マンション管理会社が、管理費ではなく修繕積立金を増額しようとする根拠？

マンション管理会社が、管理費ではなく修繕積立金を増額しようとする根拠？

マンション管理組合の指南役であるマンション管理会社が、管理費の増額ではなく、修繕積立金を増やす方向でアドバイスする根拠をご存知でしたら教えてください、中の人。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#132573 回答日時： 2010/10/20 22:05

こんばんは。

中の人ではありませんが、こういうこともあるようです。
http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol21.html
ご参考までに。

この回答への補足

質問の書き方が悪かったのか的外れな回答をたくさんいただきましたが、こちらで紹介されたURLは参考になりました。
結局、"中の人"からの回答はもらえないようです。

補足日時：2010/10/25 09:15

この回答へのお礼

ありがとうございます。
マンション販売当初に修繕積立金を低く抑えて”買い易く見せかける”のは常套手段ですね。
大規模修繕をキッカケにして徐々に上げていく。

大規模工事でしか引き出されない（手がつけられない）”蓄え”に合わせて長期修繕計画案を提示してくる。　蓄えが多ければ多いほど売り上げアップにはなるでしょうね。

お礼日時：2010/10/21 04:43

No.10 回答者： v4330 回答日時： 2010/10/24 09:04

　

そのお任せの姿勢が「管理会社にぼったくられる」気持ちになるんです。
>管理会社は長期修繕計画の立案や別に組織した修繕専門委員会の会合にも出席してアドバイスをしています。

当団地では全く逆です。
理事会が長期修繕計画を立案する時に管理会社に資金シュミレーションを作らせ理事会で説明させました（無料です）
また昨年の修繕では3年前に住人の有志とその年の理事長からなる推進委を構成し計画作りから業者の選定まで3年間無給で働きました（もちろん決済は総会です）

>資産運用のアドバイスは管理会社から一切無かったですね。
当団地でもアドバイスは無かったです。
ただし銀行のペイオフの基準が決まった時に理事会で資金の分散などリスク管理の話題が出て、管理会社に助言を求めた事がありました。
その助言の中で金利が付く運用方法を知り利用したのです。

管理会社とはビジネス上の付き合いです、友達の様にお節介をしてくれません。
情報提供を働きかければ、相手は商売だから良い情報をくれます。
また、新しい取引になる可能性があるときは無料で相談に乗ってくれます（これが営業です）
　　

No.9 回答者： v4330 回答日時： 2010/10/23 10:11

　

お礼の内容を見ると、管理会社に多くの業務を任せすぎてる気がする。
特に理事会が担うべき計画を任せてませんか？
当団地も任期1年の輪番制だから毎年10人の理事全員が入れ替わってます。
でも、営繕、植栽（広い緑地があるので）、財務、駐車場管理、などは理事が実施事項、予算を決め総会で決議し次期の理事に引継ぎをしてます。
長期修繕積立金の運用に関しても財務理事が中心になり銀行の振り分け、預金以外の運用を考えてますよ。
当団地の長期修繕積立金残高は4億円ですが、銀行の普通預金、住宅金融支援機構の債券などで運用し昨年は150万円の利息を受け取ってます。

働いた所に利益がでるものです、理事が働けばマンションに利益が出て、理事が働かず管理会社が働けば管理会社に利益が出る、当然のことですね。

　

この回答への補足

管理会社は長期修繕計画の立案や別に組織した修繕専門委員会の会合にも出席してアドバイスをしています。それらは委託契約に記載されており、管理組合から管理会社に年間200万円以上を支払っています。
管理組合の資産(修繕積立金と管理費口座)については、今までずっと無利息の口座に置き、5億円に近い預金を10年以上も無利息のままでした。
資産運用のアドバイスは管理会社から一切無かったですね。
改善運動は始まったばかりです。

補足日時：2010/10/23 13:04

No.8 回答者： v4330 回答日時： 2010/10/22 20:58

　

当団地では元受になる企業を3社選びコンペにより1社に絞りました。
結果として管理業務を委託してる会社が選ばれましたが元受として利益を取るのはどこの会社でも同じです。
また、大規模修繕の内容も管理組合が決めました、決定するために3年前から躯体や上下水道管の検査や、住民へのアンケートなどを実施しました。

