賃貸契約物件における仲介業者の役割について

賃貸アパートに住んでいます。
「苦情」を仲介業者に伝えるのですが、仲介業者（不動産屋）は、大家には伝えたが、処置は大家さん次第、不動産屋は、単なるメールボーイ。
処置に関しては、そういう大家だと、理解して、諦めてください。とのことでした。
苦情とは、お隣の住人が、赤いポリタンクを通路に出したままにしている。（世間の常識では、灯油等を入れるもの）危険だから、置かないようさせて欲しい。２回、３回、不動産屋さんにお願いして、無くなったのは、約１年後でした。
自転車置場の放置自転車（明らかです、タイヤのチュウブは、外に引き出され、車体はさびだらけ）を撤去して欲しい。これも、なくなるまで、約１年を要しました。

質問は、重要事項説明書に書かれている、「管理の委託先」の定義です。
この種の苦情の対処義務は、一体、誰なんでしょう？

ことを複雑にしているのは、集合住宅の部屋単位で、不動産屋が、違うことです。小生の住んでいる部屋は、不動産屋A、お隣は不動産屋Bといった具合です。

さまざまな住人がいます。さまざまな苦情があるでしょう。従って、管理責任が、不動産屋にあるというのも、その手数料収入を考えると、酷な気がします。ましてや、苦情の内容が、他の不動産屋の住人に絡むとなると、対処は難しいでしょう。

多分、「管理の委託先」の定義は、一次窓口という意味であって、処置の実施までは、含まないのでしょう。しかし、フォローの義務はあるのでしょう。　

重要事項説明書に書かれている「管理の委託先」の定義を正しく理解したいと思います。宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： simaregoma 回答日時： 2007/06/23 15:16

こんにちは

最近たまにこの賃貸物件の管理についてのお問い合わせが多いので参考まで。

管理の委託先・・

普通、管理の形態には　1．全部委託管理 2．一部委託管理 3．自主管理の三種類があり、そもそもその内容は区分所有建物についての管理内容となっています。

尚、上記の中の自主管理とは区分所有者個人が管理するというものではなく、その分譲のマンションの区分所有者の集まり、所謂　管理組合を指しています。（要するに、ここのマンションの所有者、皆で管理しましょうというもの）

この他、まれに管理組合を創らずにいる分譲マンションもありますが・・
（築の古いマンションで管理組合がないということはマンションの補修の資金となる修繕積立金の蓄えもないということにもなりとても危ないマンションと言えます）

そしてここでいうマンションの管理会社とは一般に社団法人高層住宅管理業協会へ登録している業者をいいます。
一般の不動産業者の加入する宅地建物不動産協会とは違います。


重要事項説明にある宅建業法35条１項５号の２，施行規則16条の２第８号の説明とは
以下のようなものです。

管理が委託されている場合について、

管理の委託先として

規則第１６条の２第８号においては、管理の委託を受けている者の氏名及び住所を説明すべき事項としているが、管理を受託している者が、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）」第４４条の登録を受けている者である場合には、重要事項説明書に氏名とあわせてその者の登録番号を記載し、その旨説明することとする。
・・・・というもの。

なお、委託先のない場合は無しと記入することになっています。


もちろん、社団法人高層住宅管理業協会へ登録してないマンション管理業者もいます。
・・が、管理の委託先として記入されている不動産屋の中には単なる仲介業者であって名ばかりの管理業者というものも少なくありません。とかくそういう業者（不動産屋）は問題があっても殆どなにもしません。やることといえばオーナー（大家）へのとりつぎくらいです。
はっきりいって、管理業者と言えるものではありません。

不動産屋によっては入居者が退去する時に再びこの部屋を仲介したいが為に連絡先を自分の会社へとしているわけです。

仲介をしたがるのはお解かりだと思いますが・・
そうです、契約手続きをすれば仲介手数料が入るためです。（素人の方は知らないと思いますが、不動産賃貸の仲介手数料は通常は家賃の半月分ですが、お客様の了承があれば一ヶ月までは戴けることになっています。ただし、これ以上に大家から礼金（通常２ヶ月）の中なら一ヶ月を広告料としてバックしてもらったり、中には２ヶ月丸まる貰っている不動産屋もいます。だから物件によっては一回契約するだけで相当儲かるわけです。
例えば・・家賃が１０万円の物件があればその契約で３０万円の収入があるわけです。
特に、決まりの悪い物件についてはバックが沢山でます。

