戸境壁のひび割れで悩んでいます。

Question

２年前に新築マンションを購入し、先月アフター点検（２年目）がありました。その時に戸境壁（セメントにクロス直張り）のひび割れについて質問したところ、きちんと確認もせず、コンクリートの収縮よるもの、という回答でした。
現在の状態は、
(1)３ｍほどのリビングの壁→右上部から左下部に斜めに線が走っている。真ん中あたりには、ほぼ直角にみみずばれのように線が走り、所々盛り上がりがある。（並行して２本）
(2)寝室→真ん中上部から右下部にかけて斜めに線が走っている。並行して、左上部から右下部へも。
(3)みみずばれの所は、近くでみるとクロスが伸びて点々と針で突いたような穴があり、線が走っているクロスのつなぎ目の箇所は、開いてきています。
　構造壁である壁にこのようなひびがあるのは、不安ですし、美観的にも気になります。コンクリートの収縮があるのはわかっているのだから、施工会社も当然そのことをふまえたうえで、施工しているのでは？戸境壁は、共用部分であり、普通に生活していて、こちらには何の落ち度もないのに、きちんと対応してもらえないのでしょうか？
　他の分譲マンションに住んでいる知り合い数人に確認したところ、見当たらないといううことで、もしや、手抜き工事では、と不安です。

semi-zzz · Accepted Answer

＞手抜き工事では

建物に欠陥が出るのは４つあります。
１）意図的に手抜きをした場合（手抜き工事）
２）施工業者の技術力不足
３）設計者の技術力不足（建築基準法などを守っているだけではひび割れ防止をするには不十分です）
４）偶発的な環境要因（天候や地震、交通状況など）
欠陥＝手抜きではないことに注意してください（交渉の際の印象が違ってきます）。

壁に斜めに亀裂が入る原因として代表的なものとして以下のようなものがあります。
１）不適当なコンクリート打ち継ぎ処理
２）温度変化等による体積変化によるもの
３）不同沈下による外的要因によるもの
４）不適切な材料など

ひび割れの発生原因によってはひび割れが収まっているものと、これからも進展するものがあります。
１なら収まっていると思われますが、３、４なら今後も進展する可能性が大きいですし、ひび割れをふさぐだけではなく、補強などが必要になる場合もあります。
２の場合コンクリート初期の発熱によるものと、日射等による継続性のある温度変化によるものがあり、進行性がある場合とない場合があります。でも外部に面しない内壁ですと、日射の影響は受けにくいと考えられますので、温度応力なら進展性の可能性は低いと思われます（実物を見たのでないので保証はできません）。

なぜこんなことを細々と書いたかというと、進展性があるかないかにより使用する補修方法が変わるからです。進展するようなものなら可撓性のある材料で補修する必要がありますし、場合によっては構造的な補強が必要な場合もあります。そのためにはひび割れ発生原因を調べないといけません。

やはり、構造に詳しい建築士またはコンクリート診断士などに見てもらうのが一番だと思います。

なお、構造上重要な部分でない場合でも、ひび割れ幅によっては、鉄筋の酸化を進めますので、耐久性の面から考えるとひび割れは補修することが望ましいと思われます。

以上が建築技術的な観点からの話です。次は契約・法律上の話をします。

一般に建物に欠陥があった場合、２つの方法により損害賠償または補修請求ができます。

１つは民法上の瑕疵担保によるもので、もう１つは契約によるアフターサービスによるものです。
アフターサービスは建設会社が契約に基づき行うものであり、通常２年という期限になっていることが多いです。このため２年を過ぎるとアフターサービスによる補修請求は難しくなります。

一方、民法上の瑕疵担保は任意規定ですので、契約で自由に設定できますが、分譲マンションのように売り主が宅地建物取引業者の場合宅建業法により２年以上つけることが義務になっています。そのため契約はおそらく２年になっていると思います。

次に新築住宅の場合、品確法により構造上重要な部分については１０年間売り主が瑕疵担保責任を負うことになっています（民法・宅建業法は部分が限定されていないが、品確法は部分が限定されている）。

