住宅ローン、リフォーム費用について

最近は住宅ローンでリフォーム費用も１本で貸してもらえると知りました。
２５００万の予算で、物件価格は全額ローンでいこうと思っています。

もちろん個人の属性にもよると思いますが、２５００万＋リフォーム費用を貸してもらえるのでしょうか。

それとも余程個人の属性が良くないと全額＋リフォーム代は貸してもらえないのでしょうか。

事前審査を申込する際にリフォームの見積も必用になると思いますが、気に入った物件が見つかったらすぐに業者を選んで見積もりを取る必用がありますか？
所有者の方が住んでいる物件だと簡単に業者に見積もりを取ってもらうわけにもいかなそうですが・・・。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/08/21 09:36

詳しい状況が分かりませんので、あくまで一般的なこととして…

リフォームということなので、中古住宅の購入だと思います。新築なら100％貸して貰える可能性がありますが、中古の場合はそれ以下になることが多いです（差額は頭金）。これは担保価値の問題であり、返済が滞った時に金融機関は担保物件を売却して回収出来ないといけませんので。最近は金が余ってるので、少々無理なローンでも貸してくれる可能性はありますが。あと、中古の場合は売主の言い値なので、物件の価値とかけ離れている可能性もあり、あくまで金融機関の査定した物件価値とまでとなるでしょうか。
あと諸費用（物件価格の５～10％程度で、中古の方が高くなる）も必要ですが、これは用意出来ますかね？これは基本的に現金が必要となりますし、家具家電カーテン等も買うなら引っ越し費用とともに考えておかないといけない費用となります。

全額ローンとのことですが、頭金が必要なくても買っても問題ないなら、賃貸に住む人はもっと少ないでしょう。頭金を払うのには意味があり、ローン残高＞家の価値にしないためであるとっ考えてください。こうしておけばいつでも売却して清算出来るので、何かあった時のリスクヘッジとなります。これが逆だと、差額を現金で用意しないと売ることす出来ません。売却の理由が返済に困ったとかであれば、半年程度後に競売で安値で売られ、借金だけが残る最悪の状況となります。なので、物件価格の20～30％程度以上は頭金を貯めてから買いましょう。賃貸で我慢している人の多くは、これが用意出来ないからと思っても良いでしょうか。

また、新築が買えないからといって闇雲に中古というのも問題です。築年数も考えないと、幾らリフォームしても長期間住めるとは限りません。家は買ってしまえば永久に住めるものではなく、あくまで消耗品と考えましょう。完済時、定年時、平均寿命程度の築年数も考えておかないと、将来建て替えの可能性も出てくる可能性があります。一生に一度しか買えない家計状況なら終の棲家にする必要がありますので、築年数は重要なファクターとなるのです。
古い家だと土地代だけの価格になってることもあり、それだから安いと考えてください。それを買って建て替える前提の人も多く、土地代から家屋の解体費用分引いた価格設定のこともあり得ます。

事前審査を申込する際にリフォームの見積も必用になると思いますが、気に入った物件が見つかったらすぐに業者を選んで見積もりを取る必用がありますか？＞
間取りが分れば、したいことを明確にすればある程度の見積もりは出るでしょう。ただし、概算見積もりであり、現物も見ないで正確な見積もりは無理な話です。
どこまでリフォームするのか分かりませんが、壁まで壊してとなるとその時に柱が腐ってたとかシロアリにやられてたりとなると、見積もり自体がご破算になります。場合によっては建て替えの方が安くつく場合も当然出てきます。
家を買ってからでもリフォームは出来ますし、ローンを組むことも可能です。最初からローンを纏める必要性はないので、買ってから考えても良いのかもしれませんよ。どちらにしても貸して貰える総額は決まっているでしょうから（収入と年齢から計算）。目安としては、収入の25％を返済に充て定年までのローンを組んだ時に組めるローン金額です。この程度ならまず審査に通らないことはないでしょう。これ以上でも審査に通る可能性はありますが、無理なローンの部類に入ることがあり、お勧め出来ません。ローンは完済出来てなんぼですし、無理なローンで生活を切り詰め外食や旅行も出来ないようでは意味がないかもしれません。家は生活の質を向上させるための道具の一つであり、目的ではなく手段なのですから。
上記は返済率から計算しましたが、今の家賃からの考察も必要です。これよりも数万円少ない返済でないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです。現在十分な貯蓄が出来ている家計ならこれでいけますが、毎月の貯蓄が少ないとか赤字なら、その分返済額も減額して試算しないといけません。
諸費用や頭金のほかにいざという時の貯蓄も必要で、生活費の半年分程度以上は使い道の決まっている貯蓄（将来大きな出費が見込まれる時、その時期と金額試算して、その時になって困らないよう毎月貯蓄）とは別に、常に現金貯蓄で置いておきたいところです。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻する可能性がありますので。なお、家の購入がなくても３ヶ月分程度以上はないと、生活するにあたって普通は不安だと思いますよ。

