夫婦間での不動産の名義変更

現在、次の状況です
土地：妻の母名義（ローンなし）
家屋：夫名義（夫名義でローン返済中）
結婚：14年

この度、ローンの残高を一括返済することになりました。
そこで質問なのですが、
１．土地を妻の母名義にしたまま、家屋の名義を夫から妻にすることは
できるのでしょうか。その場合、贈与税はかかるのでしょうか。

２．土地を妻の母から妻に変更する場合、贈与税はかかるのでしょうか。

最終的には土地も家屋も妻の名義にしたいのですが、結婚20年を待った方が良いとか、何かベストな案がありましたら、教えていただけますでしょうか。

No.5 回答者： nik670 回答日時： 2009/12/08 16:44

No4さん。

結婚２０年の配偶者控除なんてあるんですか！！
いやーー勉強不足でした(;^_^A
Denaardayさん、ご迷惑おかけいたしまし。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/12/08 15:45

夫から妻への贈与は、結婚２０年の配偶者控除を使わないかぎり贈与税がかかります。

母から娘への贈与は、相続時精算課税制度、というのもあります。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01. …

しかし夫が住宅ローンの債務者であり、おそらく土地にも抵当権が設定されていて母がローンの保証人になっていると思われます。その場合名義を変える事は基本的に銀行が承諾しないと思います。

No.3 回答者： nik670 回答日時： 2009/12/08 15:29

最終的には土地も家屋も妻の名義にしたいのですが、

妻の母が亡くなった時点で妻名義にすれば相続なの
で相続人が奥さんだけなら６０００万までは非課税
です。

次に夫が無くなったときに妻名義にすれば相続人
が奥さんだけならこれもまた６０００万までは非
課税です。

最終的でいいのであれば妻の母、夫が亡くなって
から名義変更すれば平気ですよ。

夫→妻は結婚20年？？？ってなんですか？
贈与や相続するのに結婚何年目って一切関係
ないです。

ただ夫より奥さんのが先になくなると家屋は
奥さん名義にはなりませんけど。

でも家屋は年々評価額が下がってきますから、
築２０年、３０年経った頃に奥さん名義に変更
すれば贈与税も安くなるはずです。

No.2 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/08 15:22

家屋を夫から妻名義にするには、婚姻２０年の配偶者贈与を使えば国税はかからずに出来ます。

家屋ですから評価が少ないため全部妻名義にも出来ますが通常は２分の１です。
これは一生に１回しか使えません。
妻に全部名義変更するのは常識では考えられないのですが、何か特殊な事情があるのでしょうか。
特殊な事情であなたの名義を無くしたい例えば差し押さえを防ぐとか、その場合は家屋ですから、評価が安いので家屋の固定資産評価証明書をとって贈与税を計算してみてください。
計算はネットで検索すればすぐ分かります。

土地は評価が高いので贈与の移転はかなりの贈与税がかかります。
路線価てネット検索すれば、あなたの土地の近辺の道路の１m2の単価が記載されてますので、それに面積をかければ全体の評価額が分かります。
奥様にご兄弟がいられる場合はお母様に公正証書遺言をかいてもらうしかないと思います。

どうして妻単独名義にするのか分かりません。
ご自分の身の安全確保はしなくていいのですか。
将来何があるかわからないので、僅かでもご自分の名義を残した方が安全ですが。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

> 妻に全部名義変更するのは常識では考えられないのですが

そうなんですね。単に固定資産をすべて妻名義にしようと
思っただけなのですが...

お礼日時：2009/12/08 16:10

No.1 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/12/08 14:18

どちらも贈与税が掛かります。

　　　膨大な金額です。
調べたかったら国税局のＨＰでどうぞ

どちらも相続まで待てませんか？
相続人が一人として相続財産6000万以下は無税です。

この回答への補足

ありがとうございます。

> どちらも相続まで待てませんか？

これは、夫→妻は結婚20年、妻の母→妻は母の死亡を
待つということでしょうか？

補足日時：2009/12/08 14:52