市街化調整区域に家を建てようとしている親に名義を貸すリスクについて

こんにちは。
よろしくお願いします。
先日、父親から、市街化調整区域を買って、そこに家を建てたいので、そのために名義を貸してほしいと頼まれました。
背景を説明しますと、両親は現在退職し、年金生活をしています。
ずっと同じ市に住んでいたのですが、家も老朽化し、新しい場所で暮らしたいという思いが強いです。
でも、新しい土地はどれも値段が高くて手が届かなく、たまたま見つけた同じ市内の市街化調整区域なら、値段がぐっと安いので希望があると思ったようです。
もちろん市街化調整区域は基本的には住宅を建てることができないのですが、町役場の人に相談したところ、書類をうまく整えれば可能だといわれたようです。
その方法が、どうやら娘である私の家族の名義を使うもののようで、聞いていると、私たちの家族が今の両親の家に入り、そこを追い出された形で、同じ市内の市街化調整区域に両親が家を新たに建てるという計画のようです。
（あるいは、私の家族が名義人となって、分家という形で家を建てるという方法かもしれません。済みません、確認が取れていません）

現在の私の状況は、夫娘の三人家族で、同一県内の賃貸アパートに暮らしています。
まだ家を購入していないので、名義を使うことができると父は強調していました。
そこで、ご相談なんですが、このような形で名義を貸してしまうと、いったい私たちの家庭にはどのようなリスクが発生するのでしょうか。
私たちは、今の両親の家にも、市街化調整区域の新しい家にも住む気がありません。
数年後には、別の場所で自分たちの家を買いたいとも思っています。
ここで両親に名義を貸してしまうと、次に自分たちで家を買おうとするときに、何らかの障害が生じるのでしょうか？
それと、もし親たちがその市街化調整区域の土地代(建築費含む）などを払えなくなった場合、当然私たちがそれを背負い込む形になるんですよね？
父親は、書類上の手続きだけで何の問題もないから、早く住民票をとってきてくれ、というのですが、本当にそんな気楽に安請け合いしてしまってよいものか悩んでいます。
申し訳ありませんが、アドバイスお願いいたします。

No.9 回答者： sid1969 回答日時： 2009/01/21 20:36

＃７です。

大分見えてきましたね。

＃８さんのおっしゃる、「市内もしくは隣接市町村の市街化調整区域に２０年以上住んでいる親族がいる場合云々」というのは都市計画法３４条１２号の規定に基づくもので、さらにそれを補完する条例により細目が定められています。その市が権限を委譲されている場合には市条例、されていない場合については都道府県条例によることになります。

で、私の方は３４条１２号の方はまるで考えていませんでした。
私の都道府県の条例では「市内及び隣接市町村の市街化調整区域に２０年以上居住する親族がいる時に、自己及び親族の土地に自己用の住宅を建築する」ことができるとあります。文章の後の方で「自己及び親族」と分けて書いてあることで分かると思いますが「２０年以上居住している親族に本人は入らない」と解されると思っていたからです。
もちろん他都道府県、委譲市ごとに規定が異なるわけですが、それ程変わるとは思えませんのでその辺は確認してみてください。

さて親族に本人が含まれないとするならば、親御さんの名前で土地を買うことは（農地以外なら）可能ですが、開発行為を行うためにはあなた方家族が新しく買う家に入らないとおかしいことになります。もしかすると親御さんはその心づもりでやっているんじゃないでしょうか？
この場合開発許可申請はあなた方夫婦の両方もしくはどちらかの名前で出すことになりますので、もしもそこに住まないのであれば違反者は申請者たるあなた方ということになります。それが実際に処分されるかどうかは先に申し上げたとおりなんですが、公務員等社会的に指弾されやすいお仕事をなさっているのであれば確かに避けた方が賢明です。（因みに許認可において、申請人が公務員であった場合にはかなり厳しめに審査をやっています。）

何にせよ、親御さんが実際どのようにしているのかはっきりしない限り
いかなる協力もしないのが無難かもしれませんね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
おかげさまで、だいぶ全体像が理解できました。
しかし、条令とか法律というのは複雑ですね。
日本語とは思えない文章で書いてあって、行間にいろんな含みが入っているので、さっぱりです。
来週両親と会うので、そのときに話し合って、お互いにリスクのない方向にもっていこうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/24 11:58

No.8 回答者： winngu11 回答日時： 2009/01/21 10:52

どうにも内容を見ると無理そうですね。

実はうちも市街化調整区域の開発をしました。
お住まいの県や市によっても違いますが、他の方もご説明している第３４条該当です。

この法令にも２種類あり、うちの県では５０連たんの以上の住宅街近隣であり、市の道路や県道の近くから何メーター以内であればどこからきても建築できる法令と、一定の地域の隣接する市街化調整区域に２０年以上居住する６親等以内の親族があれば、農業振興地域以外の畑や雑種地に、建築できる法令があります。

この中の後に書いた法令を適用してるんでしょうか？
だとすると娘であるあなたが自分名義の居住地を持たないことで該当するとか言われてるのでしょうが、そもそも親や親族が調整区域に２０年以上住んでないと無理です。
そしてもうひとつの先に書いた法令の場合、どこの地域から来ても住めるぶん、やや便利な地域になると、普通の住宅地と変わらないくらい価格が高いです。

