住宅ローンの名義が妻なのですが、登記の持分比率をどうするかで悩んでいます。

登記の持分比率をどうするかで悩んでいます。
住宅ローン控除、贈与税等を考えた場合、どのようにするのが最も得になるのでしょうか。

＜現在の状況＞
・ローンの名義は妻（夫が転職したてのため）
・夫は連帯保証人
・現在は共働きだが、将来妻は出産等で仕事を辞める可能性がある
・マンションの売買契約書には２人の名前で契約
・マンション4880万円のうち頭金1000万で残りをローン返済

よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： snoopy0714 回答日時： 2009/04/18 14:39

税務署が見るのは、

『お金を出した割合＆持分の比率』が合っているかどうかです。
(1)妻名義の住宅ローンは１００％妻が支払うとみなされます。
実際は夫が支払っていても、です。
これは法律なのでどうしようもありません。
(2)夫が『連帯債務者』であれば50％位持分を持っても大丈夫。
(3)頭金を100％夫が出した、ということにすれば
"夫1000：妻3880"となります。
(4)贈与税は非常に高いので、
贈与税を払ってまで持分を変えるメリットはない
(5)収入の比率で持分を持つのがローン控除的にはお得。
(6)税務調査が入らなければ、持分は自由に決めてもお咎めナシ
など、いろいろなことを踏まえて持分を決めればよいかと思います。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
参考になります。
税務調査がどの程度行われるものなのかがちょっと気になりますが、
よく考えて決めようとおもいます。

他の方々も、アドバイスを頂きありがとうございました。

お礼日時：2009/04/19 16:27

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/18 13:55

ローンの名義が妻だから不動産名義は妻にしなければならないという

ことはありません。
夫にも収入があり、しかしローン名義人として認められなかっただけ
であれば、ローン引き落とし口座に毎月夫の収入口座から振り込めば
問題ありません。（実態が伴っていれば）

実態ベースで頭金の拠出割合、これからのローン返済原資の比率で
持分を決めればいいです。

離婚とかのリスクを想定するのであれば、全部妻名義がいいかもしれ
ませんが。

No.1 回答者： sazanami-d 回答日時： 2009/04/18 13:45

現状どおりに登記するのが良いです。

自己資金は1000万円は、夫と妻で配分。もしくは全額を夫
ローン分は、すべて妻の名義

のちのちは夫の収入で返すことになるとしても、
妻のローン額の一部を夫にしてしまえば、贈与とみなされます。

土地と建物での価格である場合
登記の比率は、土地７：３　建物７：３
というように、同じ比率にされます。
でも、行政書士に直談判すれば、
土地５：５　建物１：９　という風にしてくれます。
行政書士は、細かく登記しますか？なんて聞いたら、
迷われて面倒なことになるので、黙っていたら、やってくれません。
私は、金額と配分を表にして提出し
土地と建物を登記してもらいたい比率にしました。
建物なんて減価償却されるものですから、
土地をできるだけ平等に配分できた方がいいですよね。

土地と建物のそれぞれでの金額がない物件でも
消費税から逆算して、建物がいくらと判断が付きます。
（※土地には消費税がつきません）

4880万円のうち消費税が150万円だった場合、
150万円÷0.05＝3000万円（建物価格）
つまり、建物3150万円（消費税込）＋土地1730万円となります。