土地の隠れたる瑕疵について教えてください

家を建てるつもりで土地を探していると、結果的に古家が残っているものの、土地として売りに出されている物件を購入し、古家は解体しました。解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか？

重要事項説明にも　汚水は公共下水となっており、物件状況等報告書にも、敷地内残存物はないと売主から報告書をもらっております。契約書にも建物の瑕疵は負わないとの特約はありますが、土地についての特約はなく、引渡し決済の際にも仲介業者が解体してなんがでてきたらそれは、売主様の負担になります。といっておりました。そのため、引渡しから３ヶ月以内に解体費の追加、（浄化槽撤去にかかる費用）を仲介業者を経由して追加の金額も連絡し了解を得たうえで、請求書を解体業者に作成してもらって送りました。
しかし、売主から　
「売買契約書、その他書類を見ましたが、敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。それに敷地内残存物は無しと記されて居りました。あったとして、それはそちらのミスで私どもには、関係ありません。それに売買の決済は済んでおりますのでお支払いするつもりはありません。」との手紙をいただきました。

これを仲介業者に送ったところ、参っちゃいますねー。電話でなく直接買主さんに行ってみます。
とは言うものの、売主さんへの説明・理解がどうだったのか、本当に対応しているのか疑問です。一向にどうなるのか連絡も来ないし。

不動産協会の無料相談にもきいて見たのですが、古家があったなら浄化槽が出て来る可能性はあるし、
浄化槽の痕跡が残っているようなら浄化槽は、瑕疵にはあたらないようなことを言われました。でも解体するつもりだったので、土地の埋没物まで、気に止めませんでした。

こういった状況では、スッキリ納得いかないのですが、買主側で負担せざるを得ないでしょうか。
どなたかアドバイスお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/02/19 14:37

＞敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。

これは契約に書いてないのだから、契約の問題じゃなくて瑕疵担保責任（＝法律）の問題。
仮に隠れた瑕疵でなくても土地の埋設物は瑕疵なので損害賠償請求の対象になるよ。
特約に免責でも書いてあれば売主が浄化槽の存在を「知っていたか」や「知らなかったことに過失」ということでなければ、売主負担にならない場合もあるだろうけどね。
本件では特約が土地についてはないんだから、これは瑕疵担保責任にしかならない。
業者の説明は正しい。

質問者側から売主へ損害賠償請求をする。
ただ、全額請求が認められるかどうかは定かではない。
判例によって違うので、個別状況に応じて変わってくることになる。
売主は、業者の調査ミスや重要事項説明に間違いがあった場合に損失を被っているので、その損害賠償を業者へ請求する。
こういう順番。
質問文中での売主の主張は質問者へではなくて、仲介業者へ向けられるべきもの。

まあ、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみると分かりやすいと思うよ。
本件のようなケースは判例が分かれているので、弁護士に聞いた方が確実。


『隣地と共有共用の排水管等が埋設されていた土地の売買において、特約を排除して売主の瑕疵担保責任が肯定された事例（東京地判　平16・10・28 判時1897―22） 武藤勇夫』
http://www.retio.or.jp/attach/archive/63-046.pdf

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。　少額訴訟の準備をしようかと思っております。

お礼日時：2016/02/22 15:01

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/13 02:55

家を建てるつもりで土地を探していると、結果的に古家が残っているものの、土地として売りに出されている物件を購入し、古家は解体しました。

解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか？


＝建物ごと買うと、なりません。敷地内の物全部購入ですよね？　
なぜか？　
浄化槽は売ってないと売主に言われたら　貴方は困りませんか？　
返せと言われた面倒じゃないですか？　

建物関わる物に
下水管・水道・升・基礎・砂利・石・含まれてます。

＝なる場合　
売主が解体をし売却の場合　埋没物処分は売主が対応です。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/02/12 22:44

＞解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。

これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか？

一番大事な点は、売主が地価の浄化槽の存在を知っていたかいないか。です。知っていて、その存在を買主に告げずに売り渡したなら売主に責任を追及できるでしょう。


＞重要事項説明にも　汚水は公共下水となっており

ひょっとしたら売主は、浄化槽を使っておらず、浄化槽の存在もしらず、公共下水の利用だったかもしれない。
この場合、売主の責任は問えない可能性が高い。

＞引渡し決済の際にも仲介業者が解体してなんがでてきたらそれは、売主様の負担になります。といっておりました。

売買契約書に瑕疵担保責任の話が書かれているでしょ。契約後〇ケ月以内なら売主が瑕疵担保責任を負う、という条項があり質問者さんがその期日以内にクレームを入れたなら、売主も「俺は知らん。」とは言えません。

＞「売買契約書、その他書類を見ましたが、敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。

瑕疵担保について契約書になんて書いてありますか？

＞それに敷地内残存物は無しと記されて居りました。あったとして、それはそちらのミスで・・・

バカじゃねーの？（ごめん、当然売主ね。）敷地内に残存物があれば、それは売主の責任。契約書に残存物がないと書いてあったにしても、関係ない。おまけに残存物があったのは質問者のミスではないだろう。


＞私どもには、関係ありません。それに売買の決済は済んでおりますのでお支払いするつもりはありません。」との手紙をいただきました。

すげぇ悪意を感じる回答だな。これを読むと、浄化槽をあるのを知ってて売りつけておきながら、知らんぷりを決めこむ回答に思える。


悪いこと言わないから、法律的に戦うつもりで弁護士に相談してください。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。少額訴訟の準備をしようと思います。

お礼日時：2016/02/22 15:01

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2016/02/12 17:47

隠れたる瑕疵と言うより、故意の重要事項隠ぺいと言っても良いと思います。

売り主は、浄化槽が埋まっている事は周知。
不動産価値に影響する重要事項を不動産屋に事を告げていない。
当然に撤去埋戻しの経費は請求できます。

No.1 回答者： rimurokku 回答日時： 2016/02/12 17:45

古い民家では、浄化槽は想定できる事であり、場合によっては古井戸や

地盤強化のための大きな石が埋めてある可能性も否定できません。
これらを隠れた瑕疵とするより、解体業者の見積もり不足と言えます。