壁が構造壁なのかそうでないかにより適用になる法律が変わり、請求できるかどうか、請求できる範囲が変わります。
マンションの場合柱と柱の間に戸境壁を作り１スパンを２住戸とすることが多く、柱の部分の戸境壁は耐力壁、スパン中央の戸境壁を非構造壁とすることがよくあります。戸境壁が構造壁でないこともあります。
構造壁なら確実に品確法が適用になり補修請求や損害賠償請求ができます。

構造上重要な部分でないとなると、宅建業法上の２年の瑕疵担保期間になり、おそらく契約上２年としていることがほとんどですので、２年を過ぎてしまうと請求することもできなくなります。
また、宅建業法上の瑕疵担保には請求について特に規定がないので、請求については民法が適用になります。民法上では売買契約については、損害賠償請求ができますが、補修請求は規定されていませんので、売り主は修理に応じる義務はありません。金銭的な賠償責任のみの義務となります（つまり補修代を請求することになる）。

ところで、クロス部分は専有部分ですので、クロス部分については質問者が直接請求することができますが（クロスは構造上重要な部分ではなく、品確法の適用外なので、時間上請求はできないかも）、共有部分に該当する戸境壁のコンクリート部分は管理組合の管理下にありますので、壁の補修などは管理組合を通して請求することになります。

なお、もし品確法の適用がなく、契約上（アフターサービス契約、売買契約の瑕疵担保特約）の期間が切れていれば、売り主等請求することはできませんので（意図的な手抜き、法律違反が証明できれば別ですが）、この場合は補修責任は管理組合になります。

つまり、売り主に請求できるかどうかは関係なく、いずれの場合でも壁の補修は管理組合の管理下になりますので、他の部屋にもないかどうかなどを管理組合に確認して、他にもあるようなら管理組合として動いてもらうように働きかけてみてください。

Willyt · Answer

このクラックは剪断クラック、つまりは構造の悲鳴です。これに絆創膏を当てて見えなくしてしまうだけで一件落着にすると、大変なことになる可能性がありますよ。クラックが生じた原因をつきとめて、これの対策を講じないと取り返しのつかないことになる恐れがじゅうぶんにあります。
　業者が言うようにこれがコンクリートの乾燥収縮によるもので、しかもコンクリートが構造に大して寄与しなくてもじゅうぶんに強度があるなら放置して大丈夫ですが、そうではない可能性の方が高いのです。

goodfellas0707 · Answer

右上部から左下部に斜めに線が走っている。＝構造クラックですね。
クラック（亀裂）の長さよりも、幅の方が肝心です。
2年目と言う事ですから、クラック幅も開ききっていると思います。
施工会社によっては、簡易に表面処理だけを行う事もあります
ので、ここは、エポキシ注入処理を依頼してはどうですか？
まず、該当壁の相手、つまり隣の住戸を確認しクラックが無いかを
確認する。クラックがあれば貫通しているので、同時に施工をする。
その後、クロスを貼り替えをすれば問題解決です。

inon · Answer

その戸境壁が耐力壁であれば、問題があります。
そのクラックが、収縮であるのか、構造クラックであるのかが、一番の問題です。建物の強度不足か、前回答者の言われるように地盤の強度不足から来るのか・・・・
手抜き工事の可能性も捨てきれません。早急に専門家に見てもらってください。

参考URL：http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1312806418

Willyt · Answer

これは由々しいことかも知れませんよ。地盤の不同沈下によるひび割れの疑いが高いので、早急に診断し、その結果によっては修理して貰う必要があります。隣家との境の壁は耐震壁ですから、放置しておくと耐震能力が欠如するため、地震に見舞われると大きな被害が出るおそれがあります。
　コンクリートの乾燥収縮だけではこんなひどいことには絶対なりませんよ。
もしそのような亀裂が本当だとすれば、それは上下すべての階で同じ亀裂が入っている筈です。上下の住人の方に問い合せて見られるといいと思います。それで、もし同じ亀裂が見られるようならこれは間違いなく不同沈下です。
それに筋交いが入っていないかまたは強度が不足している可能性大ですね。

戸境壁のひび割れで悩んでいます。

＞手抜き工事では

このクラックは剪断クラック、つまりは構造の悲鳴です。

右上部から左下部に斜めに線が走っている。

その戸境壁が耐力壁であれば、問題があります。

これは由々しいことかも知れませんよ。

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