うちの県でも、この法令がない市のほうが多いです。
私の場合も隣接してる別の地域では全くやってないとこもたくさんあります。

当然申請地の名前は質問者さんになるのでしょうから、他の方が書かれてるように、自分がローンを組む時にやっかいだし、およそ詐欺まがいな方法を勧めてきてますよね。

市街化調整区域はやっかいな場所も多いし、騙しも多いので、気をつけたほうがよいと思います。

この回答へのお礼

あ、そういうことですか。
その「一定の地域の隣接する市街化調整区域に20年以上」というケースのなのかもしれません。
自分で住んでいたくせにまったく知らないのですが、そもそもうちの実家が市街化調整区域だったのかもしれません。
団地のように家がたくさん建っていますが。
前に電話で話したとき、「一時期他県に住民票を抜いていた時期があり、その理由を今必死に弁解している」と言っていましたから。
実はそのときも、父はただディーゼル車により長く乗れる県を探して、そこで車検をとるために、住民票だけ移してしまったのです。
そういったことをいきなり一人でやってしまう人なので、今回の場合も、私がしっかりしないと、きっと後先考えずに行動してしまう危険性があります。
いずれにしましても、私の家族にとってはリスクが大きすぎるし、そもそもうちの親がだまされている可能性が高いということですね。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/01/21 15:32

No.7 回答者： sid1969 回答日時： 2009/01/20 21:42

こんばんは。

農地転用の許認可の担当者です。そのため市街化調整区域の
住宅開発についても一定の知識はあります。

市街化調整区域では分家以外駄目という人もいましたけど、都市計画法３４条１１号の規定によって定められた区域については、一般の人の住宅などの開発行為が可能です。その土地はおそらく３４条１１号区域なんだと思います。（質問者様の場合いわゆる分家住宅の要件に当てはまらないため、御質問中にあるような手を使ったところで住宅を建てることは出来ませんので）

で、今までお住まいの住宅にあなたが入ることにしたいというのは
おそらくその土地が農地であるのではないかと思います。
農地の場合住宅にするには転用許可（知事許可）が必要となるのですが
農地転用はセカンドハウスには絶対に認めません。今お持ちの家を
手放すのであればいいのですが、どうも今までの家は持ったまま
新たに土地を購入するおつもりのように思えます。となると
今までの家にはあなたがた家族が入るという理由をつけないと
確かに厳しいでしょうね。
（私は開発許可の方は担当していないので実務上の細かいことは
分からないのですが、開発許可もセカンドハウスだと駄目なのかも
しれません。）

もし、あなた方御家族が今までの家に入るつもりがないのに
入ることとして申請を行った場合ですが、厳密には法に違反した
こととなります。でもその程度の違反行為で告発されたり行政処分
されることはほとんど無いと思いますよ。
転用許可の場合などはそれも織り込んで転用の可否を判断する
所もあり、そこの農地性が低いのであれば「怪しいけどまあ良いか」
という感じで処理したりします。
税金も多くかかりますし、市街化調整区域に建てた家なんて
資産価値の目減りも早いし、そこまでして家を２つ持つメリットなんて
今の時代、全くないですからね。

いずれにしてももっと正確な情報があれば、細かくお答え出来ると
思いますので要点だけでも事実関係をはっきりさせていただけると
有り難いです。

この回答へのお礼

細かな説明ありがとうございます。
勉強になります。
きちんと確認はしていないのですが、新しく買おうとしている土地は農地なのかもしれません。
なぜ両親がセカンドハウスにこだわっているのかはよく分からないのですが、自然の中で自給自足生活をするのがどうも夢のようです。
今の老朽化した家を建て替えることも検討しているようですが、それよりも近くに見つけたその市街化調整区域なら、多少の不便はあっても土地は広いので、庭の畑で野菜を育てながら、のんびり暮らせると考えたのかもしれません。
両親は共働きだったのですが、退職後、その退職金で海外に行き、しばらく海外で家を買って暮らしていました。
今回その海外の家をなんとか売ることができ、そのお金で買える物件を探したところ、どうも市街化調整区域しかなかったようです。
そしてそれを実現するためには、書類上私たちを今の家にすませる形にする必要があると。
でもそれによって私たち家族にどういったデメリットがあるとかは、きっとまったく考えていないのだと思います。
行政処分にはならない程度の違法ということでしたが、違法は違法なんですよね。
主人の職業は、場合によっては世間からの視線を集める可能性があるものなので、そうなったときには、きっと些細な違法であっても、激しく叩かれてしまう危険性がある気がします。
もし私たちがその古い家に本当に住むのならまだいいかもしれませんが、住む気がないのなら、危険ということですよね。
アドバイスありがとうございます。

