金額が分からないまま金消契約って？

Question

昨年９月に一戸建住宅（建売）の契約をし、手付金３００万円を支払いました。売り建てなので若干のプラン変更が出来るというので、間取りやキッチン・お風呂の仕様等の希望を出し、オプションでいくらかかるのか見積りをしてもらっている段階です。
ただ、いつまでたっても見積り総額が出ず、契約では土地の引渡しが今月末なのに、今月末にならないと見積りは出ないと言われました。それでも金消契約を１月中にしようと、仲介不動産屋に言われています。
こちらとしては、総額も分からないまま契約を進めたくありません。オプションとは言え、大がかりな変更を希望したので恐らく何１００万とかかることが予想されます。全てをクリアにして納得がいった上で金消契約をするために、２月初旬に延ばして欲しいと言ったら嫌な顔をされました。
金消契約とは、必ず引渡しの前にしなければならないのでしょうか？また、家を買う場合、この様な状況は通常よくあることなのでしょうか？

takapiii · Accepted Answer

>ちなみに地主→A社→我が家の所有権移転を同日にやるという事は、綱渡りと言うよりはっきり言って違法ですか？

違法かどうかは、A社と土地の売主が売買契約を締結しているかどうかという事で変わります。自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結は宅建業法で制限されますが、A社が売主と契約を交わしている場合、所有権移転登記がされてなくても、所有権はA社に移動したと考えられるので、その点は違法性はないでしょうね。

要は、土地の売主からA社に確実に所有権移転登記が行われなければ、貴方への所有権移転も出来ないという事が問題で、A社への所有権移転登記の条件が売主への代金の支払いだとすると(大概そうですが)、貴方のお金を受領する事でA社は始めて所有権移転登記申請が出来ると言う事になります。所有権移転登記が問題なく進めばクリアされるお話ですが、僅かな障害が起きるだけで、建築請負契約にも障害を与える事になり、敷いては融資にも影響が出てきます。その時点で引っ込みがつけばいいですが、そうとも限らないかもしれませんよね。

takapiii · Answer

No.3です。

No.2の補足を読んで思ったのですが、これは建築条件付き売買と言う事で、元々独禁法に触れる販売方法です。そのため業界では自主ルールを作って、建築請負契約に関してはプランと費用に納得した上で、規定した期間内に契約を交わす事としています。この期間内に契約しない場合は土地取引自体が白紙に戻ります。つまり費用が確定しない段階での請負契約は違法性が高いと言う事です。また土地売買契約と同時に建築請負契約を交わすのも明確に違法とは言えませんが、善良な取引形態ではありません。

そこは追求しないという事ですので目を瞑るとしても、A社に所有権が移転していない状態でのA
社との土地売買契約自体はかなり問題ですね。それとも土地売買契約は地主とですか？
1月末の段階で土地の代金が貴方→A社→地主と渡り、所有権も地主→A社→貴方とするわけですよね。さらに同時に見積が出て、銀行の本審査を行い、建築請負契約の変更と言う事だとすると、凄い綱渡りです。

大切なお金です。たとえどうしても欲しい物件だとしても、安全に取引すべきで、トラブルになると長い期間、業者と争う事になりますし、一生悔いが残ります。

まずは、1月末の決済を延期、金消も延期します。
その後、建物の総額が出てから金額交渉を行い、納得したら建築請負契約の変更を行い(ローン条項が必要)、銀行に審査依頼をし、承諾されたら、銀行と支払い手順を確認し(土地のみ先に決済可能かの確認)、分割決済が出来るのならば、金消を交わして土地代金の支払いと所有権移転と抵当権設定を行い、(ここで中間金を要求される場合がありますが、銀行が承諾しなければ支払う必要はありません)、建物が完成したら残金支払いと建物の保存登記と抵当権設定と引渡しを同日に行うと言う手順です。

是非、安全な取引を…。

takapiii · Answer

宅建業者です。

>昨年９月に一戸建住宅（建売）の契約をし、手付金３００万円を支払いました。売り建てなので若干のプラン変更が出来るというので

これは何かしら違反の香りがしますが…。
建売の場合は土地と建物を同時に売買する事であり、建築確認申請が降りるまでは広告出来ませんし、もちろん契約など出来ません。また確認申請が降りているなら、大掛かりな間取り変更など本来できません。つまり建売なのに、売り建てもあるという取引形態は実際には存在しないという事です。
恐らく土地の売買契約と、建物の売買契約を分けて行おうとしているのでしょうし、間取り変更がある場合はそうした取引形態があるのは事実ですが、いずれにしろ建売の取引方法としては正当ではありません。
それと手付に関しては、未完成の物件の場合は5%が上限のはずです。

