らくはその２倍前後１０００万円が想定の市場価格ではないかと推測しますが、南向・角地・前面道路が広い・間口が広い・子供の学区が良いといった要素が関わってくることで評価額に幅が出てきると考えた方が良さそうです。

当初建物費用については、恐らくは３倍程度２０００～２５００万円が想定ラインですが、これも個別設備（キッチン・バス・壁材・床材・その他）や施主の拘り部分については加味されていません。坪単価では６０～７０万円という所ですので、トヨタホームの商品群の中で納得感があるかどうか、という風にみれば大きな違和感は無さそうです。

個人的には注文住宅が新築後1年半で売りに出ていることの事情と、それ故に築浅物件が比較的安価に買えるのかどうか、売主の物件への拘りが自分の中で受け入れ可能かどうか、といった部分に関心を持ちますが。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/07/04 10:06

元業者営業です。

＞この数字はどのように算出されるのですか？そしてこの額よりこの物件の建築時の価格というのはわかるのですか？

まずは基準となる「固定資産評価額」を下記のように求めます。
＜土地＞
総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき街路に沿接する標準的な土地の単位当たりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求めます。
＜家屋＞
家屋について、単位当たり再建築費評点を付設し、経年（損耗）の状況による減点補正率を乗じ、更に床面積及び設計管理費等を考慮した評点一点当たりの価額を乗じて、評価額（価格）を求めます。

求められた「固定資産評価額」を基にそれぞれの税率を掛けて税額を算出します。
●固定資産税
「固定資産評価額」×１．４％
●都市計画税
「固定資産評価額」×０．３％

なお、それぞれ細かな「軽減措置条件」がありますが、（m2数、バリアフリー等）書き切れませんので割愛します。
また、この評価額をもって建築時の価格を判断することはできません。
固定資産評価額はあくまで「課税」の為の評価額で「売買価格」ではないからです。

あと、実際の固定資産税・都市計画税の税額は売主様が昨年度の「固定資産税・都市計画税納付書」をお持ちのはずですから、それを見せてもらうか、役所で課税証明を取得すれば確認できます。
ちなみに、３年に一度の評価替えになってますので、基本、税額は３年間据え置きです。なお、今年は評価替え年ですので、（記憶違いでしたらスミマセン）通常であれば来年の税額は下がるはずです。（建物の償却がすすみますので）

以上、だいぶ端折りましたが基本的な事だけご参考までに。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/07/04 09:58

＞評価額7,743,068円(家屋)、4,728,584円(土地)とあります

普通はそれが固定資産税評価額でしょう

＞この評価額よりどのように算出されるのですか？

実際の税額は聞かれれば教えてもらえます