50年以上住んだ借地をかえします

年老いた両親と同居を始めるため実家を整理します。
更地にして返すつもりでいると、
軽く地主さんに打診したところ、

自分も高齢なので次は甥がつぐ、
甥は解体業の免許を持っているので
建物はそのまま返してよいと言われたらしいです。
(もちろん解体費用もつけてだと思います)


業者探しとか見積もりとか面倒なことが省かれて、
こちらにとっては好都合のように思うのですが
果たしてそうなのか・・いささか不安です。
年寄り同士のやりとりでもあるし
近々きちんと地主さんに話に行く予定ですが、
事前に少し詳しくなっておきたいので
アドバイスをお願いします。

こういう事例はネットで探しても出てこないのです。

あと　これから家捜しするのですが、借地権利証(賃貸契約書?)のようなものが
見つからない可能性もあります。そういう場合どうしたらいいでしょうか?

No.2 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/12 10:29

ご不安のようなので、『あ、騙された！』という場合を想定してみます。

＞建物はそのまま返してよい
これは、建物を地主に譲渡（しかも解体費用付きで）することと捉えることも可能ですよね。土地建物の所有者となった地主は、それをどう処分しようとも自由ですから、手を加えて誰かを住まわせたり、売却して利益を得ることもできます。
ただ、この場合は、建物の権利証が必要になりますから『家屋滅失登記に必要だから』などと言われても信用しないことですね。

『家屋滅失登記　手続き』で検索すると、必要書類が判ると思います。
ご質問のケースでは必ずしも必要な手続きとは言えませんが、滅失させた方が固定資産税の関係で、手続きがスムーズでしょうね。滅失の事実が判るまで、役所は建物が存在している、という前提で課税してきますから。

あとは、＃１さんの回答の通り、解体費用をボッタクル場合ですが、この点については、ネット検索しても判ると思うのですが、料金優先で解体工事を依頼したところ、荒っぽい施工で近隣に迷惑かけた、という事例もあります。『立つ鳥跡を濁さず』と言いますから、長い間住まわれた家の近隣にも配慮した方が良いでしょうね。

さて、今回のケースでは、地主の立場になると、キチンと家屋を解体し返還してくれる、理想的な借地人であると思います。
借地上の建物で、借地人である住人が亡くなったのに相続が始まらず、地代は入ってこない建物は朽ち果てて物騒で困る、という事例も見受けられますから。

冒頭のような事例にならないように注意しながら、地主の意向を汲みながら交渉されれば良いかな？と思います。地主の立場で考えて、地代収入は入らなくなるものの、更地にしてもらうメリットの方が大きい場合には、その点も頭に入れておいた方が良いでしょう。

ご質問の最後の方に、借地契約書の有無についてのお尋ねがありますが、従来の契約の解除や、これからの家探しには影響は無いと思います。建物の権利証であれば、売却の際に必要になりますが…

この回答へのお礼

建物は住めなくはないけどもうスキマだらけ雨漏りもひどく、
建物の資産価値は０だと思います。
田舎の古い住宅地で、地主様もすぐに使う予定のない土地だそうです。


回答ありがとうございます。

お礼日時：2016/10/14 18:48

No.3 回答者： zipang_style 回答日時： 2016/10/14 16:22

＞こちらにとっては好都合のように思うのですが

＞果たしてそうなのか・・いささか不安です。
　近隣が坪数万円とかの田舎なら、そんなものでしょうが
　借地権は売買出来る資産なので
　所有地のように第三者に「売る」ということも出来ます。

住宅エリアならばそれなりの資産価値があるかと思いますので、
路線価図で調べてみてはどうですか。
図書館に置いてあり無料で閲覧出来ます。

借地権は大体、所有地の６０%前後の評価がありますから
坪１００万円のエリアなら借地権は坪６０万円前後、
なので５０坪なら借地権は３千万円で売れます。

それを更地にしてポンッと返すというなら地主としては万々歳。
底地評価額2千万円で、解体は自腹になるハズだった土地が
５千万の所有地、しかも売りやすい更地になる訳ですから
尻尾があったら千切れるほど振るかも知れません。

新しい購入者は、売買価格5-10%の名義書き換え手数料を
地主に払う必要がありますが、所有地を買うよりは安いので
借地はそれなりに人気があります。

借地評価が５０%を下回ることはほとんど無いので
地主が「土地を半分上げるから、半分は返して！」と借地権者に
要求し、借地権を解消したがることも不思議ではありません。

５０年前からなら旧借地権法なので、
恐らく、更地にする条件は入っていなく
「そのまま返しても良い」など圧倒的に借主の方が有利なハズです。

「地主」とは言え、所有地の30-40%の価値しか持たない
底地権者は「名ばかりの地主」。
故に不平等感が強かったので
「更地にして返却する定借地権」が誕生した経緯があります。

大した評価額にならず、
昔気質な考えで「更地にして返す」ということも否定しません。
解体・撤去処分は場所によってだいぶ費用が変わりますが
大雑把にいうと１㎡１万円で、150㎡なら150万円。
浄化槽を設置しているとその分上乗せになります。

建物をそのままの状態で返す場合、
「収去する／建物を地主が買い取る」という方法もあります。
固定資産税の評価額程度で買い取ってもらえば良いかと思います。

現状の資産価値を知り、儲けを生まないまでも
「損をした」と後悔することの無いように
調べるなり不動産屋に相談するなりされてはどうでしょうか。

この回答へのお礼

住宅地ではありますが地方のあまり便利とはいえない土地で、近所は老人世帯ばかりですし、公道に面していない隣の親戚の私道を通る土地です。くれるといわれても私はいらないくらい・・・地代も破格に安いので、実際どのくらいの価値があるやらです。
回答ありがとうございます。

お礼日時：2016/10/14 19:00

No.1 回答者： Jimny134 回答日時： 2016/10/12 09:19

他の解体業者さんから、見積金額の情報を得ておいた方がいいと思います。

少なくとも、坪幾ら的な相場があると思います（処分費含め）。
一般的な相場を知らなければ解体費用を多く請求されていてもわかりませんので。

この回答へのお礼

そうですね。それをもとに価格交渉していかないといけませんね。

回答ありがとうございます。

お礼日時：2016/10/14 18:41