袋小路の奥の土地を高く売る方法についてご意見ください。

袋小路の奥の土地を高く売る方法についてご意見ください。
現在両親が住んでいる家＋土地なのですが、あまりにも古く不便なので売って、賃貸にでも移り住もうかという話が出ています。
が、建物は古く（以前、固定資産税のはがきをチラ見したときの記憶では、登記は昭和34年だったような）、また狭い路地の一番奥にある家で土地の間口での路地の幅は1m50cm以下で軽四すら入れず、普通車１台がなんとか通れる道までそのような路地が30～40ｍはあるという土地なので、法律上の制約で建て直すこともままならないです。
土地面積はそれなりにある（具体的数値は失念しましたが、建てられるなら普通の4LDK庭付き駐車場付きの家くらいは建ちそうです）のですが、何とか有利な条件で売却する方法はありませんでしょうか？

私の乏しい知識で思いつくのは・・・

　A.道路に面している隣家に買ってもらう（もちろん不動産屋を通して）
　B.「建て直し」ができないのなら、法律ギリギリのところで大規模な「リフォーム」をして住戸として売りに出す（が、重機が入れないのにできるのか？）

くらいしかありません。
他に何か良い方法はありませんでしょうか？よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： 5gasira 回答日時： 2010/08/25 21:57

となりの方に買ってもらうのが一番良いと思います。

ただ、隣の方があなたと同じ状況ですと、土地が広くなってもあまり意味が無いでしょう。よって、あなたにしては高く売るが目的ですので意味は薄いでしょう。

それと建て替えの問題ですが、思っているほど難しくなかったりします。
ただし、容易でないのもあなたが十分分っていると思います。

では、何が難しいのか。手間がかかるのかですが、とにかく
市の建築課に相談に行くことです。

転売目的ではなく、次の方が住むために建て替えるのだということを粘り強く訴えれば、スケルトン立替のような、柱一本を残して実質建替えのような小細工は不要です。

きちんと購入者のローンも通りますし、新築できるので今の住宅ローン控除も受けることが出来ます。
但し、そうはいっても、袋小路の土地ですよね。

それ相応の値段でしか売れませんよ。
また、それ相応だからこそ買ってもらえるのです。

折り合わず、ずっと時を待っていて、辺りいったいが震災で整備でもしたら別ですが、現在の段階ではまず安値で取引されるのが妥当であり当然であると思います。

ただ、立替ができないなど、不用意な思い込みはせず、法的にクリアにして、きちんとした立替できる土地として販売できる道は残されていると思いますので、その点だけ考慮していただければと思います。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

＞となりの方に買ってもらうのが一番良いと思います。ただ、隣の方があなたと同じ状況ですと、土地が広くなってもあまり意味が無いでしょう。

東西のお隣さんは似たようなもので道路に面していないので、ウチの土地を買ってもほとんど無意味ですね。せいぜい「庭が広くなる」というくらいでしょうか。


＞よって、あなたにしては高く売るが目的ですので意味は薄いでしょう。

「高く」とは言いましたが、相場より高く売れるとは思っていませんので、「少しでも高く・・」というつもりで質問させていただいてます。言葉足らずでした。


＞ただ、立替ができないなど、不用意な思い込みはせず、法的にクリアにして、きちんとした立替できる土地として販売できる道は残されていると思いますので、その点だけ考慮していただければと思います。

暖かいお言葉ありがとうございます。気長に隣家の動向などもみて待ってみようかと思い始めてます。

他の皆さんのご意見も伺って、売ることすら難しいという現実にようやく気が付いた次第です。まあ、私の土地ではないですし、私自身その土地で儲けたいわけではないのですが、いま住んでる両親がこの土地を売った後で、別の賃貸などであと10年か15年くらい住むための家賃の原資になればと思ったのですがね。売れないまま賃貸に移ったら、いまは家賃＝０円なのでむしろ赤字になってしまいますね。

お礼日時：2010/08/27 19:02

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2010/08/19 19:20

ちょっと厳しい回答になりますが・・・

有利な条件と言うのが周辺の相場より高くというような贅沢な話では無いでしょうけど、その土地は売る（買い手を捜す）だけでも大変です。

捨て値で（いくらでもいいから買ってくれ）と言っても売れるかどうか判りません。


つまり不動産とは買い手が居て始めて値が付きます。

逆に言えば買い手の無い不動産は実質的な資産価値はゼロです。（換金できないのですから）

例えば田舎で山をたくさん持っていても買い手が無ければ0円の山です。

でももし近くに飛行場が出来るなどになり、その山に道路を通しますとかになれば宝の山に変ります。


その土地の購入を検討してくれるのは、その土地に隣接してる土地所有者だけでしょう。

しかしこの場合は買ってくれたとしても足元みられて買い叩かれます。

基本的に不動産取引とは、こちらから買ってくれと持ちかければ買い叩かれ、相手から売ってくれと来れば高い価格での交渉ができるものです。


耐震補強を含めた「新築そっくりさん」のようなリフォーム（重機が無くても出来ます）をして、自分達で住むのが良いように思いますけど・・・掛けた金額の価値分は居住し続けることが出来ると思います。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

