離婚時の住宅ローン・贈与税

650万のマンションを今年購入しました。私が頭金として250万円、400万円は主人名義で銀行の住宅ローンで購入しました。今離婚の話が出ていますがマンションの名義は私と主人の二人の名義で1/2ずつになっています。
　私が今のマンションを出て行くとしたら250万は返してもらいたいのですが主人には貯金がないため私が今のマンションのローンを払っていくことを検討しています。
質問
(1)今は専業主婦なのですが主人の名義のローンを私に変えることは可能　なのでしょうか？
(2)その場合贈与税はかかるのでしょうか？
(3)登記についても所有権の変更をしなければなりませんがその場合どれ　くらいお金がかかるのでしょうか？
(4)もし主人が住み続ける場合私への頭金の返済として銀行から250万更　に借り入れることは可能なのでしょうか？　
＊まだ新婚でマンションは購入したばかりです。融資の返済は２ヶ月しかしていません。

No.3 回答者： emypapa 回答日時： 2007/08/01 10:19

NO1です。

私が処理した件は、全て離婚後でしたが、離婚が前提となれば、夫婦間の売買とはみなさない場合も考えられます。詳しくは、所轄の税務署に相談してみて下さい。

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/08/01 08:45

＞(1)今は専業主婦なのですが主人の名義のローンを私に変えることは可能なのでしょうか？

理論的には可能だと思いますが、物理的には不可能だと思います。
銀行側がＮｏといってくると思います。
今回の場合、専業主婦ということで無職扱いですし、今後の支払い見通しが立っていないためです。（もしパートなどしていたとしても）

＞(4)もし主人が住み続ける場合私への頭金の返済として銀行から250万更に借り入れることは可能なのでしょうか？　

銀行がご主人に返済能力があると見なせば、追加融資も可能だと思いますが、多分、高金利で短期のフリーローンのような形になると思います。
ただ、銀行側もご夫婦の偽装離婚を懸念して審査が降りない可能性もあります。

No.1 回答者： emypapa 回答日時： 2007/07/31 23:42

会計事務所に勤めているものです。

以前、似たようなケースを処理したことがあります。

(1)今は専業主婦なのですが主人の名義のローンを私に変えることは可能　なのでしょうか？
可能です。

(2)その場合贈与税はかかるのでしょうか？
贈与税はかかりませんが、ご主人に所得税（譲渡所得）がかかります。
ご主人の持ち分（この場合1/2）をあなたがご主人のローン残で買い取る形になります。つまり、ご主人があなたにマンションの持ち分を売ったことになります。ですが、きちんと申告すれば、居住用財産の譲渡の特例により３０００万の控除があるので、税金はかかりません。（必ず期限内に申告することが要件です）下記ＵＲＬを参照してください。

(3)登記についても所有権の変更をしなければなりませんがその場合どれ　くらいお金がかかるのでしょうか？
すみません。そこはわかりません。司法書士さんに聞いてみてください。ちなみに、この時の費用は上記譲渡所得の必要経費となります。

(4)もし主人が住み続ける場合私への頭金の返済として銀行から250万更　に借り入れることは可能なのでしょうか？
すみません。こちらもわかりません。銀行に相談してみてください。　

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

この回答への補足

ありがとうございます。
今は専業主婦なのですがURLを見ると夫婦関係にある場合は譲渡が無理とありますが離婚後に手続きするしかないのでしょうか？
　

補足日時：2007/08/01 00:19