土地購入後、住宅建築まで期間があく場合について

土地から購入しての家づくりのため、頭金を貯めている矢先、自分の条件にぴったりのしかも相場より若干安い土地が見つかってしまいました。
幸い、売主が知り合いであるため少々の融通はつきそうで、できれば、土地のみ購入し、頭金がもう少し貯まってから家を建築するという方向でいきたいのですが、
法律上、土地のみ購入して2～3年後に建物を建築することは可能でしょうか。それとも、家の建築も早急に始めなけれはならないのでしょうか。
また、あと2～3年で500万ほど貯めたいと考えていますが、土地のみ取得の場合、住宅ローンが組めないことや税金額が高くなることを考慮して、どちらが得なのでしょうか。

No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2010/02/14 19:58

法律上は問題ないです。

建築が未定で土地のみで取得だと
住宅ローンは使えません。
土地取得時の減税もありません。

それでも資金計画が成り立って、気に入った土地なら
買えばいいのでは？

売主が知り合いだから融通がきくって
多少は値引きしてくれるってことでしょうか？
まさか、分割払いでよくなるとか思ってませんよね。
知り合いだからといって、高額な話です。
過度な期待はしないほうがいいと思います。

No.2 回答者： ivy556 回答日時： 2010/02/14 20:26

法律上、現在建築可能なのに、あとになって不可能となるような要素はちょっと思いつきません。

どちらが得か？というのも、諸要素がからむので、回答不可能です。

ただ、一般的には土地の先行取得は同時取得より損な要素が多いと思います。

その土地でなければならないのであれば先行で買うしかないでしょうが、そうでなければ見送ることも良いかと思います。

もし、土地を先に買うなら、たとえおおざっぱなものでもプランニングを先にしておくこと、各関係法令の規制について良く調べておくことが必要かと思います。

No.3 回答者： qwezxcasd 回答日時： 2010/02/14 21:52

私も同じようにして買いました。

（半年くらいで、建築を開始）
住宅ローンは、組めませんが銀行で融資してくれると思います。

法律上は問題ありません。

手数料がかなり掛かります。
土地購入時の抵当権→住宅建設時のローンの抵当権変更
（抵当権順位の変更）→住宅に対する抵当権

ローンは終わっていますが、権利書に５個くらい抵当権に関する
印鑑が押してあります。（全て銀行でやってくれましたが）

どちらが得かといわれても、はっきりお答えできませんが
家はローンの抵当権としては重要でなく、あくまで土地が重要で
あるので、預金している銀行に一度相談されるとよいと思います。

私の場合、取引のときの確認事項及び調べなければならないことなど
結構親切に教えてもらいました。

No.4 回答者： LegaC2 回答日時： 2010/02/14 22:57

例えば、3年で500万円頭金が増えたと仮定します。

2500万円、35年ローン、2.0%の場合、総支払額は、34,782,300円。
一方、2000万円、32年ローン、2.0%の場合、総支払額は、31,158,144 円。
両者の差額は、約360万円となります。

次に税金。

土地を購入した際に支払う「不動作取得税」と毎年支払う「固定資産税」「都市計画税」に影響が出てきます。

通常、不動産取得税は、固定資産税評価額 × 1/2 × 3%。

但し、土地取得3年以内に建物が完成すれば、以下のどちらか高い方が減額されます。

A. 45,000円
B. 1m2当たりの土地評価額 × 1/2 × 住宅の床面積(最大100m2) × 2 × 3％

ですので、3年以内に建物が完成するようにすれば、土地購入直後でも、期間がしばらくあいても違いはありません。

一方、毎年の税金ですが、通常、更地の場合、「固定資産税」は土地評価額の1.4%、「都市計画税」は土地評価額の0.3%です。

但し、住宅が建っている場合、「固定資産税」は1/6、「都市計画税」は1/3にそれぞれ減額されます。

こちらについては、土地のみの固定資産税を見れば、住宅が建っている方が安いのですが、住宅が建てば、土地の固定資産税と住宅の固定資産税をどちらも払う必要が出てくるため、毎年の支払額としては、大差はないと思います。

以上のように考えると、税金面では大差がなく、住宅ローンの総支払額だけで見れば、大幅に少なくなるので、しばらく、頭金を貯めてから住宅を建てた方がお得ということになると思います。

ただ、現在が賃貸に住んでいるのであれば、家賃を余分に3年多く支払うことになるので、そこら辺まで考慮に入れると、大差がないということになるかもしれません。

実際には、借入額がいくらで、何年ローンを組むのか、繰上返済を積極的にするのかしないのか、等に大きく左右されると思います。

私も、2年前に土地を購入し、その後、1年後に新居が完成しました。

私の場合、土地購入時に、建築するハウスメーカーが決まっていても、完成まで1年くらい掛かかりました。

ayakyokyoさんの場合、まだ、依頼先が決まっていないのであれば、土地購入後、依頼先を探し、完成するまでに、結果的に2年後くらいの調度良い時期になるのではないでしょうか。

No.5 回答者： aruruaruru 回答日時： 2010/02/15 01:27

先に土地だけ買っている人もいますよ。

数年空けるデメリットとしてはやはり

・家賃と土地のローン返済が重なるので思うように資金が貯まらないかもしれない
・金利が現在より上昇している可能性（もちろん下がっている可能性もありますが…）
・住宅ローンの使用ができませんが、自治体や共済によっては結構優遇されるお得なローンがあったりもします。
金利の違いが大きかったり手数料が余分な分を入れたら、頭金分の貯金とさほど変わらなかったり、という場合もあるかもしれません

頭金は諦めて家を建てた上で繰上返済を早めにしていくシミュレーションなどとも比べてみて
支払い総額や手数料を比べてみてはどうでしょうか。
各銀行さんのサイトで住宅ローンのシミュレーションができますので。

あとは、自己資金の総額がどれくらいになるかわかりませんが
家を建てるときに、何度かに分けての入金になる場合
住宅ローン以外で分割決済できるかどうか。
金融機関を調べてみる必要があると思います。

不動産取得税軽減の特例などを考えたら２年以内に建てるのが良いかとは思いますが。