お礼日時：2009/01/21 15:23

No.6 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/01/20 19:21

補足１

＞なるほど、役場に権限はないのですね。

単なる経由機関にすぎません。

＞知事ということは、県の担当者に確認するのが一番よいでしょうか。

そーゆーこと。

＞住民票を移すことになってしまったら、

分家許可は
先に回答したとおり
・本家が線引き前から所有している
・本家が線引き前から継続して居住していろ
どっちかの要件が許可条件です。
あなたの県の基準を確認しましょう。

No.5 回答者： te-taro 回答日時： 2009/01/20 09:29

建築業者です。

調整区域での建築については
地域によりかなりの差がありますが…

市街化地域に比べてインフラが未整備の場合が
多いです。（上下水道、道路、など）

転売したり増改築に制限がある場合があります。

役場より調査があります。

この回答へのお礼

はい、ありがとうございます。
道路については、私道を引かねばならないといっていたので、自覚しているのだと思います。
上下水道について知っているのかは分かりませんが、今でも家を改造して薪ストーブで暮らしている人なので、その家の横に畑を作り、自給自足生活を営むつもりのようです。

お礼日時：2009/01/21 15:10

No.4 回答者： noname#78261 回答日時： 2009/01/19 19:14

今回のは明らかに虚偽。

建築理由書や実印が必要なはずです。
基本的には私文書偽造ですね。犯罪でしょう。

もちろん融資の関係も問題があるでしょうが、最終的に住民票をそちらに移すように言われる可能性もありますね。そのことで子供の学校への影響なども私は心配です。税金もそうですね。新たに家を購入したいときもマイホームローンが使えない（セカンドハウスとされて高利）なんてことも考えられます。

おそらく、今所有の家と土地を売り頭金にしてそこに建てたいのでしょうが、非常に身勝手な話です。
筋としては、一度賃貸に引っ越し、今の不動産を処分してからの購入になります。しかし、年金取得者にローンがつくとは思いません。そうすると不動産販売資金がショートすれば融資の名義は子供にしたいということになります。どう転んでも借金主はあなたになるのではないでしょうか。

土地を買ってほしい不動産屋の悪知恵ではないかと想像します。
間違っても役所はそんなことをしなさいとは言わないと思いますよ。

ここは、「頭金がたまったら家を買いたいと思っているからそういうのはダメみたいよ、借金があると買えないんだって」と断った方がいいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
確かにその通りですね。
住民票を移すことになってしまったら、保健所も学校も、たいへんなことになってしまいます。
それとセカンドハウスになると、利息が上がるんですか。
いわれてみれば、もっともですね。
そして私文書偽造になる。
なんとなく、リスクの具体的なイメージがわいてきました。
とても参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/01/19 20:57

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/01/19 19:09

＞分家という形で家を建てるという方法かもしれません。

都市計画法の許可ですから
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
このようなもの
↓
分家であるなら
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
↓
分家許可です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
でもって
調整区域に分家可能な場合は
原則として、市街化調整区域において当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であった者（原則として３親等内の血族）であること。
と
原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地
のどっちかの要件が必要です。

＞町役場の人に相談したところ、書類をうまく整えれば可能だといわれたようです。

町の役場で都市計画法の
許可権限はないはず
町役場は経由機関であり
許可権限はありません。
↓
主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（開発行為）については、当該開発行為に着手する前に知事の許可が必要です。（ただし、指定都市、 中核市、特例市及び事務処理市にあっては各市長の許可。以下同じ。（参照））
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

この回答へのお礼

なるほど、役場に権限はないのですね。
知事ということは、県の担当者に確認するのが一番よいでしょうか。
どうも調べれば調べるほど、誰かの悪意が絡んでいるような気がしてきます。
ちょっとその土地についてしっかり調べてみて、買うメリットがないということを父に納得させることができればと思います。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/01/19 21:06

No.2 回答者： toshihisakasiwa 回答日時： 2009/01/19 18:05

話の内容では市街化調整区域に建築することは出来ません。

自分で以前から所有した土地では無いからです。調整区域で建築出来るのは以前から所有していた土地に自分の親族が分家もしくは隠居のためにしか建築は認められません。分家の場合1人が一回に限られます。ただし既存宅地といって線引き前から宅地として使われていた土地の場合は居住用の住宅は宅地証明が出れば建築が可能です。既存宅地の場合は今住んでいる住宅を売却しての転居も可能です。既存宅地以外で山林や農地を購入して分家や隠居の申請をしても許可はおりませんが公共事業で買収された時は例外的に認められます。
もし両親が居住用の住宅でもあなたや主人名義で登記されローンも組んでいたなら借金が返せなくなれば住んでいる居ないに関わりなく返済義務が発生してしまいますので充分な注意が必要です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
自分で調べていても、もともと市街化調整区域の土地をもっていない限り、そこに家を建てるのは無理ではないかと思っていました。
何か特例があるのかなとも思ったのですが、やはり無理なんですね。
あまり父を傷つけたくもないので、そもそも無理ということを納得してもらえればと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/19 21:01

No.1 回答者： toteccorp 回答日時： 2009/01/19 18:04

誰の入れ知恵がわかりませんが、その人（不動産屋か役所）に電話して何をするつもりなのか直接確認したほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
確かになんかそういったきな臭い空気を感じます。

お礼日時：2009/01/19 21:07