不動産の交換取引時の仲介手数料はいくら？

たとえば下記の際、不動産業者に私が払う手数料はいくらになるのでしょうか？手数料想定(2)や(3)も可能だという話を聞いたことがあるのですが、どうなのでしょうか？

＜想定ケース＞
私　　区分所有マンションA　価格４０００万円
先方　区分所有マンションB　価格３０００万円
私と先方でそれぞれ所有のAとBを交換する契約を結びます。

＜手数料想定(1)＞
通常の売買契約なら、
　マンションAの取引の際に、４０００万円×３％＋６万円＝１２６万円を
　私と先方それぞれから、計２５２万円が仲介業者の受け取る手数料と考える。
　同様にBについても、計１９２万円受け取るので、
　総合計４４４万円が仲介業者の手に。
＜手数料想定(2)＞
どちらか高い物件、この場合ではマンションAの手数料分のみ、つまり、
　合計２５２万円が仲介業者の手に。
＜手数料想定(3)＞
マンションAとBの差額が決済額になるので、これを基準に考え、
一人、（４０００－３０００）×３％＋６万＝３６万円
　合計７２万円が仲介業者の手に。

No.4 ベストアンサー 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/07/11 14:02

＞ところで、（３）はありえないということでしょうか？

「交換」という取引形態自体が非常に稀ですから、あまり細かいことは書きたくないのですが。

（3）に関しては、有り得るかどうかというよりも、そもそも意味がわかりません。
＞マンションAとBの差額が決済額になるので

それは「お金」で清算する場合の差額にはなるでしょうけど、物件の価額ではありません。媒介報酬の規定としては「物件の価額」が基礎です。差額を基礎とする報酬規定というのは宅建業界に限らず存在しないのではないでしょうか？
そして（3）の考え方をすると、ＡＢ共に4千万円の交換の場合には、差額が0円で手数料も0円となりますが・・。

＞（３）も可という仲介業者もあるのでしょうか？

報酬規定というのは報酬の上限を定めたものです。つまり上限としては先の回答に書いた通りの数字ですが、その数字以下～0円までの間で、両者の合意があればいくらでも構いません。
（3）という考え方をする業者が存在するとは思えませんが、72万円という数字は規定内の数字なので、数字的には可です。
これは（3）という「考え方」が可かどうかという問題ではないです。逆に言えば、規定報酬内であれば考え方や計算式などどうでも良いのです。

No.3 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/07/11 12:30

NO1ですが補足です。

（2）です。とは書きましたが、大抵は課税業者であろうと想定しますと税込で合計264.6万円が正解となりそうです。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。
なるほど、消費税もかかるのですね。
ところで、（３）はありえないということでしょうか？
それとも、（３）も可という仲介業者もあるのでしょうか？

お礼日時：2007/07/11 13:12

No.2 回答者： p0221034 回答日時： 2007/07/11 12:15

高い方の物件の取引を成立させた、とみなされます。

よって、双方から、
4,000万×3％＋6万＝126万
をもらい、合計252万円になります。
想定（2）ですね。

※それについて分かりやすく書いてあるURLが見つかりませんでしたので、本屋等で参考書を見れば、書いてあると思います。「らくらく宅建塾」がオススメです。

No.1 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/07/11 12:12

（2）です。