なお、当団地では修繕積立金の金額を決めたのは住民で構成する管理組合で、管理組合の理事会は住民だけで議論し管理会社は全く関わりません。
将来の修繕積立金を検討する時に、管理会社に修繕積立金のシュミレーションをさせましたが、その結果を吟味し決定したのは管理組合です。
　

この回答へのお礼

建築業界の不文律として、”お互い他社が管理しているマンションの大規模修繕に口出ししない”というのがあるようです。
一般的な考え方からするとある意味談合と取られても仕方がないような気もしますが、常日頃から面倒見てくれている管理会社に依頼することで信頼関係も築けることですし、それもいいと思います。
マンション管理会社は大規模修繕受注による利益を計算して管理組合に向き合っていますから。
ただしマンション管理会社が提示してきた修繕計画は”マンション管理士”等の利害関係のない外部専門家に検証してもらうのがより良いと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/23 09:19

No.7 回答者： vomimimi 回答日時： 2010/10/22 20:08

管理組合の理事長をしています。

質問からずれてしまうのと
他の方と重複する部分がありますが
マンション管理会社や工事請負会社の方々は商売ですから
管理組合側がお任せ状態だとわかると、当然儲けに走ります。

しかし素人であってもこちら側が
「無駄金はない」というスタンスでいれば
交渉技術がなくても、結構勉強してくれます。
一軒家では無理でも、
動くお金が大きいと違うんだなぁと思いました。

結構手間がかかりますし大変ですが、
今まで任せっぱなしだったのでしたら、
先頭に立って管理会社の見積もりを何社かから取る所から
始めるのも良いと思います。

大規模マンションだと動くお金が大きい分
ご自身に達成感が湧くし、居住者さんからも喜ばれると思いますよ。

但しいろいろな意味で筋を通して、管理会社や業者さんに対する
リスペクトを忘れないのがポイントだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
確かにリスペクト出来るような誠意ある対応を管理会社がしてくれればいいですね。

お礼日時：2010/10/23 09:21

No.6 回答者： v4330 回答日時： 2010/10/21 20:45

　

500所帯のマンションで営繕の理事を担当し昨年5億円の費用をかけて長期修繕をすませた者です。
>大規模修繕で高額の見積りが提示できて売り上げ金額もあがります。
管理会社と、修繕をする会社は違いますよ。
複数の会社に見積もりを出し、金額、内容、保証、経験などから管理組合（住人）が決めます。
管理会社は管理組合から委託された業務を遂行してるだけで、委託外の業務を勝手に出来ません、まして管理費も委託業務以外には使えませんし修繕積立金は1円も使う事は出来ません。
　　

この回答への補足

そちらの工事は、
管理会社が一括して元請けになり工事内容によって異なる複数工事業者に発注するコンストラクションマネジメント方式やアットリスクCM方式ではなく、管理組合が複数工事業者と直接契約し直接支払いましたか？

当マンションの大規模修繕工事では、総工事費用の1割をCM費用として管理会社が持って行きましたよ。
つまり、工事費用に比例して管理会社の利益があがる事になります。

貴マンションの大規模修繕工事では、マンション管理会社には全く費用が発生しなかったという事ですか？

補足日時：2010/10/22 09:37

No.5 回答者： konohazuku521 回答日時： 2010/10/21 14:07

管理組合理事長経験者です。

管理会社が「月々の修繕積立金を増額して積立金残高を増やし、後に大規模修繕工事を受注して積立金をそっくりいただく」というシナリオを描いている、そんな懸念をお持ちなのでしょうか？

確かに、管理組合がきちんと機能せず、管理会社の言いなり・丸投げ状態ですと、ご懸念のような事態になりかねないと思います。

しかし、管理組合が十分に機能し、主体的に物事を判断する体制が整っていれば、管理会社の言うがままに工事をさせられるようなことにはなりません。修繕積立金残高を１円単位で把握しておくべきなのは管理組合であって、管理会社ではありません。

もし管理組合のあり方に疑問をお持ちなら、質問者ご自身が理事長になり、管理組合改革に乗り出されてはいかがでしょう。

この回答への補足

完全に質問の趣旨から外れてしまいますが、キチンと機能した管理組合がどれ程ありますか。
輪番制で仕方なく理事会の役員となる住人(理事)に主体的に物事を判断する体制が整うとお考えですか？

