契約したマンションが、問題のEH社の性能評価だった！

Question

施工・設計は一部上場のT建設（今のところ問題にはなっていない）です。売主は「115％の強化で設計している。自社の物件は神戸の震災では1件も崩壊していない。今後の行政と相談して対応を考えたい。」というコメントのみで具体的なことは何もないまま、予定が進んでいます。
今月、内覧会、1月末引き渡しとかなり、時間が迫っている状況で、悩んでいます。みなさまのお知恵をよろしくおねがいします。

質問１●EH社認定した性能評価は公に有効なのか？
（既に価値なしのような気もしますが。公には10年間は何かあって売主？施工会社が倒産しても国から保証されるものだと認識しているのですが・・・）

質問２●マンションの価値は、住む前から既に下がっていますかね？（下がっている物を買うのも悲しいです。どうしたらいいでしょう。）

質問３●今、EH社の性能評価では信用できないと契約を破棄したら、前金（頭金）は100％戻るでしょうか？

宜しくお願いします。

semi-zzz · Accepted Answer

＞たぶん両方です。売主（施工・設計のグループ会社）は、耐震ではなく、省エネで取得していると言っていました。だから115％なんでしょうね。確か建築基準法にもとづいた確認書みたいなものもありました。

建築確認がおりると確認済み証がで、性能評価を受けると評価書が発行されます。

住宅性能評価制度は任意で適用できます。
ただし、適用を受けた場合遮音性能などはオプション扱いでさらにつけるつけないができますが、耐震については、基本セットで他のものに対して評価を受けても自動的につくものです。
１１５％だと耐震等級１と表示されていると思います。

でも法的に表示方法が決まっていてそれを適用しており、住宅性能表示上は等級１（基準法に比べて１００以上１２５未満）となっているのなら、耐震性は「耐震等級１」であると説明すべきで、１１５％という説明は、嘘ではないかもしれませんが、マナー違反だと思います。

なお、この制度は設計についての評価だけの場合と、設計の評価と施工の評価についての評価の２種類の方法がありますので、適用を受けている場合どちらかを確認した方がよいです。

現在のところ住宅性能評価物件で１件ほど見逃しがありましたが、性能評価物件のほとんどは適法に設計なされていたようですので、見逃しの危険性は低くなっていると思います。
これについては過去に質問がありましたので、紹介しておきます。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1816379

また性能評価を受けている場合、その性能が出ていない場合、契約上の責任が出ます。

>構造設計
担当したのは設計・施工した会社の設計士だそうです。

１部上場のゼネコンが設計施工一貫で行ったのなら、ゼネコンの責任は重大です。
Ｔのイニシャルだと大成建設がありますが、この規模のゼネコンならば、構造設計も十分できますし（というか小さな構造設計事務所よりも遙かに技術力が高いです）、自ら進んで偽造したり、木村建設や総研程度の圧力に屈して、不正に荷担して危ない橋を渡るようなことはないと思います。

大手ゼネコンでも偽造物件の施工を行っていましたが、あれは設計は別で、設計は建築確認がおりている物件ですので（公的に認められている）、設計図書通りに造ったために起きた問題です。ゼネコン自体が設計まで行った場合とは状況が異なります。


＞内覧会で、設計者が説明してくれるそうなのできいてみます。
でも、聞いても理解できるか不安です・・・。

たしかにそうです。素人が聞いても理解できないこともあるでしょう。わからないことはドンドン質問することが必要ですし、事前に知識を得ておくことが重要です。

新聞などは素人向けに説明している特集記事が載っていますので、それらをよく読んでおくことが必要だと思います。

ipa222 · Answer

1
イーホームズだけが姉歯の偽造を見逃していたわけではありません。むしろ役所のほうが発覚後チェックし、安全宣言を出していながら、偽造が発覚したケースもあるようですから、能力としては大差ないでしょう。


2
価値が下がっていると言う意味は理解できませんが、他のマンションと同程度でしょう。
構造が偽造されていないことを証明するには、第三者の構造事務所による再計算しかないと思います。

3
直接きいてみればいかがですか?
イーホームズは理由にはならないと思います。
安全性の証明と、万が一構造に偽造があったときに、どのような対処をするのか(全額弁償なのか?建替なのか?)
をよく聞いてみてはいかがでしょう。

