家賃滞納で立会い無しの鍵交換

私の、身内からの相談なんですが。。。

K氏は　U氏に雇われてスナックの経営をしています。
店舗はU氏が契約者、K氏が保証人という形で、不動産会社より賃借、住まいも、同様に賃借しています。

ところが、経営不振で家賃が三ヶ月滞り、大家さん側からは退去と、立会いの下で鍵の交換をするという通達が来たそうです。

現在、U氏は海外におり連絡がつきにくいとのこと。その上、家賃はK氏がすべて払えと主張しています。

自分の店の内部のことで、そとの大家さんに迷惑を掛ける姿勢自体が間違っており、本来ならばU氏が全額生産した上で、内部の処理でK氏を処分すればよいことなのですが、U氏は完全に責任放棄しています。

果たして、立会いもなく店の鍵が交換され、ｋ氏は店の中に入れず、大家さんに連絡をいれ続けているが電話に出てもらえず話もできない状態だそうです。住居のほうも猶予されているようですが、今週いっぱいで大家さんの私的な強制執行がなされるようです。

店の中の片付けと、突然の閉店という形はしたくないのでせめて月末までの営業はしたいとｋ氏は言うのですが、はてさて。

真に恥ずかしい話ではありますが、この先K氏はどう動いたらよいのでしょう?

たまった家賃を払うのが第一ですが、それも難しいようです。
かく言う私が立て替えればいいのですが、滞納家賃分として以前に立て替えた１８万も、U氏は私が勝手に払った金で、頼んだものではないからとの理由で返済してくれません。そういう人のために、いくら身内のためとはいえこれ以上はお金は無駄にしたくありません。

そんなU氏縁は切るべきだとはいえ、仕事の場をなくしたK氏は困っています。身の振り方をアドバイス願えますか?

また、突然の鍵交換を防ぐため、事前に鍵を交換することは問題ないでしょうか?話し合いをできないまま、締め出されるのは自業自得とは家、気の毒です。

No.3 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/10/06 19:56

＞突然の鍵交換を防ぐため、事前に鍵を交換することは問題ないでしょうか?

もちろん問題ありますよ。
その店舗は大家の所有物ですので、大家の承諾なく店子は鍵の交換などできません。

またたとえ大家の承諾なくＫ氏が勝手に鍵を替えたとしても意味はないでしょう。なぜなら大家は鍵屋を呼んでその鍵を開けさせた上で、交換すると考えられるからです。

しかし大家が勝手に鍵を交換する行為も、自力救済の禁止という法律に触れる行為です。

つまり滞納店子を追い出すなら、それにはまず司法の判決（家賃滞納を理由とする契約解除を認める）が必要であり、明け渡し強制執行には裁判所の執行官の立会いが必要です。

つまり大家個人が店子を締め出すような行為は認められません。

結論としては現状では双方とも勝手な鍵の交換は、法的に認められないということです。

＞仕事の場をなくしたK氏は困っています。身の振り方をアドバイス願えますか?

ここから現実問題の話ですが、金も無く店も締め出されたＫ氏に大家に対抗するすべはあると思いますか？

大家の自力救済行為の差し止めを求めるにしても裁判になりますが、Ｋ氏は裁判を乗り越える資力や時間はありますか？

またいずれにせよ滞納したのが事実なら、それは最終的に大家が勝つ裁判です。

＞真に恥ずかしい話ではありますが、この先K氏はどう動いたらよいのでしょう?

頭を切り替えて、引っ越して違う仕事を探されるのが良いと思いますけど。

No.2 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/10/06 19:28

保証人なら、１も２もなく、払うのが当然の義務です。

仲間内で請求し合うのは、大家には関係ないこと。まずは大家に払って、それから仲間内で揉めさせましょう。

勝手に鍵交換しても、破壊されるだけです。そういうのを逆切れと言います。そもそも3カ月なら、大家が裁判所に強制措置を申し込んでもいいころ合いですが。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/10/05 20:32

何はともあれ、Ｋ氏は保証人なのですよね？

そうなると、結局、Ｕ氏の置き土産（家賃滞納）の支払いもＫ氏にくるのでは？
カギ交換以前にそちらの心配をされたほうがいいと思います。