０円と聞くと、ちょっと悲しいですね・・・。確かに売れなければそのとおりなのですが。
リフォームで住むのが土地の有効利用としてはいいのでしょうが、そのご意見に関してはいろいろとありましてちょっとネガティブ寄りです。

土地柄、大規模な開発や区画整理などはあり得ないと思います。

お礼日時：2010/08/27 18:50

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/08/19 16:11

ネガティブな情報しかないので、ネガティブな意見しか書きようが無いというか、ポジティブな面があれば、そこをメリットにする売り方というのも考えられるでしょうけどね…。

まぁそれが何も無いのであれば、多分「なんとか有利な条件で売却する」ではなく「何とか安くても売り抜ける」という事しか考えられません。

Aに関してはどういう配置なのかすら分からないので、回答しようがなく、Bに関しては無駄金をかけて結局売れないという方向になるのが目に見えています。貴方達が不便で住みにくいと言っているのだから、買う方はもっとシビアですよ。
車が入れないと資材置き場にすらならないし、駐車場にもならないし。

「新築そっくりさん」で建て替えて、自分たちで住むというのもありですが、車が入れないので、建築材料を手で運ぶ人員分高額になりますね。でも一つの選択肢です。
道路に面した隣地があれば、それを買い、一つの土地として売るという思い切った手段もあります。これなら高額に売れるかもしれません。
あるいは、道路分だけでも買う。巾４メートルで公道に出るまでの距離分ですね。多少高く買ったとしても、土地の評価が上がる分、得するかもしれません。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

そうですね、私が考える限りではポジティブに捉えられるポイントは思いつかないです。
論点がずれてますが、この家は上物付きで親戚からかなりの安値で譲ってもらったもので、そこでもう30年近く以上も雨風をしのいできてくれたのだから「元は取れた」と思えるくらい、ですかね。

＞道路に面した隣地があれば、それを買い、一つの土地として売るという思い切った手段もあります。これなら高額に売れるかもしれません。
＞あるいは、道路分だけでも買う。巾４メートルで公道に出るまでの距離分ですね。多少高く買ったとしても、土地の評価が上がる分、得するかもしれません。

道に面した隣家はあるにはあるのですが、片方は昔からずっと住んでいるかなり広い土地のおうちですし、反対側は最近建て増ししたくらいですから売る気はさらさらなさそうです。

やはり、他に思い切った方法があるわけではなさそうですね。

お礼日時：2010/08/27 18:43

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2010/08/19 14:38

地価の高い地域で売り物件も滅多にないような地域ならば別ですが、そうでもない地域ならば「有利に売る」というのは無理でしょう。

Ｂの方法ではリフォームで綺麗な家になったとしても、土地の条件がそれほど悪ければ売れないでしょう。そもそも買おうにも、土地の条件が悪くて住宅ローンが使えないかもしれません。リフォーム代金の回収すらできないかもしれません。
Ａの方法が現実的でしょうけど、売りに行っても買い叩かれるだけでしょうね。
逆に隣家が売りにでた時に買い取って一緒に売る、とかいうのはどうでしょうか。しかしそれにしても、有利に売れるのではなく、そのままでは売れないのでそうすれば何とか安くても売れる、という程度ですが。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

不動産に詳しい方なら私の思いつかない何か別の方法があるのではないかと思い質問してみたのですが、やはりおっしゃられるような状況なのですね。

＞Ａの方法が現実的でしょうけど、売りに行っても買い叩かれるだけでしょうね。

数年前に北側の隣家が土地を欲しがっている、という情報があったのですが、その時はスルーしてしまいました。その後、その家は私と反対側の空き屋を買って鉄筋４階建ての作業場兼住居を建てましたね。
いま思えばそのときが唯一の売り時だったのかもしれません。


＞逆に隣家が売りにでた時に買い取って一緒に売る、とかいうのはどうでしょうか。

これは気長に待たないといけませんね。
もし住まなくなったとしても固定資産税を払い続けなければいけないのでしょうかね・・・。

お礼日時：2010/08/27 18:34