以上のように殆ど何にも物件の管理をしていなくても大家との正式な管理の委託契約もかわさず、仲介手数料収入を目当てに管理の委託先欄に連絡先として記入している不動産屋が多いということです。


マンションの管理会社という意味を履き違えている人が多いので記してみました。

多分、ご相談者のお住まいになられているマンションは管理組合を持たない分譲のマンションを個々の区分所有者（オーナー）が賃貸へ出している部屋だと思います。

なので、分譲マンションでありながら本来の決まったマンション全体としての管理会社でなく一部屋一部屋が異なる管理会社となる訳です。

大分、長くなりましたが今後も検索する方がいると思い一応書いてみました。

この回答への補足

ありがとうございます。良い刺激となりました。
重要事項説明書の精神から言うと、苦情の対応の責任は、「大家」にあって
窓口でしかない「管理の委託先」ではない、という理解でよいですね。

補足日時：2007/06/23 17:06

No.2 回答者： simaregoma 回答日時： 2007/06/23 15:24

＃１です。

宅地建物不動産協会→宅地建物取引業協会です。

失礼！

No.3 ベストアンサー 回答者： kuni123456 回答日時： 2007/06/24 16:01

(1)『媒介契約』大家さんと入居者の賃貸契約を仲介する事と、

(2)『管理契約』アパートのオーナーが不動産会社(管理会社)に管理業務を委託する事
は別の話しです。

(1)は入居者の募集～契約締結～更新または退去(立会・敷金精算・原状回復手配)までを言います。
(2)は賃料の代理受領、督促・回収、トラブル・不具合発生時の入居者との窓口、除草、共用部分の清掃ほか
で内容・範囲は個別案件に応じて相談して取り決めます。
費用は入居者の管理費・共益費をそのまま当てる場合もありますし、回収賃料の５～１０％程度頂く場合も有ります。（老朽した物件ほど高め）

・(1)を専任で受託した不動産会社が(1)だけでは仲介料、更新料しか入らないので(2)を併せて受託する傾向にあります。
また昔からの付き合いでサービスの一環で(2)を受けるところもあるようです。
・大家が(1)の窓口を数社に声を掛けることもあります。
・(1)または(2)の業者が第３の業者に声を掛け２社の仲介で決まることもあります。
・また最近は大家側も節約のため自分で管理をする『家主管理』を選ぶ場合もあります。

トラブル発生時はその『管理契約』の受託内容に応じて不動産(管理)会社が対応することになります。
ただ注意しなくてはならないのは、賃貸借契約はあくまで家主と入居者間で交わされたもので
契約上の履行や債務は当事者にあるということです。
不動産屋、管理会社は窓口で管理業務以外に決定権も強制力も主張もできないのです。
また家主管理の場合は直接家主に対応してもらうことになります。

今回の件ですが、もしその不動産屋が管理を任されているのであれば、
その入居者に注意または掲示等すれば済む話しです。
が、大家に伺いを立てているのは管理を(あるいはその業務は)受けてないということでしょうか？
複数業者が媒介しているとなると、ハッキリそのアパートを管理受託された業者はいないのかもしれません。


ちなみに1．全部委託管理 2．一部委託管理 3．自主管理云々というのは
分譲マンションにおいて住民(＝管理組合)が外注で管理会社(＝専業ビル管理会社みたいなもので不動産会社ではありません)
に委託する場合の話しで今回の件にはあまり当てはまらないと思います。

この回答への補足

kuni123456さん、よく理解できました。
不動産屋さんが、どんな範囲での「管理」を大家との間で取り交わしているのかは、聞いてみないとわからない（重要事項説明書のスコープ外）というのが正しい理解ですね。
ありがとうございます。

補足日時：2007/06/24 23:18