賃貸か売却か

平成15年に新築分譲マンションを3LDK78m2を3000万で購入しました。東京に転勤になり、売却か賃貸かで迷ってます。売却すれば2800万ぐらいで売れるそうでローン残は20年で1500万です。ただ、私はそこがとても気に入っていて、
また大阪に戻ったらぜひ住みたいと思っています。でも、
転勤じたいは定年まで東京かもしれないし
1年で帰るかもしれないしまったくわからない状態です。（旦那は35歳、大阪と東京にしか転勤はありません）
マンション自体は、立地条件がいい（大型ショッピングモールまで徒歩5分、地下鉄まで徒歩8分、小学校、病院まで徒歩10分等）で値崩れはしにくいそうです。
自分の親が同じマンションに住んでいることもあり、いずれは戻りたいと思ってはいるのですが、旦那はいつ戻れるかもわからないんだから売って大阪に戻ったらまた違うマンションを買えばいいと言います。私は家賃が10万ぐらい取れればローンがチャラになるので、大阪に戻ったらリフォームして入ればいいんじゃないかと思っています。素人なのでこんな考え甘いでしょうか？やっぱり人に貸すのは何かと難しいですか？

No.5 回答者： tomo121212 回答日時： 2008/05/21 23:50

質問への回答ではなく申し訳ありません。

当方、大阪へ転勤の辞令が出ております。
9月からなのか10月からなのかまだ確定はしてないのですが、分譲賃貸を探しており、条件が合うのであれば、お借りしたいと思いました。

一応、1部上場企業で法人契約という形になりますので、不動産を通す必要は出てくるかもしれませんが、貸し手にとっても安心感はあるかと思っております。

賃貸でいくと決められた際には、お声をかけて頂けるといいなと思い書かせて頂きました。

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2008/05/20 17:00

♯３の元業者営業です。

スミマセン。「不のスパイラル」ではなく「負のスパイラル」です。
誤変換を見落としてました。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2008/05/20 11:01

元業者営業です

まず、住宅ローンですが融資条件に「債務者本人の居住」が前提になります。ただし、転勤等、銀行がやむを得ないと判断した場合はＯＫです。まずは銀行へ相談を。

さて、賃貸についてですが、正直素人が手を出していいものかは「？｝です。まず、賃料１０万円と書かれてますが、その根拠は？
近年、ファミリータイプの賃貸は大苦戦しております。賃料１０万円が相場に照らして妥当だとしても、都合よく借り手が現れるかはわかりません。（通常１０万円賃料が支払える人は問題がなければローンを組んで購入します。）
例：借入２７００万円・金利３．０％・３５年払い
　　　→支払は　約１０３，０００円／月（ボーナス払いなし）

その他、賃貸に出す時は以下のリスクが発生します。
●管理は？（入居者募集・クレーム対応・リフォーム手配・賃料回収）
　※不動産屋へ委託すると賃料の３％～１０％の手数料がかかる。
●退室→募集の為のリフォーム代
　　最低７８m2×１．５万＝１１７万円（賃料１年分の出費）
●上記のように単身者用と違いファミリータイプは賃貸のつきが悪い。
　　空室→賃料の値下げ→収入減（不のスパイラル）

以上の３点は「最低限」のリスクです。特に、借地借家法により借主が厚く保護されている現在、その他日常の細かなクレームはたくさんあり、とてもオススメできるものではありません。

それでも、どうしてもと言うのであれば最低限「信頼できる不動産屋」に管理を委託される事をお考え下さい。（現実、そうせざるをえないと思います）

もう一度、ご夫婦で熟考下さい。。。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2008/05/20 00:37

本当に家賃１０万で貸せるのか？という問題と、たとえ１か月でも空いてて家賃が入らなければ痛いですよね？そういうリスクは必ずありますよ。

No.1 回答者： z_574625 回答日時： 2008/05/19 23:56

住宅ローンは、自己居住の場合のみローンを組めます。

なので、自己居住していない物件で住宅ローンを継続することは、
原則としてできません。

銀行によって対応が違うので、
まずは銀行に相談してみてください。

http://myhome-g1.shikaku-navi.net/014.html