2年間空き部屋だった中古マンション購入の注意

先ほど同じ質問をしたのですが、内容がわかりにくかったみたいですので
再度質問することにしました。
申し訳ございません。再度よろしくお願いいたします。


2年間空き家だった中古マンションの購入を考えています。

2年前に貸し部屋としてリフォームしたのですが、その後オーナーさんに不幸があったとのことで
結局売りに出されたのだそうです。
そういう事情で、2年間空き家のままだったとのことです。

リフォーム後、誰も住んでいないので、画像では内部はきれいに見えます。

ただし、心配なのは
2年間空き部屋だったことが原因で、配管その他、不具合が発生していかどうかです。

来週末に物件を見に行く予定なのですが
もしこういう場合に、特に気にした方が良いような不具合があるなら
その点を重点的にチェックするようにしたいと思ってます。

もしご存じでしたら、教えていただけませんでしょうか。

マンションはそれほど大きな建物ではなく
3階建てで、たぶん戸数は、15戸か18戸くらいと思います。
半地下の車庫があります。(車は乗らないので使用しない予定ですが）
部屋は2階の角部屋です。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2014/08/24 17:19

ある建設会社の現地事務所として使われいた中古マンションを買った経験があります。

築年数の割りには内容が良かったからです。ほとんど使われていた形跡がなく聞くところによると数年間そのような状態だったようです。
生活感が無い室内は薄汚れているように感じますが、5万円ほどのハウスクリーニングを掛けると見違えるように綺麗になります。初めて部屋に入ると下水臭がするかと思うが問題ありません。排水管のトラップ水が無くなっているためで、水を出して換気すると消えます。生活していないために乾燥している状態なので劣化は進みません。心配することはありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ちょっとほっといたしました。
マンションは一戸建てと違うんですね。良かったです。

駅近の割に大変お値打ちなので、できれば購入したいと思って、他の条件などを確認中です。

大変ありがとうございました。
お手数おかけいたしました。

お礼日時：2014/08/27 23:24

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2014/08/27 11:25

第一に気になるのは2年間空き家だった事よりも戸数の少なさです。

仮に18戸と考えると、たったその戸数で1棟の建物を維持管理しなければいけませんので、修繕積立金はかなりの金額になるはずです。
修繕積立金が1万円以下でしたら、修繕なんかできません。

その戸数ですから管理人さんはいらないと思いますが、清掃はキチンとされていますか？
理事を輪番で決めていれば数年ですぐに回ってきますし、管理組合が巧く行っていなければ住み心地に影響します。

内部が綺麗かどうかより、設備の不具合を心配するよりも、
私でしたら、その戸数のマンションは絶対に買いません。

No.1 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/08/24 03:13

相場より相当安いのでしょうが、止めた方が良いというのが第一感。

賃貸収入を考えていたが、誰も入居者が居ない。で、仲介不動産屋がリフォームすれば入る人が居ると言うので、言われるままに、不動産屋の知り合いだという業者に任せることになって、高額な工事費を出した。が、部屋を新しくしたのに、やはり、誰も入らない。騙されたかも知れないと気付いて、他の不動産屋に頼んで売ろうということだが、ちょっと無理がある。

給・排水管の心配はいらない。こういうのは、消防設備点検(年2回)などと同様、法的に点検することが決まっているから、普通は、定期的(毎年)に高圧洗浄など、やらないわけにはいかない。

で、この種の物件の最大のポイントは、管理組合。管理組合理事会は毎月開かれていて、管理組合として機能しているか。そして、毎年、決算報告、予算案が明確になっていて、ちゃんと総会が開催されているか。

おそらく、管理会社が居ない、所謂、「自主管理」であれば、役員は勿論、清掃なども、輪番で居住者がやらないといけない。これだけの小規模マンションだと、自主管理である可能性が高い。

管理会社が入っていない小規模マンションの場合、「長期修繕計画書」も定期的に作成されておらず、それで、修繕積立金も不足している場合が多い。

物件を見に行く前に、総会議事録を見せてください、と仲介業者に言うこと。法的に、開示しなければいけない総会議事録を見せられないと言われたら、購入を断るべき。「総会上程議案説明書」と「総会議事録」を見れば、まず、総会が開かれていることがはっきりするし、そして、修繕積立金残高も分かる。だから、直近の「総会議事録」の開示を求めましょう。加えて、マンションの法律ともいうべき「管理規約」も事前に開示して貰ってから、購入を考えましょう。「管理規約」には、当該マンションに住む上での約束事が記されています。管理費や修繕積立金のことも記されています。

この回答への補足

丁寧なお返事ありがとうございます。
ご意見を元に、現在不動産屋と交渉中です。

これは最初に問い合わせたときに不動産屋に聞いたのですが、オーナーさんの親族の方が孤独死されたという経緯があって、それでかなり安いのだそうです。その後、オーナーさんのご家族にもご不幸があり、験が悪いので手放したいということのようです。お気の毒な話なのですが、私の方では気にしておりませんので、安ければありがたいと思っています。あと、いったん賃貸用にリフォームされているため、今時の分譲マンションとしては間取りが今ひとつなんですね。それも安い原因と思います。

もちろん自主管理で、管理記録は理事会の持ち回りの理事長さんがお持ちのようです。
不動産屋は、管理記録や管理規約は契約直前にならないと見せないし、見せる義務もない（買い手はマンションに関係ない第三者であるため）といっていたのですが、これは法的に正しいのでしょうか。たしかに、コピーを入手というようなことは難しいのかもしれませんが、マンションに入居すれば当然理事会に入らなければならないはずですから、その会の規則の内容を開示するのは当然な気がしますが…
それに、管理記録は、資産としてのマンションの価値に当然影響するはずですよね。

もし書類の開示の根拠になる法律の条文などご存じでしたら教えていただけませんでしょうか。
こちらは経験がないので、不動産屋が法的にこれが正しいといえば、そうかなと思ってしまいます。
それとも、不動産屋が売り手に私のことを悪くいうようなことになっては困るので、あまり突っ込まない方が良いでしょうか。
物件は現在の居住地からかなり遠いので、今のところ不動産屋とも夜電話でやりとりするだけで、なかなかじっくりお話を聞く時間が取れないため、知識のない私にはなかなか情報を引き出すのが難しいです。
よろしければ、アドバイスをお願いできませんでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

補足日時：2014/08/27 23:19