マンションの駐車場が値上げされたんですが・・

私の住んでいるマンションで駐車場が値上げされたんですが、平面駐車場の値段が九千円から、一万五千円に値上げされました。
私は、平面駐車場を利用しています。

機械式は、三段式なんですが、上下段が七千五百円から、四千円に値下げ、中段が七千五百円から九千円に値上げです。

この値上げの理由が、平面式に対して機械式が不便だからというのが一番の理由です。
他に、駐車場の最初の抽選で、一部の住民が管理会社と不正をし平面が当たるように便宜をはかったようです（管理会社も認めています）。これが住民にばれて、不公平だということになり、駐車場を最抽選しようと組合理事会で決まってしまいました。。

理事会では、アンケートをとり、総会にて多数決をし、このような結果になったのですが、機械式４９世帯に対し平面２６世帯なので、多数決をとっても平面側は、勝てるはずもなく、利用料の変更をして不公平感をなくそうという事になってしまいました。

こういう不正があった場合どうにか管理会社に責任をとらせる方法はないのでしょうか？（管理会社は一戸ずつ謝りにはまわっていましたが・・・）

どなたか、なにか方法があれば教えてください、よろしくお願いします。

No.1 回答者： noname#3509 回答日時： 2003/03/29 13:09

そもそも駐車場を値上げしなくてはならなくなった理由は何でしょう？

通常、駐車場収入は管理費収入に組み入れられます。これが管理費収入の柱になります。よく総会資料などを見てみてください。恐らくは、管理費会計が上手くいっていないのでしょう。私のマンション（新築2年）では駐車場代が高すぎて契約率が低く、管理会社はその契約率を100％で算定していました。簡単に言うと、全部の駐車場が埋まってはじめて管理費会計の収支がトントンになるというとんでもない計算をしていた訳です。誰か一世帯引っ越していくと、とたんに管理費会計は赤字になるという計算を平然としていました。総会での予算は余剰金を全部使い尽くして更に不足金が生じるという予算案を平然と持ってきました。なぜそうなるのか問い質すと管理会社は「マンションに住んでからのことを考えて適切な管理費額を設定すると高くなってしまってマンション自体が売れなくて困るから」という答えを返してきました。

このように杜撰な管理会社などに危機を覚えた行政はマンション管理の適正化の推進に関する法律を立ち上げて、本来区分所有者側に立たなくてはならない管理会社の養成を始めました。

あなたのマンションでもこの辺りの事情をよく確認することをお勧めします。管理費収支が上手くいっていないことが駐車場の値上げにつながっていることでしょう。その要因は過剰なサービス（分譲時のセールスポイント）の維持や機械式駐車場の保守メンテ契約にかかる費用が大きいと推察されます。更に言えば、管理委託費が高いのではないでしょうか？駐車場の代金改定の前に、管理会社に支払っている管理委託費が適正かどうかを調べた方がよいと思います。そうでないと、これから先も値上げやサービス削減といった区分所有者の負担が増えると思われます。

以下のサイトから詳しい情報がとれますので、一通りご覧になってみてください。特にトップページから入って「マンションの落とし穴探検隊」のコーナーに詳しく書かれています。

杜撰な管理会社には改善を求めても無駄です。他の実績ある会社に委託先を変更することが快適な暮らしを手に入れるための一つの選択肢です。

参考URL：http://www.anplan.com/clio10/

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
お礼が遅くなりました事をお詫び致します。

なるほど、管理会社の変更を求めるという手があるんですね！
もう決まった事なので、今回の事は、諦めようと思っていましたが、次の理事会で管理会社の変更を提案してみます。

ありがとうございました。。

お礼日時：2003/04/02 22:40

No.2 回答者： come2 回答日時： 2003/03/29 23:04

はじめまして

私は２００世帯規模のマンションの管理組合の理事をしているものです。

まず、この問題はいくつかに分けて考えましょう。
１．管理会社の不正の問題
２．駐車場料金変更の問題
３．変更に関する手続きの問題

＞こういう不正があった場合どうにか管理会社に
＞責任をとらせる方法はないのでしょうか？
ここは微妙ですね。といいますのも「責任をとらせる」というのが
どういう結果を望んでいますか？
金銭の不正利用があれば、話しは別ですが、
住民の誰かが事前に平面が当たるように依頼したケースですと、管理費の不正利用でも
ないですし、管理組合にとっては実害がないですよね。つまり誰も損はしていない。
あるとすると現在の駐車場で満足している人の既得権が失われるということですね。
逆に変更して欲しい人にとっては、チャンス到来です。
１戸あたりへの謝罪は済んでいるようですし、これ以上の責任は厳しいかな。

