困っています。賃貸契約 自動更新 家賃滞納

大変困っております。どなたか良い方法があれば教えてください。東京都で二年ほど前に賃貸マンションの契約（会社名義での契約）をしました。従業員の借上げ社宅という形です。家賃は会社で負担していました。契約後、三ヶ月ほどでその従業員が会社を辞めましたが、引っ越さずにそのまま借りたいというので、賃貸の名義変更を本人に任せました。一応、こちらからも不動産会社に連絡しました。元々、その不動産会社を紹介してきたのは当の従業員で親しい様子だったので、安心していました。ところが、先日家賃の二か月分が未払いということで家賃の催告ならびに契約解除立退き請求なる通知書が弁護士事務所からきました。こちらは、事情が一向に解らないので、取りあえず弁護士事務所に連絡しました。住んでいた元従業員と連絡がつかず名義の変更もされていないということで元の契約者である当方へ連絡が来たようです。最初の三ヶ月ぐらいは会社名義で家賃の振込みをしていましたが、従業員が辞めた後、別の名前で振り込まれていたようですが、不動産会社は振り込み名が変わった時点で賃貸の借主が変わっていること容易に認識できるはずなのに支未払いになったとたんこちらに請求して来ました。また、未払いになった二か月分は最初の契約が終了した分です。勝手に自動更新して、更新後の二か月分を請求してくる事は良くあることなのでしょうか？契約は２年更新で、更新の場合は一ヶ月前に双方合意の上に更新することができるとなっているのですが、こちらは更新した覚えも、更新の連絡も不動産会社からないのに、勝手に更新されているのですがとその弁護士に問い合わせたら、契約上はそうですが判例でそうなっているといいました。何か、不動産会社のいいような理屈ばかり言ってきている弁護士ですが良い対応策を教えてください。宜しくお願いします。

No.2 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/25 18:39

賃貸の名義変更を本人に任せました。

⇒これが失敗の基ですね。申し訳ないのですがこれは始まりです。

不動産会社は振り込み名が変わった時点で賃貸の借主が変わっていること容易に認識できるはずなのに
⇒関係ありません。（但し損害の賠償を請求する際には一種の証拠となります。受益者に協力頂きその事実を証明できますね）

更新の場合は一ヶ月前に双方合意の上に更新
⇒どちらか一方が更新しいない旨を表示しない限り、双方更新には合意（追認）したこととなります（通常）。

不動産会社のいいような理屈
⇒通常・普通です。

対応策
⇒一日も早く解約し損害を最小限にする。
⇒賃貸契約書上、旧従業員を連帯保証人にしていましたか？
どうでしょうか？このような場合、面倒ですが、弁護士に依頼して、元従業員の住民票を取得して、居住者が元従業員であり、会社をやめた際に契約の変更を行うよう約定していた事実を証明して、御社が蒙った損害の賠償（小額と思われますので簡易裁判所です）を求めることがオーソドックスです。

⇒大家さんの落ち度は、御社が直接、名義変更の連絡を入れたが・・・。と思われますが、元従業員もしくは御社からその後に何等の連絡もない状態であったと思われますので過失はないです。

No.1 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/01 15:37

まず、弁護士さんが信用できない様子ですので、信用の

置ける方に変えた方が良いと思います。

＞契約は２年更新で、更新の場合は一ヶ月前に双方合意の
上に更新することができる
賃貸契約は基本的には自動更新です。契約者が退去を
申し出ない場合は連絡等も無く、更新される場合が多いです。
但し、「双方合意しない場合（連絡が取れていない場合）は
契約は解除とする」旨明記されていれば、家主さん側の
怠慢が問えるでしょう。

＞最初の三ヶ月ぐらいは会社名義で家賃の振込みをして
いましたが、従業員が辞めた後、別の名前で振り込まれて
いたようですが～～容易に認識できるはずなのに

これに関しては、法人借り上げの場合は、大家さん側からは、
「入居者さん、変わった（別の社員さんが入っている）のね」
と思うだけです。逐一、「お宅の社員さん、入れ替わった？」
と聞いてくる家主さんはほぼいません。この件では、
家主さんを厳しく追求することはできないと思います。

それよりも、法人契約したときの、礼金と敷金は会社が
出したのですよね？
名義変更が完了したのであれば、元社員が新たに敷金を
収め、会社が払った敷金は清算が行われて返金されるはず
です。
返金されていないと言うことは、名義も変わっていないと、
容易に認識できたはずですが…。

＞引っ越さずにそのまま借りたいというので、賃貸の名義
変更を本人に任せました

一番まずいのは、この対応です。法人で契約したのであれば、
解約まで責任を持つのが当たり前です。契約とは署名・
捺印した両者のみが解約や変更に手を下すことができる
のです。
逆に、契約が他人に簡単に操作できるなどとあっては、
何の保証も無く、危険極まりない事になります。

結果、解約を確認せず、敷金の清算もしないまま、放置して
いた法人に、大家さん側が請求するのは当然のことです。
一旦は払うしかないと思います。

滞納家賃が、敷金で賄える額なら、解約に伴い清算される
でしょう。
会社に戻るのは、
敷金－｛滞納家賃＋原状回復の費用（注意してください）｝
です。
｛｝内は、「名義変更する」と言う口約束が実行されて
いれば、本来は元社員が払うべきものでしたので、改めて、
立て替え金として、元社員に請求すれば良いかと。

納得いかないことと思いますが、この場合は家主さんの
方が、非もなく被害にあっています。

口約束を実行しなかった元社員と、解約の確認を怠った
会社側に非があると思います。