住宅ローン短期固定金利について

住宅ローンをどのように組むかで迷っています。教えてください。

(1)住宅ローンの短期固定金利は現在長期固定より低い水準に有りますが、これが逆転することはあるのでしょうか。
(2)住宅ローンの短期固定金利は何が基になっているのでしょうか。例えば、長期金利は10年物国債の金利が基準になっていると聞きますが、短期金利でこれに相当するものは何でしょうか。
(3)これが短期無担保コール市場の金利を基準としている場合、この金利を決めている要因は何でしょうか。
（市場の資金の需給関係によって決まっており、この需給関係は現在日銀が供給を増やすことによって金利を０%に誘導しているという理解は正しいでしょうか。景気回復による資金需要がタイトになり、日銀が金融引締めを行うと短期金利は上昇する、という理解で正しいでしょうか。）
(4)これまで２０年程度の短期金利市場の相場の推移を知りたいのですがどこに行けば見れるでしょうか。

よろしくお願い致します。

No.1 回答者： kowagari 回答日時： 2003/09/20 22:34

(1)理論的には長短金利の逆転（逆イールドになる、といいます）はありえますし、銀行間等のプロフェッショナル同士の金利では現実に何回かあります。

しかし、一般家計に適用する住宅ローン金利や定期預金金利などでは、固定金利期間が長いほど金利が高い（順イールド、といいます）のが普通であり、今後も逆イールドをつけるとは考えにくいと思います。

(2)現在の民間銀行の住宅ローン金利は、変動金利型は短期プライムレート、固定金利型はその固定金利期間にかかわらず、円金利スワップ市場での固定金利を基準にしていると思います。２年固定なら２年のスワップ金利、10年固定なら10年のスワップ金利です。スワップ金利については説明が長くなるので割愛しますが、銀行がお客さんに住宅ローンを貸す場合の、実質的な原価だと考えて良いでしょう。

(3)短期無担保コールの金利と住宅ローン金利との間には直接的な因果関係はありません。ただ、１年の金利は現在の６ヶ月の金利と６ヶ月後にスタートする６ヶ月の金利を合成したものに等しい、という等価交換の理論からも明らかなように、短期金利と長期金利の間には相互に関連性を持っていると考えられますし、現実に長短金利はパラレルな方向に動いているケースが非常に多いと思います。ただ、超短期の金利は市場の需給によるところが大きく、この銀行間の当日の資金需給を猛烈な資金余剰にすることによって結果的に極めてゼロに近い水準の金利にしているのが現在の日銀の政策です。

(4)日銀のＨＰに最も代表的な短期金利である無担保翌日物のコールレート（オーバーナイト、Ｏ／Ｎなどと言われます）が掲載されています。

No.2 回答者： kowagari 回答日時： 2003/09/20 22:41

NO.1です。

(1)の補足をします。お尋ねが、例えば、現在２年固定金利が２％、10年固定金利が３．５％だとして、２年後に２年固定金利が現在の10年固定金利３．５％を超えて４％になってしまう、ということがあるのでしょうか、という意味だとすれば、答えは「十分ありえます」ということになります。日経平均株価の上昇基調や長期金利の動向を見ても、２～３年後に住宅ローン金利が現在の倍程度まで上がっていることは、十分に想定されることかと思います。これまでの５年くらいが、歴史的にも例のない異常な低金利だった、と思っておくべきでしょう。