住宅の共有名義について

住宅を新築する予定です。
今現在、共働きで子供なしです。子供ができても勤めつづける予定です。
住宅は約2400万円、ローンの予定は2000万円、頭金は主人の口座から300万円、私の口座から100万円です。
質問：1.共働きの場合、共有名義にしたほうがいいのでしょうか。
　　　　それは、先々もし離婚をするとか、主人が先に死亡した時の贈与税の
　　　　問題でそう言われるのでしょうか。
　　　　住宅ローン減税額と所得税額の関係以外に、共有名義にするメリットは
　　　　ありますか。(私は共有名義にしたいのです。
　　　　主人を納得させる理由がほしいです)
　　　2.私が出した頭金の100万円ですが、住宅会社の人に「贈与の対象には
　　　　なりませんから」と言われました。それは、私が主人に贈与したという
　　　　形になり、家の名義は主人一人のものになると考えられているので
　　　　しょうか。
　　　3.土地は、私の実家の土地(祖母名義)を借りることになっています。
　　　　もし祖母が亡くなった時、贈与を受けられるのは血縁の私になりますか。
　　　　それとも、主人名義にもなり得るのでしょうか。

文章が上手ではなく、質問の意味がわかりにくかったらすみません。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： r-kumasan 回答日時： 2001/09/19 00:05

質問：1.共働きの場合、共有名義にしたほうがいいのでしょうか。

→私はしない方がよいと思います。相続や譲渡等による所有権の移転手続きが面倒ですよ。またローンの返済はどういう分担になるのでしょうか？共有名義といって、それぞれの持分はどのようにして登記するのですか？ 住宅ローンは誰が借りるのですか？誰が実際に返済するのですか？住宅ローン控除＝住宅ローン債務者(二人で借りることは難しい)ですが、建物の持分の分しか、住宅ローン控除になりませんよ。
2.私が出した頭金の100万円ですが、住宅会社の人に「贈与の対象にはなりませんから」と言われました。それは、私が主人に贈与したという形になり、家の名義は主人一人のものになると考えられているのでしょうか。
→まあそういうことだとおもいますが、贈与税の改正が最近あって、年間110万円まで(以前は60万) よくなったからそういっているのでしょう。

3.土地は、私の実家の土地(祖母名義)を借りることになっています。もし祖母が亡くなった時、贈与を受けられるのは血縁の私になりますか。

→あなたは現在、祖母の法定相続人ですか(孫だから親やおじさんおばさんがいるはず) 他にも多分、法定相続人がいるのではないでしようか？そういう場合はかならずしも、相続できるとはかぎりませんよね。贈与または譲り受けとなるでしょう。

結論として、建物売買契約、ローン契約、ローン減税手続き、離婚の場合所有権移転手続き、相続の場合、贈与の場合、どれをとって所有者が二人いることにより、ややこしく、また各種の手続きが現実的に不可能な場合もあるでしょう。
それよりも、ご自分で稼いだお金の一部を自分名義にして貯めて行けば、税金やその他の面でも一番すっきりしますし、ややこしいことはありませんよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考になりました。
贈与と相続のことをもう少し勉強しようと思います。

お礼日時：2001/09/19 08:16

No.2 回答者： noname#1595 回答日時： 2001/09/19 02:56

１．ローンの名義人がご主人であれば、共有にしても、持分は、１００万円の部分に限られます。

共有になるとすでに回答がありますように、その物件をひとりで処分できないと言う意味でも、ご主人にはメリットがありませんし、土地自体が借地だと家屋だけを売り渡すというのは事実上困難であることからしても、そもそも得になることはありません。
ローンを二人で別々に組むというのであれば、話は異なってきますが。。。。
２．すでに回答があるとおり、贈与だけれども、贈与税はかからないと言う意味です。
３．すでに回答があるとおり、ご兄弟がおられれば、遺産分割協議により、どの遺産を誰のものにするかなどが決められます。遺言によれば、ご主人へ遺贈することも可能ですが、一般には、相続人にはなりません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
わかりやすく回答していただき感謝します。

お礼日時：2001/09/19 08:12

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2001/09/19 06:39

不動産を購入する場合でも建物を新築する場合でも、所有者名義は、その人が出資した者の名義にします。

他人名義にすると、そこで贈与などの問題が生じてきます。
azusagawaさんの場合は頭金は３対１ですがローンの支払い率はどのように計画されていますか？　例えば半々でしたら持分登記も２分の１ずつとします。頭金と同様に３対１なら持分も３分の１と３分の２とします。このように共有名義にしておれば将来も問題が生じるおそれはありません。従って、共有名義にするメリットとかデメリットとか云う問題ではありません。
土地との関係は、使用借権契約となります。祖母が亡くなられた場合の相続人は祖母の子になり他の者にすることは自由ですが、その者は相続人から贈与を受けることになり贈与税の対象になるでしよう。

この回答への補足

ローンの組み方をどうしようかと思って質問しました。
主人の会社で転貸融資を受けられるので、それは最大限活用した方がいいと思うのですが、それでローンを組む分は殆ど賄えてしまいます。
そうすると残りを私の名義でローンを組むとしても100万円とか200万円程度。頭金と合わせても私の所有権は300/2400万円分程度ですよね(1/8程度)。
それなら100万円を主人に贈与した形にして、ローンは全て主人名義にして家の名義も主人一人の物にしたほうがローンや住宅減税云々の手続きも、共有名義にするよりも簡単なのでしょうか？

補足日時：2001/09/19 08:02

No.4 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/09/19 09:24

住宅ローン減税は、ローンを組んだ建物の所有者が対象になります。

あなたの名義でもローンを組むのでしたら共有名義にすると、減税が適用されます。
受託ローン減税は毎年末のローン残高に対して
１年目から６年目まではローン残高の１％が控除（各年最高50万円）、
７年目から11年目まではローン残高の0.75％が控除（各年最高37万5000円）、
12年目から15年目まではローン残高の0.5％が控除（各年最高25万円）となります。

あなたのローンの金額によっては、負担した割合に応じて共有名義された方が得な場合があります。

また、あなた名義のローンが200万円だとすると、あなたの持ち分が300万円となり、ご主人名義で登記をすると、300万円の贈与が有ったことになり、ご主人に贈与税がかかります。

この回答への補足

住宅に関しては今現在110万円／年×5年＝550万円は贈与税無しではないのですか？それとも私が意味を取り違えているのでしょうか。

補足日時：2001/09/19 13:14

No.5 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/09/19 18:41

>住宅に関しては今現在110万円／年×5年＝550万円は贈与税無しではないのですか？それとも私が意味を取り違えているのでしょうか。

はい、勘違いされていますね。
住宅資金の贈与は、親・祖父母から住宅資金の贈与を受けた場合に限り、５５０万まで非課税なのです。
従って、夫婦間の贈与は課税対象なのです。

この回答へのお礼

そうですか。やっぱり思い違いをしていました。
勉強になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2001/09/20 08:31