「古家付土地」購入の注意点

「古家付土地」購入の注意点

はじめまして。
近所で「古家付土地」が売りに出ました。
立地・価格が条件に合うのですが、買いなのか止めるべきか迷っています。
・築３５年　
・売り主は現在も居住中。今月中に売却したいとのことで売却した資金で引っ越し予定。
・価格は１２月の販売当初より５００万円引き。当方で更に３００万円の交渉中。

(1)一棟リフォーム案

・仲介業者が見積もり依頼したリフォーム業者によると基礎・スジカイ・柱はしっかりしているが、　
　屋根（天井に雨漏り）・１階部分床は要リフォーム。
・リフォームは開けてみないと分からないと思うので構造上が心配。
・新築以上にコストがかかるようではリフォームの意味がない。

(2)解体・新築案

・解体は買い主負担
・土地購入してから解体すると登記・ローン申請が複雑なのでは？
・設計施工は知人に依頼予定だが具体的な設計まで進んでいないので今月中に土地＋建物で
　ローンを組む時間的余裕がない。
　（つなぎローンもあるが夫は高くつくので意味ないと思っている）


現在住んでいる場所は全国住みたいランキングでも登場するエリアなので、
条件が悪い土地だったとしても短期間で売買されてしまいます。
購入までの検討時間オーバーで何度か涙をのんできました。
売り主が今月中に売却したいこともあり、あまり時間はかけられないと思います。

購入してもよい物件なのかアドバイスいただけますでしょうか。
宜しくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/10 11:40

一つ注意なのですが、古家付きと表示された物件の場合、既存不適格建築物の場合がありますが、その点の説明は受けていますか？

問題なければいいのですが、既存不適格建築物であるとフルリフォーム自体が出来ません。建築確認申請が降りないからです。
もちろん、適法になるようにリフォームするという事も可能ですが、その場合、ほとんどの例で構造部に手を入れますので、新築の価格と変わらなくなります。

古家付きでも利用できる建物と判断すれば、不動産屋は古家付きとは書きません。そう書いた瞬間に土地だけの値段になるからです。
使える建物であれば、最低でも200万円は上乗せしてきます。
つまり古家付きという時点で、一般的にはその家は使えないと思った方が無難です。無理やり住む人も当然いますが。

となると選択肢は(2)しかありません。つまり通常の土地価格よりも解体費用分安く買うというのが正しい選択肢です。
解体費は接道状況、隣接の建物、工法、床面積で変わりますが、150万円～200万円はかかると思っておいた方が無難なので、更地よりもそのくらい安く出ているのであれば購入してもいいと思います。
(もちろん、他の条件は加味していませんので、ご自身で判断ください)

資金繰りに関しては、早急に仮図面と仮見積書と解体費用見積もりを取る事です。その程度なら1週間～2週間あれば出来るはずです。
(見積もりは少し多めに取る事が重要です)
それがあれば、銀行にも仮審査が行えます。全てが仮という事です。
仮審査中～本審査までは時間がありますので、急いで実際の設計に入ればいいかと思います。

但し、一般的な話をすると、土地を購入した後に知り合いの工務店などで注文住宅を建てる場合は、つなぎ融資無しで行う事はあまりありません。
なぜなら、土地の売主は、買主の家が建つまで決済を待つはずがないからです。
分割融資という事もできますので、銀行と相談してみてもいいとは思いますが、分割融資は抵当権の登記も分割で行う事になるので、銀行としても心地よく了承してくれるかどうかは分かりませんし、登記費用も結構かかります。つなぎ融資とどちらが得かよく考える必要があります。
一括融資でしか借りれない場合は、つなぎ融資を利用するしか選択肢はありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

「既存不適格建築物」の説明は受けていませんでした。
私自身初めて聞く言葉でした。ご指摘ありがとうございます。
フルリフォームで申請が下りなければ意味がないので、新築案で検討したいと思います。
資金繰りの件もご説明ありがとうございました。
購入の意向はあるので早急に見積もりとローンの審査を受けたいと思います。

お礼日時：2010/03/13 01:01

No.2 回答者： ivy556 回答日時： 2010/03/10 09:54

古家付ということは、売主側では建物に関して一切の担保責任を負わないということですね。

リフォームする案はリスキーな感じがします。

買うなら、急ぎローンの申し込みして、つなぎローンを組むしかないでしょう。つなぎローンの金利は、１，５％くらいだと思います。
例えば、５，０００万円を半年つなげば約３７万円の金利です。しかし、建物が建って、返済が始まっても金利負担が続くことにかわりはありません。「つなぎローンもあるが夫は高くつくので意味ないと思っている」という部分の意味がちょっとわかりません。

立地が良い・・・ということで買いたい気持が強いなら、売主側、建築会社側、銀行側に対して、それぞれ速やかに動けば可能でしょう。
特に、売主側に(ローン特約を付けて）手付金を渡してしまえば、他との売買交渉はストップさせることができます。ただ、ローン否決以外の理由でキャンセルした場合は手付を流さなくてはなりませんが。

いずれにせよ、土地や建築の取引に慣れた人のアドバイスが必要ですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

今後５０年以上住み、子供達に受け渡すことも考えるとリスクを背負ってまで
リフォームすることに疑問を感じてきました。
新築で購入することを考えて週明けを目処にジャッジしたいと思います。

お礼日時：2010/03/13 00:55

No.1 回答者： bukebuke 回答日時： 2010/03/10 00:58

築３５年だと土地代だけの評価として購入して下さい

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
建物には評価がついていない点踏まえて進めていこうと思います。

お礼日時：2010/03/13 00:51