住宅購入時に共有名義にすることのメリット・デメリット

Question

来年、結婚を予定しています。年内に一戸建てを購入しようと検討しています。私の親からの援助と私の貯金を自己投資にあてる予定です。残りの借入金はローンという形になります。現在、彼女はアルバイトですが、いずれは共働きという形になります。共有名義にしたほうがよいのでしょうか？共有名義にした場合は、私に何かあった時、団信保険の適用は私の持分だけになるのでしょうか？
共有名義にすることのメリット・デメリットを教えてください！

noname#17334 · Accepted Answer

＞年内に一戸建てを購入しようと検討しています。

一戸建ての場合、(1)新築建売　(2)土地購入・建築　(3)中古一戸建て購入
でローンの組み方がかわります。
マンションでは、土地の持分=建物持分になりますが、一戸建てなら
土地と建物の登記の際に持分比を変えることも可能です。

＞私の親からの援助と私の貯金を自己投資にあてる予定です。
＞残りの借入金はローンという形になります。

税務上厳密に言えば、お金を出した人の名義にしかできません。
質問者さま（夫）がローンを組んで、質問者さまの親からの「生前贈与か
相続時清算課税か住宅資金の贈与の特例等」で贈与を受けたおかねで
土地と家を買えば、原則１００％ご主人名義。

＞現在、彼女はアルバイトですが、いずれは共働きという形になります。
購入時点で住宅購入資金を「出資」しないで、なおかつローンを連帯債務
（つまり持分を決めてローンを分担）しない限り、共有にはできません。
質問者さまの親から援助してもらったお金はお嫁さん名義にはできません。

＞共有名義にしたほうがよいのでしょうか？
共有名義にした場合のメリットは
(1)もし不動産が値上がりした場合、売却した際に譲渡益課税の特例（３０００万円控除
など）が個人ごとに使える・・・とはいえ、これは売却益が６０００万円以上出た場合の
話です。
(2)相続の際、５０００万円＋相続人×１０００万円以上の相続税課税標準があったとき
共有にしておけば相続税が助かる。
(3)離婚の際、財産分与がはっきりする。

＞共有名義にした場合は、私に何かあった時、団信保険の適用は
＞私の持分だけになるのでしょうか？
ローンを組んだ分の残債が団信から支払われます。
奥様は、購入時点でローンを組める額が限られているのではないでしょうか。

＞共有名義にすることのメリット・デメリットを教えてください！
登記する際に、自己資金の分と奥様の組んだローン分しか奥様名義にできません。
新婚さんなら、奥様名義にした自己資金の出元を追求されそうです。
実際に質問者さまのお父様から贈与なら、あらかじめ税務署に届出が必要になり
その線から、贈与の先はご主人ということになり、ご主人からさらに奥様に贈与
ということで課税される心配が生じます。

ご主人の貯金分＋奥様が組めるローン額　を奥様持分とするのは可能でしょう。

hide_123 · Answer

お話を少し整理して考えなければいけませんが、
名義を登記上共有にすることと、住宅ローンを合算で組むことはまったく
別の問題です。
まず、住宅ローンの団信についてですが、これは収入を合算、または
連帯保証人として組んだ場合にどちらがお亡くなりになってもローンが
全額完済となるかという問題ですが、住宅金融公庫などではデュエットと
いうのがあって、どちらかが亡くなった場合に全額完済となります。
登記簿上の名義は、仮に半々の共有にしていても、ローンはあなたが単独で組んでいる場合であっても、あなたが亡くなった場合にはローンは全額完済となります。
そして、登記簿の名義の移動は相続という形で奥様のものになります。
その場合、逆に奥様が亡くなってもローンは完済されませんので、ご注意
ください。（単独で組んでいるので当たり前ですが）
つまり、登記簿上の持分は、誰がローンを組もうが、誰が自己資金を出そう
が、その割合は自由に設定できます。
当然、実際にお金を出したり、ローンを組んだりしていないのなら、奥様が
持つ持分は、ご主人様からの贈与として課税の対象になります。
ご質問の内容に沿ってアドバイスをさせていただくと、
住宅ローンは、ご主人名義（奥様はアルバイトですので、収入合算等はでき
ませんので、合算でのローン組みは無理です。）での単独となります。
自己資金分もご主人様の親御さんからでていますので、基本的には１００％
ご主人様の名義にすることが無難です。
それでも共有名義にしたい場合は、日本の税で相続税と並んで最も高い贈与
税を払うことになってしまいます。
私の意見ですが、このケースではあえて共有名義で登記する必要はないと
思います。技術的には、奥様がご主人から借りているという契約をして、
それを毎月払うことで贈与税を払わないようにするということも考えられ
ますが、そもそもそこまでするメリットはありません。
奥様が怒るようでしたら、もし、ご主人が亡くなった場合には、団信で
ローンが全額完済された状態で、奥様に相続されるから心配ないよって
言えばいいのではないかと思います。

nik650 · Answer

家ってお金出した金額に合わせて持ち分率決めないと
贈与とみなされます。
なので、それぞれの出資額に合わせて持ち分決めた方
が無難ですよ。

じゃあ、親から出資してもらった分は親名義にするの！
という事になりますが、親からの分は贈与税の範囲内
ならisshonoさん名義に、範囲を超えても借りた！と
言うことでisshonoさん名義のがスッキリしますよね。

たしか家を建てるときの親からの援助って方親で３００
万までなら非課税だったような気が・・・・。
すなわち両親で６００万？

家ではあまりメリットデメリットって無いですよね。
理由は、資産価値が下がりますから、持ち主が亡く
なった時の相続税も非課税の範囲内でおさまるだろうし。
でも、建ててすぐに離婚だ！なんてなると家がどっちの
名義かによって、お前が出て行け！となるでしょうが。

家の借入金もisshonoさんが借りるなら全部isshono
さん名義のが無難じゃないでしょうか。
とはいっても、奥さんの助けもあって、ローンの返済
をしていく事になるでしょうから、奥さんがそのところ
なんていうか解りませんが。

でも土地じゃないのですから、あまり深く悩むことも
ないように感じます。

A98JED · Answer

＞共有名義にした場合は、私に何かあった時、団信保険の適用は私の持分だけになるのでしょうか？

その通りです。
自分の持分にだけ適用されます。（特約で全部に適用というのもあるそうですがその場合は追加の特約料がかかります。）

メリット：
借入可能額が２人の収入を合わせたものを基準にするので、
高めの物件でも多めに借りられるため購入可能となる。
税が半分ずつの負担なので、控除が２人でそれぞれ受けられる。
（限度額が上がる、控除額が１人より多くなる。）
死亡時に、財産が半分はもともと配偶者のものであるので、残りの半分についてだけ課税計算の対象となる。

デメリット：
子供ができたりして、共働きができなくなった場合でも、それぞれで支払を行わなければならない。たとえば、奥さんの分をだんなさんが持った場合、金額によっては贈与として取り扱われることもありうる。(月に約５万円以上負担すると課税が発生することもある）
団信の適用は本人負担分であるので、折半だった場合は、何かあった時でも半分の負債は残る。団信の保険料が１人の場合より多くかかる。

住宅購入時に共有名義にすることのメリット・デメリット

＞年内に一戸建てを購入しようと検討しています。

お話を少し整理して考えなければいけませんが、

家ってお金出した金額に合わせて持ち分率決めないと

＞共有名義にした場合は、私に何かあった時、団信保険の適用は私の持分だけになるのでしょうか？

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