担保物件の土地の名義変更

８年程前、母が現在済んでいる土地と建物を、祖父より相続しました。その土地と建物は、５年程前母が消費者金融から借金をした際に、担保物件となりました。返済も遅れ気味で金額も相当だったことから、弁護士に相談し、現在は分割返済が継続しています。
この借金の返済の途中ですが、返済が完了し再度母が担保に入れて借金をしないように、この土地と建物の名義を自分に変更できないかと考えております。
この名義変更に関して、幾つか教えて頂けますでしょうか。
※母は現在ブラックリストに載っていると思います。
※母６５歳（配偶者なし）、自分35歳（既婚）、母とは別居。
（１）担保物件に入っている不動産の名義を変更できますか
（２）名義変更できる場合、消費者金融への返済義務は新しい名義人に移動しますか
（３）新しい名義人の信用度合は、母の信用度合に連動して落ちたりしますか（重要です）
（４）この名義変更を、単なる贈与ではなく生前贈与など、税優遇される形にできますでしょうか。
（５）その他、この様なケースの場合に注意する点はありますか。

現在、自分の金融信用度は全く問題がない状態ですが、この名義変更により自分の信用に傷が付くのが一番困ります。
その辺りで詳しい方の回答があるととても助かります。

No.1 回答者： CGSK 回答日時： 2010/03/23 15:22

名義変更をしても、貴方の信用には、傷は付きません、関係ないですよ。

再度、母親が担保に入れて借金をしない様には、出来ますが、いろんな方法が御座います。
生前贈与で税の優遇は御座いません、今・お話を伺った状態では。

名義変更すれば、所有権が移るのですから、いろんな税金が発生しますので、それは無駄ですから
所有権移転の仮登記とか、詳しく伺いませんと、どれが一番・費用が安くベターか判りません。

何処か法律相談したら　如何ですか？下手に弁護士等に頼めば　いい鴨に　されますから、お気を付け
下さい。

大した費用が係らず良い方法は沢山御座います。

No.2 回答者： nine999 回答日時： 2010/03/23 17:01

（１）可能ですが、母親の了解が必要です。

贈与もしくは売買となります。
（２）返済義務は不動産の所有者にはありません。もちろん、誰が変わりに返済しようとかまいません。ただし、譲渡後に担保が実行されると所有者の権利よりも優先されます。（不動産を競売に掛けられ、返済に充てられる）
（３）まったく無関係です。
（４）生前贈与は、相続対策として利用されるものの、必ずしも相続より節税できるとは限りません。贈与の基礎控除は年間110万円までです。
（５）所有権を移すことで再度担保は付けられないものの、抹消されるまでは実行により所有権を失う可能性があります。
また、業者が悪い場合、担保を譲渡したり、担保を消さずに更に貸し付けるということもあるかも知れません。

No.3 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/03/24 15:51

1）債権者が了承すれば可能ですが、素直に了承するとは思えません。

2）担保提供だけで許されるなら幸いですが、質問者様への債権の移動（質問者様名義への借換え）或いは連帯保証を求めてくるでしょう。

3) 連動はしないでしょうが、所有する不動産に消費者金融の担保が付いているってあまり“かっこ良く”ないですね。

4)　税優遇はありませんが、質問者様が負債を肩代わりされるなら違ってきます。

5)　その家を担保に『相当な金額の』お金を貸して、『返済も遅れ気味』という金融業者の立場で考えてみてください。
　　『この家は名義を変えてしまって維持したい。だけど、返済には関わりあいたくない。』という質問者様の希望を叶えてくれると思われますか？

No.4 回答者： bita333 回答日時： 2010/04/01 20:07

質問者さまの希望回答ではないかもしれませんが、

他人から、担保付の物件を売買するのと同じように考えるのはどうですか。
・たとえば債務が800万ある。
・抵当権者（消費者金融）から抵当権抹消の了解をもらい、1000万でホントに売買する。800万は母が一括返済。
・事前に普通の銀行から、担保提供を条件に1000万の融資をうける。

どうでしょう？
所有者　　母　　　　　　　　　　→　質問者さま
抵当　　　消費者金融800万母　　→　なし（完済により）
抵当　　　　　　　　　　　　　　→　普通の銀行1000万あなた

やるなら、不動産屋なり、司法書士なり、専門家を間にいれて
ホントに他人と売買する形式をとってやるのもありかなと思います。
その後は、他人の不動産には勝手に抵当権設定するようなことはないと思いますので。

かりに妙案で実行しようとおもっても、
わたしの思いつきですので、司法書士、弁護士などの専門家と実現可能性をつめてからにしてください。
語弊がありますが、止めても止めても借金をしてしまう人（昔でいう準禁治産者、今でいう被補助人？）を
救済する制度（本人の同意が必要）にも詳しいので併せて聞いてみるのも手かなと思います。

思いつくまま書いてしまいました、ご気分を損ねたら申し訳ありません、前もって謝罪いたします。
質問者さまにとっていいほうに向かうことを祈って。ではでは。