貸家の電圧工事の工事費の負担について

Question

私が貸している１軒屋(貸家）の住人が２００Ｖのエアコンを付けるため今の１００Ｖの電圧を２００Ｖに換える転換工事の工事代金のことですがいまの配線のままでは使えないので電柱からの引込み線、屋内配線そして配電盤すべて取り替えなければならないとのことですこの工事料金を電気工事店に見積もりして貰いましたところ１０万円掛かるそうです高額なのでこれを家主が払うのか借人の希望で配線為直すので借人が払うのか又折半するのか貸家は４０年近く前の建築で３０坪でエアコンなど普及していなかったので今取り付けてあるエアコンと電子レンジなど点けるとブレーカーが落ちるのでアンペアを上げればよいのですが住人の希望で２００Ｖに換えて安全なものにしたいのだそうです、それで先程の工事費用のことでお伺いいたしましたどうぞ宜しくお願いいたします。

bara2001 · Accepted Answer

大家をやっています。

不動産の契約というのは特定物契約なので、「そういうもの」として貸し借りした以上、基本的にそれ以上のことを貸主がする義務はありません。

ただし電気の２００Ｖ化は建物の価値を客観的に高めるものであるので、契約終了時に賃借人から「有益費」の償還請求を受けたら残存価値に応じた償還をしなければなりません。
何年か後に契約が終了するときに、５万円で工事ができるようになっていたら５万円だけ払えばよいです。１５万円に値上がりしていても、実際に支払った金額が１０万円なら１０万円払えばよいです。

賃貸借契約書に「有益費は賃借人の負担とする」という条項があれば、償還に応じる必要はありません。
これについては下級審ですがこの条項を有効とする裁判例があります。

まあ私なら半額負担しますね。
何でもかんでも大家が負担してくれると思われても困るから全額負担はしない、かといって１００Ｖのままじゃ不便だからといって退去されても困るから半額までなら負担する、といったところです。
４０年住んでいただいているならこのくらいのサービスはしましょう。

shion0851 · Answer

不動産会社勤務です。

この内容ですと、法律などで決まりはありません。
例えば、電気が引かれていない住宅（今時ありませんが）ならば、貸主の負担で工事を行う必要があります。
これは「きちんと居住できる状態で貸す義務」があるからです。

しかし、本件のように借主の希望により必ずしも必要とは言えない200Ｖに上げる工事は、費用負担をする義務がありません。
借主の全額負担で行うケースが多いでしょう。

一方、200Ｖ化は特別な内容でもなく、いまでは割と普通なので、工事を行う事により次の入居者募集の際に有益になります。
貸主の負担で行っても不思議はありません。

本件では、折半で施工するとバランスが良いと思います。
前述のように次の募集で有益と言うのもありますが、借主の全額負担で行った場合、借主に不満が残るので、今後の賃貸経営のさまたげのタネになる恐れもあります。
「こういうのは本来は借主負担で行う内容だけど、建物のことだし半分費用を出しますよ」などとサービスしていることをアピールしても良いでしょう。（恩着せがましくない程度に）

あるいは、全額負担して賃料を僅かに上げるのも手です。
設備の品質が上がるのですから、賃料アップは当然ともいえます。
長年住む予定の入居者なら、賃料アップよりも工事費を自己負担を選択するでしょうし。

ご参考までに。

tannoy-fan · Answer

一軒家を貸しています。

テレビのアンテナも付けていませんし、分電板も100Vです。

アンテナ取り付けの承認はしますし、配線変更も承認します。ただし、退去時に現状復元を条件としています。それで、不満ならば「自己都合退去」していただけば、いいだけです。アンテナ工事は特に屋外から屋内への通線工事不良で、床が腐ったこともありましたが、床の「現状復帰」も店子の責任にしています。

ぼくなら「自己責任でどうぞ、ただし、退去時は現状復元ね」といいます。そして、退去時に「配線変更の現状復元は免除します」といいます。
　店子は「エアコンを付けたくて仕方がない」のだから、その足元を見ても違法ではないでしょう。

RTO · Answer

契約書の内容次第です

一般的には借主負担と考えられますが　40年前のまま大家が近代化を怠ったとも言えますので
お話し合いで着地点をご協議ください

貸家の電圧工事の工事費の負担について

大家をやっています。

不動産会社勤務です。

一軒家を貸しています。

契約書の内容次第です

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