駐車場経営について

郊外の駅近くに土地があり、周りの方から勧められて駐車場経営を行おうと思っています。
需要がある程度見込めるエリアのため、リスクは少ないと思います。
そこで、質問なんですが、「一括借り上げ」と「そうでない場合」では、収入についてどの程度の差があるのか？
また、そうでない場合は、どのような仕事をしなければならないか？の２点について教えて下さい。
当方素人のため、借主との契約や紹介は不動産屋にお願いして、管理面（何をやるのか分りませんが）はこちらで行おうと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2005/09/05 17:16

貸し駐車場の管理業務ですが、下記の列記事項の中から、具体的に地主と不動産会社がそれぞれ何をするかの境界を決めることになりそうです。

通常月賃料の１ケ月分が業者の報酬（これは借主の負担です）、別途管理賃料の○％（業務内容や金額にもよるが５～１０％程度が目安）という取り決めになりますが、地元の業者にある程度業務を委ねた方が空き発生時に業者間情報の活用や日々発生する事態への早急な対応をしてもらえます。

a.法規制への対応（面積５００平米以上は都道府県へ届出必要）
b.効率的な駐車スペースと進入路の決定、賃料他条件設定
c.整地・簡易舗装やスペースの仕切り業者の選定
d.貸し駐車場の看板立て（連絡先は通常不動産会社にする）
e.借主と個別に駐車場の使用貸借契約の代行（通常オーナーは個々契約には立ち会わない）
f.賃料の入金管理（振込口座を不動産屋か貸主口座かにする、自動引落しや回収代行利用もあり）
g.〆日以降数日後に未入金先への督促
h.解約申し出時の事務整理、日割り計算や預り金の返還等実務

i.空きスペース発生時の追加募集
j.日常の清掃・照明の取替え等メンテ業務、
k.無断駐車した車の排除の為の警察通報や警告
l.接触事故等発生時の立会いや初期対応への協力
m.地主による将来の建物建築時の立ち退き連絡・交渉
n.税務申告資料の整備

o.その他留意点
将来的に建物建築の計画があるなら、退去時の条件を契約書に盛り込む条項にも違いが出て来る。この点は地主がやるより業者に一任する方がスムーズに収まる。
立地条件で、一部を時間貸しのフリー利用にした方がメリットが見込めるケースもあるが、常駐管理人配置等管理コスト若しくは機械設置等当初設備負担が大きくなる。
パーク○４、リパー○等専門業者は地主からは定額で一括借りした上で自社のリスク負担で時間貸しするケースもあり、地主側は事業リスクや管理負担を回避することも可能です。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
実際に駐車場経営をしている友人（別のエリア）に聞いたところ、賃料の１０％を管理費として不動産屋に支払い、mahopieさんの言われているようなことをやってもらっているので、楽だと言っていました。
私の場合、青空駐車場で、特にメンテナンス等は無いようなので、できる限りのことは自分で行いたいと思います。
募集、契約のみ不動産屋にお願いすることは可能でしょうか？この場合の紹介手数料は1ヵ月分と思っているのですが。
また、賃貸アパート等で、複数の不動産屋が紹介していると思いますが、駐車場もそのように出来るものでしょうか？
その他に素人では、難しいと思われる点があればご教示ください。よろしくお願いします。

補足日時：2005/09/07 13:43

この回答へのお礼

mahopie様の回答を参考にして、不動産会社へ行きました。
仲介手数料は、借主もちで、看板も不動産会社が立ててくれるそうです。
管理費も安く済んだので、管理も不動産会社に任せつつもりです。
おかげさまで、スムーズに話が進みました。的確な情報ありがとうございました。

お礼日時：2005/09/13 17:11

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2005/09/05 14:11

時間貸しのコインパーキングが、時間当たりの単価はいちばん高くなります。

２４時間ずっと埋まるということはないでしょうが、駐車場会社で調査したくれますよ。

一括だと「団体割引」のように、ある程度家賃を割り引くことになると思いますが、集客をしなくていいので手間要らずです。

自宅から近いなどでなければ、不動産やさんに管理も頼んでしまうか、コインパーキングにして、管理込みで業務を委託してしまったほうが楽だと思います。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
時間貸しパーキングの需要はあまり見込めないエリアなので、月極と考えております。

お礼日時：2005/09/07 13:39