中古マンション、契約後に売主が自己破産したら？

中古マンションの購入の契約を数日後に控えています。
ここに来て不安になったのは、万一売主さんが契約から残金決済（引渡し）までの間に自己破産した場合に、契約金（手付金）はどうなるのか、ということです。今回の売主さんは、現在わかっている情報だけから考えるとその可能性が「低いけれどないわけではない」人です。

ちなみに、購入しようとしている物件に抵当権は設定されていますが、今回の購入金額よりはるかに少ない金額です。残金決済すれば抵当権ははずせるはずですが、ただ、仮に他に借金の山があったりして残金決済する前に自己破産されてしまった場合に、今回の売買契約と契約金はどうなってしまうのか、ということを心配しています。

教えていただきたいのは、「手付金は売主が破産した場合はだいたい戻ってこないものだ」ということ（不動産購入にはつき物のリスク）なのか、それとも、「そういうリスクはあるが、その場合は通常任意売却などになるのでたいていはそのまま残金決済して取引を終えることができるものだ」ということなのか、「契約は解除になるが、手付金は他の債権に優先して返してもらえるのだ」ということなのか、というようなことです。

ご経験者だけでなくこういった件に知識をお持ちの方がおられましたらよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2008/09/09 12:05

仮定の質問という前提で、以下はある程度アバウトに記載しています。

１．契約が成立している以上、本人に代って破産処理を行う破産管財人（弁護士）が、契約履行義務を承継するので、そのまま売買をするか、解約してペナルティ（手付倍返し＝破産手続後に負担する債務）を負うかの判断をする。（裁判所の許可も必要だが）

２．破産者の所有する不動産はいずれにせよ売却処分（競売・任意売却）して債権者に分配する必要があるので、既に売買契約が成立しており契約金額が妥当なら、破産処理上は契約通りに売買を済ませて、残代金を債権者に分配した方が賢い選択肢になる。（抵当権者が優先回収した上で余剰あれば一般債権者が分配する）

３．売買金額が妥当でない（売主と買主が結託して他の債権者を害しようとするケース）場合には、破産法や民法による否認・詐害行為取消のプロセスを取ることがあるかもしれない。

４．尚、抵当権付の債権者の権利は別除権として、債権者主導で破産管財人の関与なしで競売処分される事も有りますが、結論としては同じ事になります。

５．手付金の業者による預かり行為については、破産だけに関わらず、手付金を売主が流用（事業・浪費・買替物件への資金他）してしまうことで、いざ最終決済段階で担保権を解除できる返済が成されないというリスク回避の為の便法のようです。

６．同様のリスクは、契約成立後に所有者が更に対象物件に別件の担保を設定する事態でも発生しますので、とことんリスクを排除したいのなら、対応すべきは手付金だけに限らない事になりそうです。

この回答へのお礼

まさに私の知りたいことを的確に教えていただきました。ありがとうございます。
今回の取引のリスクについて、これでかなり正確に認識することができたと思います。
特に6のリスクは目から鱗でした。これは全く思いもよらないリスクでした。大変勉強になりました。
教えていただいたことをもとに、バランスのとれた判断ができそうです。

お礼日時：2008/09/09 22:24

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2008/09/09 09:13

元業者営業です

そのような可能性がある売主なら他の回答にもあるように仲介業者へ
「手付預かり」をしてもらうように申し入れては如何でしょうか。

通常、債務超過の場合や、ご質問にもある「少々不安のある売主」の場合はこのような措置を取る事は、さして珍しい事ではありません。
売主にとっても大きなデメリットはありませんので。（まあ、あまりいい気持はしないでしょうが。。。）

言い方としては、さも当たり前のように「残債があるので手付預かりになります」と業者から売主に言ってもらう事です。
まあ、余程間抜けな営業でない限りそこら辺はうまくやってくれるでしょう。

あと、必ず業者から「預かり証」を発行してもらいましょう。

ご参考まで。

この回答へのお礼

手付預かりというのは現実的な方法なのですね。たしかに先方に対しては失礼な感じはしますが、先方の経済状態が確認できない以上は、これも検討すべきことだと思いました。
ありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2008/09/09 22:27

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2008/09/08 22:32

住宅ローンはお使いですか？

そのように売主に危険がある場合、手付金を入れて後に残金決済ではなしに、一括で全額支払うと同時に所有権移転を行う、というやり方をすることもあります。ただし住宅ローンを使う場合は無理です。

この回答へのお礼

契約してから残金決済が当たり前と思っていましたが、こういう方法があるのですね。ローンは使いませんので、この方法は真剣に検討してみたいと思います。これなら契約から決済までの間のリスクはすべて排除できますね。現金購入の場合には有効だと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/09 22:33

No.1 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/09/08 22:21

そういった、危ない売り主の契約の場合、

手付けは不動産屋が預かったりします（事故の無いように）。
貴方が損をしないために仲介業者がいます。
残金決済する前に自己破産？
物事には流れがありますので自己破産する人は
何年も滞納していたり、税金も未納だったり、有る程度把握できます。
それでも売却して精算するように仲介業者がいます。
まずお話を伺って、貴方の場合大丈夫でしょう。
ご心配なら、手付けは仲介業者で預かってとでも言いますか？
売り主にしてみれば、買い主の貴方が全額残金支払いするか
そちらの方が心配だと思います。
大きな買い物です。心を据えて新しいスタートを切りましょう。

この回答へのお礼

たしかに、今回の売主さんは一般的に見て大丈夫な方だと思っています。そのことを想起させてくださって、契約への前向きな気持ちを後押ししていただきました。
早速のご回答ありがとうございます。

お礼日時：2008/09/09 22:42