売り建てと呼ばれる取引形態で、いわゆる建築条件付き売買と言う方法もありますが、その場合、土地売買契約と建築請負契約になります。建売と書かれているのと若干のプラン変更が出来ると書かれている所から、これは建築条件付きではないと思うのですが、建築条件付きであれば、建物に関しては「若干のプラン変更が出来る」ではなく、白紙の状態からプランが作れるはずです。

建売であると言う前提で言えば、取引の流れとしては、建築確認が降り、図面が確定してから不動産会社が広告を行い、それを見てから購入希望者が申し込みを行います。この時点では軽微な変更以外は出来ません。そして住宅ローンの事前審査を行い、承認されれば土地と建物の売買契約を交わし、手付金5%を支払います。その後本審査を経て、金消を交わし、引渡と登記と残金決済を同時に行います。つまり総額が分からないのに契約を交わす事など本来無いはずですね。

取引形態としては少々違法性も感じてしまうのですが、要は大雑把に金消を交わし、ローン条項による契約の白紙撤回を避け、万が一足りなかったら追加費用を現金で徴収しようと考えているのかもしれません。
ここはやはり建物の総額が出て、金額を確定させてから金消と言う流れの方がよろしいかと思います。その際、ローン条項は必ず確認してください、本審査で却下された場合、手付が戻って来ないなどと言うオチがありますので、必ず融資が断られたら土地売買も含め、契約は白紙に戻し手付金を返してもらわなくてはなりませんので。

popfather · Answer

まずは、昨年9月の契約内容と今、締結を迫られている金消契約？の内容を確認しましょう。

建売住宅とのことですので、昨年9月に締結した契約は、「土地と建物の売買契約」もしくは「土地の売買契約と建物の工事請負契約」でしょうか。

金消契約は金融機関と取り交わすもので不動産屋と契約するものではありません。
また、金消契約は要物契約ですので実際に金銭の授受があることが成立要件です。

もしかして、金融機関に融資申し込みをして、「1月末までに審査を完了してください。」と言うことでしょうか。

住宅ローン特約が盛り込まれていてその期日が1月末までなのかもしれませんね。

それと一つ気になったのは、「土地」の引き渡しが今月末とありますが、建売ですから、「土地建物」の引き渡しが今月末と言うことでしょうか。であれば、工事もかなり進んでいますね。
それとも、あくまで土地のみの引き渡しで着工はこれからと言うことでしょうか。

前者であれば今更ですが、オプションの金額未確認のままオプション工事を依頼することは好ましくありません。ご納得の上、契約してから話を進めることをお勧めします。

>金消契約とは、必ず引渡しの前にしなければならないのでしょうか？
>また、家を買う場合、この様な状況は通常よくあることなのでしょうか？

法律上、必ず引き渡し前にしなければならないと言うことはありませんが、通常、お金を支払った後（もしくは同時）でなければ、土地や建物の引き渡しはしてくれないでしょうね。

tea-toki · Answer

金消契約とは、銀行からお金をかりる契約をさしますが、不動産からしてほしいといわれている契約はそれですか？
金額が分からないと銀行もいくらお金を貸していいかわからないので、契約できませんが。

土地や建物の売買契約は金消契約の前に行われることが多いですが、こちらはおすみですか？
売買契約には、売買金額がはいっていないとだめなので、土地建物のの金額で契約し、
オプション分は別途という契約かもしれませんね。

この場合、オプション分を住宅ローンに組み込めない可能性があるため、注意が必要です。

また、土地・建物の売買契約書にいついつまでに金消契約をしないと契約解除みないな条項が入っていて、
そちらが１月中になっていたりしませんか？
それで不動産業者が１月中といっているのかもしれませんね。

金額が分からないまま金消契約って？

>ちなみに地主→A社→我が家の所有権移転を同日にやるという事は、綱渡りと言うよりはっきり言って違法ですか？

No.3です。

宅建業者です。

まずは、昨年9月の契約内容と今、締結を迫られている金消契約？の内容を確認しましょう。

この回答への補足

金消契約とは、銀行からお金をかりる契約をさしますが、不動産からしてほしいといわれている契約はそれですか？

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