不動産 名義変更・ローン借り換え

住宅ローンで困っています。

13年前に母、姉の名義(母：姉＝50：50)の親子ローンでマンションを購入しました。
購入時に姉は翌年に結婚をして家を出る事が決まっていたのですが後で名義を変更すればいいと言われ購入したそうです。
姉が家を出た後も名義を変更せず支払いをしていたのですが、
来年に母が定年で私(弟)が１人で支払うことになり、
名義変更・ローン借り換えを考えています。

4800万で購入、残ローン2800万(残21年)、
ローン名義は姉、連帯債務者が母、
固定資産税が年12万(3年前に3000万で他の部屋が売れていました)、
私の年収500万(36才・会社員・勤続15年)

名義変更・ローン借り換えは可能でしょうか。
名義変更は全て私、姉の分を私、など出来るのでしょうか。
名義変更の費用はどのくらいでしょうか。
負担付贈与、売買ではどちらが費用が少ないでしょうか。
また、姉がいない間に払っていたローンは問題(贈与税など)になりますか。

今後、１人で現状のローン支払いが難しく、名義変更・ローン借り換えが出来ない場合は姉の名義のまま繰り上げ返済(1000万)をしてローン緩和を考えています。

すいませんがお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/07/16 16:43

まず物件の名義については負担付贈与で姉からご質問者に名義変更すればよいので、それは可能です。

負担付贈与の場合には債務と不動産の移転する持分相当価値が同一ならば贈与税はかかりません。このあたりは税務署で非課税となる持分はいくらになるのか相談すればよいでしょう。

ただ問題はそのローンの名義ですね。これを姉からご質問者にすることができるかどうかは、そのローン債権者しだいです。とりあえずは相談してみるしかありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

税務署、銀行に名義変更の費用が少なく出来るよう相談に行ってきます。

お礼日時：2008/07/16 17:13

No.1 回答者： tono-todo 回答日時： 2008/07/16 15:54

情報量が少ないので、一部錯誤が入るかもしれませんが・・

1)名義変更は簡単にはできません、よく検討して下さい。
売買行為でない名義変更は贈与とみなされます。
贈与税はばかみたいに高い・・これが名義変更の一番のネック
母が６５才以上なら母からの贈与分は相続時まで伸ばせるのでこれはよいとして、姉からの贈与は逃げ道がありません。
なんで、母と姉の所有にしたんでしょうね、結婚が決まっていたなら、母だけにするべきでした。
高額の贈与税を支払って名義変更可能です。
名義変更に関わる費用は５～１０万円程度
姉が不在間のローンとはどういうことか分かりませんが、自分の財産のローンを支払っているのですから、姉が住んでいるかどうかは関係ありません。
４８００万円で購入されて、ローンはいくらにしたのですか、１３年間で４２％元金が減るローンはまずありません。

残り２８００万円を２１年で返済しようとすると、年収６５０万円程度ないとローンが組めないと思います。

最初が間違いでしたね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

説明が足りなくてすいません。
母と姉の名義にしたのは母だけではローンが出来なかったからです。
４８００万のうちローンは３６００万です。

お礼日時：2008/07/16 16:09