ただ理事としては、それだけだとくやしいので、最近では管理会社の変更も
比較的容易になってきましたので、その際のネタに使うことが可能ですね
変更までいかなくても委託契約の更新時の値下げ要求には結び付けられるでしょう。
いずれにしても個人で管理会社に責任を求める類の問題ではないように思います。

＞駐車場料金
まずは、駐車場料金値上げではなく、駐車場料金の変更ですね
tkmsさんにとっては、値上げですが、上下段は値下げですから
上がる人もいれば、下がる人がいるケースです。

整理すると
平面式 9000→15000
上段 7500→4000
中段 7500→9000
下段 7500→4000
ですよね。

この値段体系が適切かどうかということを考えますと、
旧値段は不適切だと思います。
1.機械式のすべての段が同じ値段がおかしい
2.平面式と機械式（特に上下段）との価格差1500円が少なすぎる
新しい値段体系は、それらがよく考えられていると思います。

とにかく安く済ませたいとか、土日しか使わない人は機械式の上下を
希望すればよいし、通勤などで毎日使う人は少々高くても平面式を希望すれば
よいです。
→ちなみに今回は抽選しなおしをしないのですか？
私だったら、この料金体系を見た上で再抽選しますね。

旧体系では、すべて平面式を希望することが必至です、だからトラブルになる。
新しい料金体系では、平面式に外れて、機械式中段になっても、6000円の価格差が
あれば、まあ一般的には納得できるかなと思います。


#1の方も述べていらっしゃいますが、駐車場収入が管理組合運営の重要な収入源です。
それを値上げするのはつらいことではありますが、管理組合にとっては将来の
修繕に役立ちます。とりわけ機械式駐車場は多額の修繕が必要ということですから、
そもそも管理組合の収支が破綻している場合は別にして、考えた方がよい
場合もあります。そのあたりは収支報告をよく見るか、理事の方に聞いてみてください。
＞理事会では、アンケートをとり、総会にて多数決をし、
＞このような結果になったのですが、機械式４９世帯に対し平面２６世帯なので、
＞多数決をとっても平面側は、勝てるはずもなく、
＞利用料の変更をして不公平感をなくそうという事になってしまいました。
で、最後にここの部分ですが、
アンケートをとって、総会決議ですから、手続きは問題ないです。
まず総数７５ 機械式４９ 平面２６ですよね。

文面からすると既に可決しているようですので、今からどーしようもないのですが、
ここは難しいところでして、駐車場は一般的に
共有部分で専用使用権を認められているエリアなんですね
平面式を契約されている方にとっては、今回は既得権が失われるので被害的意識が
あるかもしれませんが、そもそも現在使っている駐車場は自分のものではありません。
もし反対されたら、管理組合としてもう一度抽選をしなおしてもＯＫな訳です。

ただし、逆の考え方もあって、共有部分の変更や規則が変更する場合に
それによって不利益を被る区分所有者がいる場合は、その方の承諾が必要という
考えもあります。

後者の考えに経てば、現平面式利用者の承諾が必要になりますが、今回のケースでは
どういう判断をする必要があるかは微妙ですね。理事会の苦悩が目に浮かびます（笑）

tkmsさんのお気持ちも大変よく理解できます。
ご自身は不正をされず平面式を当てたのに、管理会社の責任で、料金値上げが発生する
訳ですからね。
もし引き続き平面駐車場を利用したいならマンション全体の利益になると思って、
受け入れる。料金が高いので場所を変更して欲しいということであれば、
再抽選を希望してはいかがでしょうか？

参考になれば幸いです

この回答へのお礼

お礼が遅くなりましてごめんなさい。
ありがとうございました。

回答文を読みながら関心しっぱなしでした、全てのつぼが抑えられていてビックリです。
さすが理事さんですね！
駐車場は、自分の物と思っていました・・・
抽選はやり直さないみたいです（やり直されると困るんですけどね！車が立体に入りません(^o^)）

では、管理会社を変更させる意気込みで次の理事会には出席します。
ありがとうございました。。

お礼日時：2003/04/02 22:46