今後設計するマンションは、確実に耐震強度が増したものになります。当然躯体コストは上がります。
将来地震が起こる可能性を考慮しながら、耐震性能にどれだけお金をかけるのかを考えたほうがいいですね。
頭金には執着せず冷静な判断をすべきでしょう。

semi-zzz · Answer

質問１
【答え】：今のところ公に有効です。ただし今後訂正や取り消しの可能性もあると思います。

【解説】
性能評価というのは住宅性能評価のことでしょうか？
ＥＨ社は建築確認と住宅性能評価の両方ができる指定機関です。

一般に建築を行う場合建築基準法により建築確認が必要です。以前はこれは特定行政庁（役所）の建築主事でしかできなかったのですが、阪神淡路大震災の際に役所だけでは対応できていないことが明らかになり、民間でもできるように１９９９年に制度が変わりました。
この民間機関として指定されている１つがＥＨ社です。

また、建築基準法は社会的に最低限守らなければならない基準を定めています。だから最低限の法律を守っている以外に住宅の性能を示す方法がなかったので、購入者はどれほどいい物かわかりませんでしたし、業者により表現が異なっていました。これでは住宅の取引が不都合であるということで、平成１３年に「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」という法律が作られ、住宅の品質のグレードを表示するシステムが作り、住宅の性能を公に示す方法が確立されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm

この品質表示してもらう制度が住宅表示制度です。
これは建築基準法とは異なり任意で適用されるものです。

質問に戻りますが、まずＥＨ社は今のところ正式の指定機関ですので、建築確認・住宅性能評価のいずれに対しても公に有効です。ただし、ずさんな検査態勢が証明でもされた場合は、訂正や取り消される可能性もあると思います。

次に今問題になっているのは建築確認です。住宅性能評価で問題検査ミスがあったのは１件だけで、ＥＨ社ではなくＢＢ社というあまり新聞に載っていない指定期間でした。

建築確認ですとＥＨ社の検査態勢に問題があったようなことを姉歯元建築士が指摘していたように、不安はあります。
同様に住宅性能評価でも他社が犯したようなミスをしていないとは限りません。
ただし、住宅性能評価の場合耐震等級は３段階有り、この危険性が高いのは、耐震等級１の場合だけです。
耐震等級２・３は建築基準法に比べて１．２５倍、１．５倍の耐震性を持っていることが確認されないと表示されませんので、検査が厳しくなっていると思います。住宅性能評価を受けていて、耐震等級が２や３ならおそらく大丈夫だと思います。

なお、品確法には住宅性能表示制度の他もう１つのシステムがあります。
それが１０年保証義務です。
これは構造上重要な部分と、雨漏り関係の部分だけに適用されるもので、それ以外の部分は保証されていません（これらについては宅建業法で売り主が業者の場合最低２年というのが決まっています）。

この法律に基づく保証義務があるのは、契約先だけであって、売買契約では売り主、請負契約では施工会社と決まっており、売買契約の場合、施工会社に請求できないことになっています。
だから施工会社の倒産は購入者には全く関係ありませんし、売り主が倒産してしまうと、請求先はなくなります。基本的国も保証していません（今回の事件では検査機関の問題もあり支援するようですが）。

品確法の住宅性能表示制度と名称が似てよく混同される方がいるのですが、財団法人住宅保証機構の行う「住宅性能保証制度」というのがあります。
http://www.ohw.or.jp/

こちらは１種の保険のようなもので、適用は任意です。これを適用しておくと売り主が倒産しても、住宅保証機構が代わって保証してくれるようです。
ただし、これの適用を受ける場合は、施工業者が住宅保証機構の登録業者であることが必要みたいです。

質問２
デベロッパーの知人に聞いたところ、風評によりＥＨ社の評価物件は値下がりの可能性はあるようです。

質問３
今のところ偽造物件として認められていないようですので、まず１００％が返金されることはないと思います。

契約が完了している場合、構造上重要な部分に重大な瑕疵があれば、品確法により契約の解除ができ、重大でなくとも瑕疵があれば、損害賠償・補修請求などができます。

ただし、ＥＨ社の検査態勢に問題があったとしても、ほとんどの建築士はきちんと設計を行っていますので、正しく構造計算されていると思います。
だから、構造計算などで問題があったことが証明されるとか、国がＥＨ社の物件について全て取り消す等ということを決めない限り、解約をするとなると手付け放棄・または違約金を支払っての契約解除になると思います。

