都市計画道路の住宅

Question

20代半ばの女性です。今は実家に親と一緒にマンションに住んでいます。住宅購入の知識があまりないのでご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

前々から「いい物件があったら引っ越そう」という感じで一戸建てを探していて、つい先日条件的によさそうなところを見つけました。ただ都市計画道路の予定がある、ということでした。

母は計画道路というところがひっかかり、保留（ほぼ断るつもり）だったのですが、父は日当たりがよい・駅が通勤通学に便利などの条件や金額、着手されるのがまだ先である可能性が高いこと、立ち退きの時には代替地が与えられるという説明などから、詳しい話を聞きにいった時に契約書に印鑑を押してしまいました。

母はすぐに解除できないかどうか仲介業者に連絡をしたところ、契約書に記入しているので手付金が100万円いるということでした。周りの意見も聞いているうちに、父はなかなか休みがとれないのでローンの申請を提出していました。母は「ちょっと待って欲しい。やっぱりやめた方がいいと思う」という感じですが、父は「こんないい物件はないだろう」という感じでほぼ購入をするつもりです。私は双方の意見を聞いたんですが、計画道路ということがやはり不安です。今のマンションはそのままにして購入する予定なので、もし実際立ち退きがあっても住む場所がない！ということはないんですが…。ただ、ローンの申請をしてしまったので今キャンセルになると購入代金の２割（６００万前後？）必要になるといわれています。

１．もし契約を解除したい場合、ローンの申請をしてしまったら契約解除はそういった代金（購入代金の２割）はやはり必要になってしまうのでしょうか。

２．代替地というのは本当に大丈夫なんでしょうか。母も私もあまりいい土地（とはいわなくてもちゃんと住める土地）をあまり期待できないと思うんですが…。

よろしくお願いします。

nanahositenntou · Accepted Answer

またまたこんにちわ。♯2です。
以前「何十年先になるか判らない」といわれていた道路計画が実行されて、保証金をもらって引っ越しました。（賃貸）

＞仲介会社の人が「代替地を…」と言っていたんですが、それはやっぱり売りやすいように言ってるだけなんでしょうか。

仲介の方は、一般的な知識で話しているだけで、保証立ち退きの実態をご存知ではないかもしれません。
なんたって説明に来た建築部の担当者でさえ、聞いた話をそのまま伝えている、、、という感じでした。

＞売ってしまえばどうせ10年後くらいになって時効とすることもできてしまいますもんね。

時効？なんの時効でしょう？
仲介業者に「重要時効説明義務違反」があったとしても、「国土交通省」（だったかな？）から『指導』（かなり不名誉らしい）されるだけで、それ以上のことは民事訴訟になると思います。
仲介はあくまで仲介です。契約したのは、あなたのお父さんなのに、なんだか被害者になったような口ぶりですよ。

＞交渉の余地も、ないんでしょうね。あまり期待しない方がいいということは父に再三言っているんですが…。

土地建物利用状況によって、一定基準で積算されます。
積算基準が決まっているそうで、交渉の余地がありません。
立ち退かなければならない人が、生活を「再建」できる金額で、決して損をしないようになっています（そこで店舗営業していたとしたら、売上状況によって保証金が加算されるらしい）が、儲かることもないそうです。

でも私が引っ越した後、並びの店舗はみんな少し近隣に移動して、新ピカのビルになっちゃった。
傍目には、得したように見えてしまいますよね。

miolion · Answer

acherryさん　お父さんの件では心配ですね。
2番の件で解答します。
都市計画道路にあたっている土地を購入される点ですが、家付きか不明ですので、一般的な回答です。
その土地に対して都市計画法53条という制限があります。土地のどれだけの面積がかかるのか（図面で回答されるはず）、事業認可の時期はいつごろなのか（工事を始めたいのでいよいよ土地を買収に入りますよということ）、代替地と金銭のどちらで事業用地を取得するのか、その点について所管の市役所都市計画課に問い合わせて確認されることが一番です。基本的には金銭補償です。この金で好きな場所に引っ越してください、というものです。代替地とは都市計画事業者（普通は公共団体）が代替地を有している場合に限られます。市役所ではこのような疑問には誠意をもって解答します。電話でアポをとってお出かけください。資料を用意して待っています。
次に不動産業者は契約の際に業法により必ず文書で重要事項を説明しなければならないことになっていますので
土地の制限、契約の解除の際の手数料、違約金の額について文書で解答してもらうことが重要です。

nanahositenntou · Answer

1.はよくわからないのですが、通常の契約書には解約するときはどうすればいいか、ということが記載されているはずです。（その項目も了承して契約しているはず）契約書を確認して下さい。

2.ですが、代替地を与えられる、、、、というのは少し違うと思います。
♯1の方がおっしゃるように、地域差があるようなのですが、収用する土地建物利用状況を一旦金銭に換算して、それ相応のものを保障してくれます。（あまり交渉の余地はありません）保障してくれる→支払ってくれるということ。
地域事情によって、近隣の土地を購入できるように斡旋してくれることがあるようです。

不安な気持ちは理解できるのですが、どんなところに住んでも、一生なんの問題もなく安泰に暮らせる、、、ということはありません。
親元にいらっしゃるから、これまではそう感じていたかもしれませんが、まったくの幻想です。

you_sei · Answer

わたしも素人ですので、とりあえず２番だけ。

これは地域差（あいてる土地が多いとか）にもよると思いますが・・・

私の親戚で２回も道路にあたり、移転した家があります。そのたびに場所が変わって（といっても電話番号が変わらないくらいの近所ですが）家を新築しています。

ご存じかもしれませんが、住宅というのは、１０年もすれば価値がなくなり、売却時には土地分だけになります。また、新築するにしても、前の家を壊して廃棄するお金はバカになりません。

それが、自治体から補助をもらうような形で（自治体都合の場合は、古い家でもそれなりに評価つけてくれる）おおよそ１０年ごとに新築していってますので、周囲からすると「うまいこと、家族構成が変わるたびに新築していってる」と見えてます。

まぁ、そういう例もあるということで。

都市計画道路の住宅

またまたこんにちわ。

acherryさん お父さんの件では心配ですね。

1.はよくわからないのですが、通常の契約書には解約するときはどうすればいいか、ということが記載されているはずです。

わたしも素人ですので、とりあえず２番だけ。

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