基礎部分のクラックの鉄筋コンクリート造建造物への影響についてお教えください。

　昨年、賃貸用不動産を購入いたしました。
　鉄筋コンクリート造4階建、築後22年経過の建物です。
　外壁・内壁・屋上とも平成17年に全面塗装・修繕済みであり、購入時は見た目では全く損傷に気づきませんでした。

　しかし、入り口の内壁の床から30ｃｍ程上の部分の塗装が長さ２メートル程にわたり、ブヨブヨに浮いてしまい、かつ赤茶色の水分が出てきていることに気づきました。
　クラックの規模としては、長さ約２メートル、幅は塗装してあるため不明ですが、塗装がされていないところでは約１ミリぐらいです。
　管理会社に相談したところ、２つの要因が考えられ、１つは地下水がたまりそれがあふれてきている、２つめは外側の植え込みから水分が染み出してきている、ことが考えられるそうです。

　いづれにしても雪解けを待ち、建物全体を見て原因を究明した上で対処しようということになりました。

　管理会社によれば、赤茶色の水が染み出してきているので鉄骨が錆びていることは間違いないが、建物の１箇所であり、きちんと補修し傷が広がらないようにすれば今後の運営には支障は無いとの意見でした。

　私としましては、やはり高い買い物であったため、本当に補修すればこのまま使えるのかどうか心配です。

　基礎部分に大きなクラックがある建物の補修方法及び補修後の寿命について皆様にお教えいただきたいと思います。
　宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/01 19:05

＞管理会社に相談したところ、２つの要因が考えられ、１つは地下水がたまりそれがあふれてきている、２つめは外側の植え込みから水分が染み出してきている、ことが考えられるそうです。

床から３０cmのところが地盤面より低いのですか？
低くなければこれらは原因とはならないでしょう。


>外壁・内壁・屋上とも平成17年に全面塗装・修繕済みであり、購入時は見た目では全く損傷に気づきませんでした。

人間に例えるなら、内装はお化粧直し、防水は皮膚の治療といったところです。表面的なものをなおしていても、内側までは治っていないことも多いです。

赤い水は錆汁の可能性があります。
未だに錆汁が発生しているということは、鉄筋の腐食が進む可能性があり、鉄は錆びると堆積膨張します。そして周りのコンクリートを押しのけひびわれを誘発します。
また錆びた部分は本来鉄筋のもつ強度を持っていませんので、錆が進めば進むほど有効に働く鉄筋の断面が減少します。

現状は錆がどれくらい進んでいるかは精密な調査をしなくてはわかりませんので、現時点で耐震性に問題があるほどの状況になっているかは判断できませんし、寿命がどのくらいかとも言えません（一般的なコンクリートの寿命は６０年といわれていますので、問題がなくともあと４０年程度ですね）

また、通常の補修は内部に水が侵入しないようにひびわれを埋めるような補修が行われますが、幅が1mmになっているということは十分水が侵入する大きさですので、外壁・内壁ともコンクリートを一度Ｕ字（またはＶ字）にカットして、補修材料を詰め込むような工法が取られると思います。

但し質問文からでは鉄筋の状態がわかりませんので、ひび割れ補修だけでよいかは判断できません。場合によっては、鉄筋の補修も必要なこともあります。

但し、錆汁がでている状態を放置しておくと長期的に見て、問題となりますので、補修は必要だろうということはいえます。

それと、１箇所あるということは他にもある可能性がありますので、外壁面は点検することが望ましいと思います。

この回答へのお礼

ご回答本当にありがとうございました。

その後、以前の所有者の管理会社から、塗装前の写真をもらってきて、塗装にいたった経緯を聞き取りしました。
平成15年に当該箇所から水漏れがあり、初めは排水設備・水道管の破裂を疑ったそうです。そのため、地下の排水設備・水道管点検を行い問題がなかったようです。
その後、水漏れが止まらなかったため、建物外壁からの浸水と断定し、外壁及び内壁の全面防水・塗装を実施したとのことです。ただ、防水したため、一時的に水漏れは止まっていたのですが、根本的な解決には至っていなかったようで、再度水漏れが発生している状況です。
今の管理会社に再度写真を見てもらい、修繕の経緯を話したところ、「おそらく、一箇所だけで、構造上も致命的な場所ではないため、クラックの補修だけでも良いかもしれない。今後の運用には問題は少ないであろう。原因はやはり地下水の可能性が濃厚である（若干傾斜があり、漏水箇所は、建物後部の地面と同じぐらいの高さです）。」とのこと。ただ、やはり心配なので、雪解け後に原因を特定し、対処方針を決めたいと思います。
いずれにせよ、雪解けを待たないと全貌が明らかにならないとのことなので、それまで待つことにしました。

親切にお教えいただき本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/02/01 23:53