住宅ローンの夫婦間の権利書

Question

住宅（２０００万）を購入して３年目ですが、元金を減らすため、私（専業主婦）の預金から９００万円（約半分結婚前の財産）を繰り上げ返済しようと思います。その場合、夫婦間の所有権の権利書など、私も持分が欲しいため、どのようにしたら良いでしょうか？
繰り上げ返済のみならず、毎月の夫の手取り１７万円、私の手取り２７万円（慰謝料・年金・親からの仕送りなど）で生活してますが、ほとんど私がローン払ってる気がします。
借入先はＳＢＩなので、詳しいこと聞けません。司法書士に依頼すれば料金が高いし、法律的に何をしたらいいのかもよくわかりませんが、何か良い情報を教えて頂けたいです。よろしくお願いします。
ちなみに、私は病気なので一生働けません。

explicit · Accepted Answer

あまり難しく考えられる必要はありません。夫婦間の財産の問題です。質問者様のご自宅は既に共有財産です。登記上の所有権とは区別して考えてください。
また、出資割合が最終的にどうなるか不明ですので、ご希望であれば、ローンが完済した段階で正しい所有権に直されればよいです。その間に離婚が発生した時だけが問題となりますが、財産分与で対応することができます。
ご参考に夫婦の出資額をきちんとノートにつけておかれるとよいと思います。「真正な登記名義人の回復登記」というのがありますから、ノートを参考にされて正しい所有権の登記をされるのもいいですし、夫婦間贈与の形を取られてもよいです。

nik670 · Answer

住宅を登記簿に登録するときに持ち分率っ
て決めるんです。ですのでmii__3070さん宅も
登記するときにこれを決めたはずです。

一般的にはお金を出す割合で決めると思い
ます。
２０００万円のうち、旦那１１００万円
mii__3070さん９００万円というのであれば
持ち分は旦那１１／２０
mii__3070さん９／２０
とう具合に登録します。

でもたいてい旦那名義でローン組みますよ
ね。そうなると持ち分は
旦那１０割となるのかな？
でも、そうはいっても旦那の稼ぎは妻である
mii__3070さんがいるから稼げるのであって、
俺はいくら旦那名義のローンでも旦那に１０割
の持ち分率はどうかな？と思います。

たとえ旦那名義のローンでも
旦那１／２
mii__3070さん１／２
で登録したいですよね。
（この辺は法的にどうなのかわかりません）

ですのでmii__3070さんも持ち分をもらいたいと
いうのであれば登記所にいって持ち分変更しな
ければなりません。
自分で行う事もできます。でも面倒くさかったり
解らなければお金出して第３者にやってもらうしか
ありません。

oyazi2008 · Answer

この場合2通りの考え方をしないといけません。
登記の所有権と住宅ローンの返済です。
質問者さんは働いていないという事で、現在の所有権はすべご主人さんにあると仮定して記述します。
残債を全額返済しすべて質問者さんの名義に出来るなら良いのですが、記載された内容だと900万ほど債務は残ります。それはご主人さんの名義の借入で返済を続けなければならないわけです。質問者さんが働いていれば、900万なら他行での借り換えで質問者さんの名義に一本化することも可能ですが、それも無理なようなのでどうしても登記上質問者さんの名義を入れてもご主人さん債務のローンは消えません。この場合確実に住宅ローンを支払ってゆける保証はあるのでしょうか？
万一返済が滞れば名義如何によらず、一括での返済を求められ、売却か競売となります。まずはそこを良くお考えになって内入れ後完済できる保証があるのか？（ご主人さんを宛にしないで）が見込めない限り、余計な動きはなさらない方が懸命です。
残りの900万なら自分だけでも支払っていけるという事なら、売買契約書を作成し、900万分2分の1を質問者さんの名義に変更するか、全部移転して、1800万円で売買し残りの借金は質問者さんが支払う（あくまでご主人さんの名前のまま）様な内容にしておけば、全部移転は可能です。900万で全部移転した場合、婚姻期間などにより贈与税が課せられる可能性もあります。
しかし、万一金融機関にこのこと（所有権の移転）が発覚した場合、一括返済を求められる可能性があります。（普段は延滞さえしなければまず解ることはありませんましてＳＢＩなら尚更）
その様なリスクがあることを良く理解して下さい。あなたの持分にも担保権は及ぶ事を十分に理解してください。
最悪は900万を内入れしたが、返済は滞り住宅は無くした。です。
尚、司法書士さんや銀行、弁護士など法的解釈をされる方に意見を求めても現実的な解決策は出てこないと思います。
法的に言えば、所有権の移転登記自体は可能です。その様な事実がＳＢＩが知れば、残金一括請求できる権利をＳＢＩは持っています。
という見解にしかなりません。しばらく様子を見たほうが良いのでは？
もう少し残債が減って、あなたの内入れする資金が増えればリスクも減ると思われます。地銀なら融通も利きますがＳＢＩは杓子定規ですからね。　ご参考目まで。

hkinntoki7 · Answer

ローンを完済しないと持ち分は変更できないと考えた方が良いです。と言いますのは名義変更する際に抵当権者（借入先）の同意が必要だからです。
　No.3様の回答通り、誰が幾ら払ったかを記録しておきましょう。ローンを完済されたら金融機関の抵当権を抹消してもらう。※登記費用は質問者様持ち→同時に支払った割合で持ち分変更を登記する。

住宅ローンの夫婦間の権利書

住宅を登記簿に登録するときに持ち分率っ

この場合2通りの考え方をしないといけません。

あまり難しく考えられる必要はありません。

ローンを完済しないと持ち分は変更できないと考えた方が良いです。

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　ローンを完済しないと持ち分は変更できないと考えた方が良いです。