今後の対応としては、１１５％という数字があがっているので、その数字の根拠を問いつめた方がよいと思います。
また姉歯氏以外の関連が噂されている建築士もいますので、構造設計を担当した設計事務所・その建築士を明らかにしてもらっておくことぐらいでしょうか。

なお、また、財団法人マンション管理センターで構造の確認手順が説明されていますのでこちらを参照してみるとよいと思います。
http://www.mankan.or.jp/index.html


あとは社団法人日本建築構造技術者協会などに相談するとか、構造のチェックを依頼するなど安全を確認するぐらいでしょうか？　費用負担は売り主と相談することになると思います。
http://www.jsca.or.jp/


おまけ

＞「115％の強化で設計している。

微妙な表現ですね。１２５％なら、住宅性能表示を行えば耐震等級２になるのに。


＞自社の物件は神戸の震災では1件も崩壊していない。

神戸の震災で倒壊したものは１９８１年以前の耐震基準が変わる前に設計されたものです。
旧耐震基準で設計されたものの中には、耐震性が現在の基準を満たしていないものが多くあることは知られています。
基準改正後（新耐震基準）で設計されたもので倒壊したというのは、まずないので、ここ２０年程度に建てられた物件が倒れていないことは、特別優れていることの証明にはなっていないと思います。

＞施工会社が倒産しても

今回の事件で直接関与していない木村建設以外の建設会社は法的にはあまり責任はないと思います。
今回の件は施工上の問題ではなく、建設会社は基本的に設計図書通りに建築するのが仕事ですから。

ただし、業界自主ルールで設計事務所の設計上に問題があっても、その問題を見逃すことは、専門家としてのミスと考え、施工業者にも責任はあると考えるようになっています。

この考え通り施工会社が自主的に対応することところが現れてくれるのを期待しているのですが、今のところそのような対応をしてたという話はなさそうです。
名前の挙がったスーパーゼネコン２社が業界をリードして対応してくれるとよいのですが。

ooooooooooooo · Answer

１０年保証の義務はありますが、それまでに売り主が破産した場合は、住宅保証機構に加入していたかどうかになるようです。
　加入していれば、財団法人が業者に代わり修繕費用のほとんどを負担するようですが、加入していなかった場合は・・・ダメなようです。

walkingdic · Answer

>質問１●EH社認定した性能評価は公に有効なのか？
性能評価を受けているということでしょうか？単に建築確認だけではなく？
有効ですよ。といってもそれがなんの意味があるのかといわれると困りますけど。

>公には10年間は何かあって売主？施工会社が倒産しても国から保証されるものだと認識
違います。それは”住宅性能保証”です。。。”性能評価”ではありません。
今のところマンションでは”住宅性能保証”しているケースはほとんどないと思います。もともと戸建を想定した制度ですから。

>質問２●マンションの価値は、住む前から既に下がっていますかね？（下がっている物を買うのも悲しいです。どうしたらいいでしょう。）

下がっているかどうかはわかりません。特にＥＨ社の性能評価を受けているということは物件の価値とはほとんど関係ないと思いますけど。もともとあってもなくても同じようなものですから。

>質問３●今、EH社の性能評価では信用できないと契約を破棄したら、前金（頭金）は100％戻るでしょうか？
物件の瑕疵とはなんの関係もないので、、、、契約破棄に値するだけの話なのかというのは．．．まず無理ではないかと思います。少なくとも御質問者の物件においてＥＨ社の性能評価に重大な問題があると証明されれば可能性はないとはいいませんが。

契約したマンションが、問題のEH社の性能評価だった！

＞たぶん両方です。

1

質問１

この回答への補足

１０年保証の義務はありますが、それまでに売り主が破産した場合は、住宅保証機構に加入していたかどうかになるようです。

>質問１●EH社認定した性能評価は公に有効なのか？

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