余計なことまで書きましたが、住宅ローンは人生を左右する借金です。この程度のリスクヘッジは必要だと思いますよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

諸費用分は用意できます。当初は築浅物件を考えていましたが、リフォーム代も１本で貸してもらえるなら、古い物件でも良いかなと思い質問しました。

買ってからのリフォームだと生活に支障があったりするので、できれば最初にしておきたいです。
多少の減額であればその分を追加で用意できなくもないのですが・・。

お礼日時：2014/08/21 15:50

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/08/21 12:29

なぜ銀行がお金を貸してくれるのかを理解していないようです。

抵当権を設定した担保価値以上のお金は貸してくれません。もしも返せなくなったら、担保を銀行が処分しても負債を取り返せないからです。
2500万円の中古物件には2500万円の担保価値はないのが常識です。ましてや、リフォームを行なっても担保価値はほとんど増加しません。土地の担保価値程度は貸してくれるでしょう。

この回答への補足

中古マンションを検討しています。

物件に対して例えば２２００万の融資が可能な物件であれば、そこにリフォーム費用を足して貸してくれるのでしょうか。
それともリフォーム費用も含めて２２００万しか融資してもらえないのでしょうか。

補足日時：2014/08/21 15:52

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/08/21 16:29

No.1です。

買ってからのリフォームだと生活に支障があったりするので、できれば最初にしておきたいです。＞
買ってからも即住まなければ、何の支障もありません。賃貸から即住み替えるから問題であって、リフォームするならその間賃貸に住み続けるくらいの余裕はないと難しいです。まぁ、どちらにしてもリフォームは買ってから（所有権移転後）しか出来ませんし、リフォーム中に住む場所は必要になるので同じことですが…。

売買価格がその家の価値だとしても、それ未満でないと債権を回収出来ません。競売で処分するののが普通ですから、もっと低い価格でしか売れないことを考えると貸せる金額も自ずと少なくなります。
リフォームしてもその金額分価値が上がることはありませんので、担保価値としてもそんなに上がることはないでしょう。なので、全額というのは難しいかと思いますよ。ただ、先ほどの回答にも書きましたが、銀行は金が余ってるので少々無理でも貸す可能性がないわけではありません。ですが、やはり20～30％程度以上は頭金として用意した方が何かあった時に困らないのでお勧めです。家電をローンで買ってるのとは違い、人生を左右する大金を借りるのですから。
なお、一戸建てと違いマンションの場合は建て替えの決議がなされれば従うしかなく、この時に追加の費用を用意出来なければ出て行くしかありません。建て替えするくらいですから建物の価値はなく、極僅かな土地の持分を現金に変えて貰うことになるでしょうか。この点では、一戸建てよりマンションの方が築年数に対して慎重にならないといけないでしょうね。

この回答へのお礼

度々ありがとうございました。

お礼日時：2014/08/26 08:29

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2014/08/21 16:33

No.2です。

マンションの場合のリフォームには融資してくれる可能性は高いです。戸建ての場合には柱が腐っているのに壁紙を綺麗にしても価値がありませんが、マンションの場合にはその心配がありません。500万円のリフォームには500万円分の建物価値が上がるので融資してくれます。もちろん、価値の上がったマンションに抵当権が設定され、融資額が増えてローンが返せなかったら担保として取られることになります。
融資のタイミングですが、売主が住んでいるときに見積りを取る必要はありません。マンション買取分だけを融資して貰い、その後でゆっくりリフォーム見積りをして、融資が決まったら工事をすれば良いのです。買取時点でマンションへの抵当権は設定されているので、リフォーム融資分のローンが別に付加されると思います。利率は高くなる可能性があります。

この回答へのお礼

マンションのほうが融資は通りやすいんですね。

あとからのリフォームで融資があるのは知っていますが、利息の高さがもったいないと思っています。
できれば最近の一本化での融資が良いのかなと思っています。

お礼日時：2014/08/26 08:32