契約してまだ4年。大家からビルの経営難の為次回の更新をしないと言われました。立ち退き料は請求できますか？？

ビルのテナント契約が2007年6月でまる4年を迎えようとしています。賃貸借契約は2年毎の自動更新でしたが、3月に大家から書面にてビル経営難の為今度の6月は更新できないと通告されました。また、いまの時点でビルの建て替え、再オープンなどの予定もないとのことです。
でも、開店してまだ４年にも満たず、開店当時内装工事をした借金もまだ返済が終わっておりません。移転するにも移転費用等かかるため困っております。
だからといってどうしてもこのビルにとどまりたいというわけでもなく、移転費用さえ工面できれば（全額でなくても）移転すること自体はかまいません。
契約書には「借主は名目の如何を問わず立ち退き料、移転料等一切の要求をしない」と記載されていますが、やはり請求できないのでしょうか？
またできるとすればいくらぐらいでしょうか？？（家賃１ヶ月１０万円）

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/05 11:53

大家してます

普通は更新の拒否は出来ないケースでしょう

事業用物件は基本的には契約内容が全てですが例外も有ります

「明らかに長期での営業を目的として借り、その目的が達成されていない時」は損害賠償を要求できるでしょうね

１０－２０年間借りてからの更新拒否には対抗出来ないかも知れませんがわずか４年で退居になるとは普通は考えられません

明らかに投資が回収できないでしょうから私個人の考えでは損害賠償が出来るケースと思われます

家賃の６－１０ヶ月分で応じてあげればどうでしょうか？
不足なら実質被るであろう損害を計算して提示すれば良いでしょう
内装工事で費用が相当係ったのならその費用を上乗せ

内装工事を許可した＝大家が長期と認識していた

充分に根拠のある要求です

最後は裁判又は居座り作戦でしょうか？．．．（笑）。

裁判も自分から起こさないでも待っていれば向こうから勝手に行動してくれます

家賃の振り込みだけは滞らさないように注意しましょう

貴方の根拠は
「比較的長期になることは業種・内装工事の許可などで承知していたはず」
こうなるでしょうね
＞借主は名目の如何を問わず立ち退き料、移転料等一切の要求をしない
この条文も無効になる可能性が有ります
「消費者契約法」は関係ないでしょう
「借地借家法」は関係してきます

No.3 回答者： lemonbarm 回答日時： 2007/04/05 10:58

経営難の為・・・とはどういうことでしょうか。

空室が多く、ビルの維持管理費が入店者の賃料以上に発生しているのでしょうか？
まず、本当の理由を確認することですね。
売却予定の可能性もあるでしょうし。その場合入居者がいると買い主は困ることがあるので、売却前に入居者をかたづけてしまいたいという事も考えられます。（色々な理由があります）
貸主の正当な理由を明示されない限りは、本来立ち退く必要は無いので
＞「借主は名目の如何を問わず立ち退き料、移転料等一切の要求をしない」
これも、借主に一方的に不利な特約ですから無効と判断される可能性があります。

私たちも去年立ち退きを経験しました。
入店者は８件ほどだったのですが（ビルの半分ほど空室になっていました）、立退料は様々です。
５０万円程度と引越代で引越た会社もありました。でも所詮は駆け引きです。相手の本当の懐具合も判りませんから、まず正当と認められるような金額を提示しましょう。

・引っ越し費用
・印刷物や広告、挨拶状関係の必要金額
・法人の場合の変更登記費用
・店を移動することによってマイナスとなるだろう、収入
　１階入店者が基本的に一番高くなるのが普通ですが、そうでない事例もあります。（私たちも１階より高額の立ち退き費用になりました）
・その他移動に係る工事費（ＰＣや電話等思いもつかない物があります）
・新店舗の契約費用・内装費用

以上のような内容が現実に発生するのですから、簡単に賃料の何ヶ月分といった内容では提示できません。
私たちも「５０万円と引越代」以上を請求してみとめられました。
また、簡単に立ち退いてくれと言う発言にも同意する必要はありません。

まずは現実に必要な金額を出してみて、家主と話し合ってみてはいかがでしょうか。

経営状態が悪いからビルを閉鎖する・・・これは考えられることですが、じゃあどうするの？をしっかり見極められると良いですね。
ほったらかしにしておく・・・は考えられません。今までビル経営をしてきたわけですから、それなりの知恵もあるでしょう。

No.2 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/04/05 07:42

経営状態が悪いとなると、請求しても、ない袖は振れないのではないでしょうか。

状態と言うのが具体的にどんな感じなのかが気になります。

No.1 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/04 21:19

自動更新と記載があるので定期借家契約ではないですね。

それであれば貸主側の更新拒絶には正当事由が必要となりますが、ビル経営難という漠然とした表現では直ちに正当事由にはなりません。
つまり今の段階では質問者は貸主側の更新しない旨の通知に合意する必要はありません。

＞契約書には「借主は名目の如何を問わず立ち退き料、移転料等一切の要求をしない」と記載されています

私が決める事柄ではありませんが、法的争いになれば恐らく無効となるでしょう。
立退き料の要求には正当性があるものと考えます。

＞できるとすればいくらぐらいでしょうか？？

当事者同士の交渉レベルに於いては、本来退去する必要がないものを退去する上で、いくらであれば納得が出来るのかを決めるのは借主である質問者自身です。極端な話「1,000万円払わなければ退去しない」と主張することも自由です。

実質的負担に沿って対応したいのであれば、移転費用や営業保証等の具体的な負担を算出して提示すればよろしいでしょう。
当事者での交渉がスムーズに進められそうにない場合には、弁護士を挟んだ方が良いかもしれません。

解決するまで居座り続けるという切り札は質問者側にありますが、質問者の賃借権より先の抵当権等によりビルそのものが競売に掛かるような事態となると、新オーナーに対しての質問者の立場は弱くなりますので頭の片隅に置いておいてください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。抵当権者のことを忘れておりました。現時点で残っているテナントが当方をふくめて２軒だけで、経営状態が悪いというのはうそではないと思います。ですから確かに回答者様がおっしゃるように競売の可能性もありますね。今後の参考にさせていただきます。ご回答に心から感謝いたします。

お礼日時：2007/04/05 00:53