輪番制で仕方なく理事に選ばれた組合員を大勢抱える理事長より

補足日時：2010/10/23 00:15

No.4 回答者： kyo-mogu 回答日時： 2010/10/21 12:00

　大規模修繕工事まっただなかです。

　委員会を立ち上げて、管理会社などから報告を受けています。

　まず、増額の根拠として、修繕内容にもよります。マンションの外壁だけならば問題になりませんが、エレベータなどの機材のメンテナンスや交換となりますと費用は高くなります。機器の更新費用として単純な見積もりで長期修繕計画から不足となる可能性があるのです。
　管理は日常管理の部類だと思います。これに関しては、ほぼ一定しているし値上げはしないで良いという判断でしょう。
　修繕積み立ては大規模改修工事での積み立てになります。別会計になっていると思います。
　それと、設備機器の突発的な修理や補修に対応できるほどの余裕がないのかもしれませんね。

この回答への補足

将来的な予算不足を中長期的な見地から判断して修繕積立金や管理費を増額というのは理解しています。
私の以下の仮説が正しいのか！？を中の人から教えてもらいたいと考え投稿しました。

銀行の「総資産」とは、外部から調達してきたお金や資産に加えて自らが蓄えたお金です。
銀行としては外部から調達するお金を少しでも多く集めることで総資産は拡大することになる。
しかも、その外部から調達してくるお金は、なるべく低コストであればより沢山の利ザヤが見込める。
その外部から調達してくるお金の中でもっとも魅力的なのが無利息の預金（修繕積立金）＝＞低コストというより無利息で調達できるのだからある意味最強。

マンションの管理組合が預ける修繕積立金は、無利息口座に置かれる事が多く、その預金残高証明を発行してもらうのにはお金を払っているのが実情。
銀行は、マンション管理組合がせっせと積み立てたお金を無利息口座を通じて調達し、利息が取れそうな企業や個人に貸し出して利益を得る。

無利息口座の決済性預金だから管理組合がその気になればいつでも預金を引き出すことが出来る事に建前上ははなっているが、１０年に一度程度の割合でしか実施されない大規模修繕に備えた修繕積立金がその途中で突然引き出されることは皆無。

つまり銀行は長期間（次回の大規模修繕工事までの間）、引き出される恐れのない自由になるお金を手に入れることが出来る。

銀行が財閥系銀行であれば、同じグループで子会社的立場にある”マンション管理会社”に強要（いや丁寧にお願い）して、少しでもお金を多く集めようとするのは当然の経済活動

マンション管理会社にとっても１円単位まで把握している管理組合の”財布の中身”にあわせた”長期修繕計画案”を提示してくるのは容易だし、素人集団の管理組合・役員の危機感を煽って修繕積立金を増やすことで取引先銀行に貢献しつつ自分達にとってもより”高額な工事”が可能になってくる・・・つまり、売上拡大＆利益に貢献することになる。

右から左へと流動的に動く”管理費口座”のお金より、長期間安定して引き出されない”修繕積立金口座”の預金を増やすことがマンション管理会社にとっては一番メリットがあることになるのでは？　　ちなみに積立金は数億円にのぼることが多い。

補足日時：2010/10/23 09:10

No.3 回答者： norikhaki 回答日時： 2010/10/21 01:58

マンション理事経験者ですが

先々の修繕にかかる費用に対し修繕積立金の不足が予測されるからでしょ？

管理費というのは日々のマンションの管理にかかわる費用ですから
修繕積立とは別会計です。

管理費の増額は管理に関する費用が不足しなければ増額の提案はしません。

この回答への補足

質問の意図が伝わっていなかったようですね。
１０年２０年先の修繕積立金がどの程度正確に予測出来るのかは疑問がありますが、沢山積み増せばその分大規模修繕で高額の見積りが提示できて売り上げ金額もあがります。

大規模修繕を提案してくる管理会社は、管理組合の懐具合（修繕積立金残高）を１円単位で把握しているのですから。

補足日時：2010/10/21 04:33

No.1 回答者： v4330 回答日時： 2010/10/20 21:51

　

マンション管理会社に修繕積立金のシュミレーションの提出を求めてください。
将来の過不足がわかります。
　

この回答への補足

質問の意図が伝わっていなかったようですね。
過不足を問題にしているのではありません。

補足日時：2010/10/21 04:30