宅地について

地方で田地⇒宅地にするには、どんな手続きをすればよいでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/09 21:04

補足１

農天　×
農転　○
農地転用です。

農家でない人は農地を取得でき（買え）ません。
農家要件が必要で
法務局の所有権移転に
3条許可添付じゃないと
法務局は受け付けません。
農地取得は農地法の3条許可が必要です。
ただし、農地以以外にする
転用目的で取得する場合は5条届出、許可と言います。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~helpdesk/tkc-6.html# …
↓
（注６） 登記原因証明情報とは，登記の原因となった事実又
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-02-04 …
3条許可、5条届出及び許可をさします。

宅地に地目変更するのは
法務局であり
宅地への地目変更登記には
原則、建築確認申請副本、検査済み証を添付します。
↓
農地を農地以外のものに変更する場合には，農地法の規定による都道府
県知事等の許可が必要ですので，その許可書を添付してください。
農業委員会の現況証明書や都市計画法の規定による許可書などを添付す
る場合もあります。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-02-01 …

以上。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございました。
土地のことだけでも、すごく細かく難しいのですね。
さすが専門家ですね。
　いろいろとありがとうございました！。

お礼日時：2009/05/10 10:57

No.6 回答者： megira 回答日時： 2009/05/10 10:20

１箇所、リンクがうまく張れていなかったので、張りなおします。

http://www.alles.or.jp/~myoffice/hourei.htm
不動産の表示に関する登記事務取扱要領（抜粋）
（建物の存しない宅地の認定）
第４０条　建物の存しない土地が、次の各号の一に定める状況にある場合には、これを宅地と認定して差し支えない。
（１）　既に整地がなされており、建物の基礎工事が完了している場合。
（２）　建物の敷地とするため整地をし、道路、側溝及び擁壁等の工事が完了しているほか、上下水道及び電気又はガスを供給する施設工事のいずれかが完了しているとき
（３）　周囲が住宅地又は商店街等で囲障を施す等建物の敷地として利用されるものであることが客観的に明らかな場合
（４）　宅地造成工事が完了している土地について、建物の敷地等とする建物の建築又は土地の開発行為につき、次に掲げる確認又は許可を得ている場合
　ア　建築基準法第６条第１項の規定による確認
　イ　都市計画法第２９条の規定による県知事の許可
　ウ　都市計画法第４３条第１項の規定による県知事の許可

それから、農地転用における農業委員会の立場について補足をしておきます。
農業委員会は、現地調査後、合議により転用事業に対する意見書を作成し、申請書に意見書を付して都道府県に進達するだけです。

転用を不可とする場合であっても、農業委員会はその旨の意見を付して都道府県に進達しなければなりませんし、都道府県は都道府県で独自に審査を行い、農業委員会の意見に疑問があれば問いただすほか、場合によっては農業委員会の意見とは異なる、許可又は不許可の処分を行うこともあります。

ただし、市街化区域内の農地の転用の場合は、都道府県知事の許可ではなく農業委員会への届出となりますが、届出転用の場合は、形式審査だけで受理することになっており、事業内容についての審査はあありません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
農地に関する現状がすごくわかった気がします。
メールの内容は、私の頭で全て理解は難しいですが
ご返答くださりありがとうございました。

お礼日時：2009/05/10 10:59

No.5 回答者： megira 回答日時： 2009/05/10 08:17

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する「線引」は、地方では、中核市以上の規模のところを除き、行われていないのが普通です。

また、都市計画区域自体が存在しない市町村も多数あります。例えば、
http://www.pref.tottori.lg.jp/secure/141099/area …

都市計画区域外や非線引都市計画区域内の農地を個人住宅の宅地に転用する場合、都市計画法の許可が必要になることはまずありませんが、農地転用許可は必要です。

農地転用許可には、農地所有者が自ら転用する場合の第４条許可と、新たに農地を取得して転用する場合の第５条許可の２種類があり、いずれも許可権者は、都道府県知事です。
（農業委員会は、申請書の受付を行う経由機関です。）

ただ、市街化区域以外の農地については、農振法の農用地区域に指定されていることが少なくありません。
農地法の規定により、農用地区域内の農地については農地転用許可をすることはできないことになっているので、農用地区域内である場合は、まず、市町村に申出をして農用地区域から除外して貰わないと、農地転用許可申請は受理してもらえません。
これは、申請に対する許可処分ではなく、市町村計画の変更ですので、
随時受け付けてもらえるものではなく、通常、年１～２回程度の申出期間内に申出を行わなければなりませんし、申出から決定までに半年から１年もかかります。
http://www.city.mizuho.lg.jp/machi/nougyou/p-127 …

なお、農地法第３条の許可は耕作目的で農地を取得する場合に必要な許可で、転用目的で農地を取得する場合は関係ありません。
第５条の許可を受ければ、第３条及び第４条は適用除外になります。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO229.html
（第３条第１項本文）
「第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。」
（第４条第１項第２号）
「次条第一項の許可に係る農地をその許可に係る目的に供する場合 」

また、登記簿の地目変更は、少なくとも建物の基礎工事完了後になります。
通常は、工事完了後、建物の登記を行う際に地目変更します。
​http://www.alles.or.jp/~myoffice/hourei.htm​
（不動産の表示に関する登記事務取扱要領　第３９条第２項及び第４０条）

No.3 回答者： mimicann 回答日時： 2009/05/09 20:05

No.1です。

農家でない人は、農地を買えません。
だから、宅地に地目変更した土地を買います。
宅地にしてからの売買価格の２～５％程必要みたいです。

農天してみれば分かりますよ。
生粋の農家の方が農天すれば必要無いかもしれませんね。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/09 08:08

＞地方で田地⇒宅地にするには

地方ではダメ
地方にも
・市街化区域
・調整区域
などがあります。

http://www.pref.aichi.jp/nogyo-shinko/nouti/nout …
まずは簡単な市街化区域
農業委員会に
自分の土地に建てるなら、4条届出
購入して建築、親の土地に建築するなら、5条届出
都計法許可面積以下として回答しました。

調整区域について
上記の「届出」が「許可」になる。
ただし、都市計画法29条許可と
同時申請、同時許可です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
流れ図
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/nagare. …

この回答へのお礼

ありがとうございます。
参考になります。
さすが専門家ですね。
農業委員会のかたでしょうか？

又、私の地域では、農業委員会の上役、担当者に裏金を出さないと農天許可が下りないらしいです。
許可が下りた人が“裏金を出したコト”を警察に言えば、農天許可は帳消しです。
また、裏金を出さなければ、ただ単に農天許可が下りないだけです。
地元警察も頻繁に捜査をしているみたいですが、農業委員会のしっぽを捕まえれないみたいです。
このような意見もあるので、困惑しています？？？

お礼日時：2009/05/09 19:28

No.1 回答者： mimicann 回答日時： 2009/05/08 23:50

農業委員会に申請して、認可が下りれば宅地に変更できます。

私の地域では、農業委員会の上役、担当者に裏金を出さないと農天許可が下りないらしいです。
許可が下りた人が“裏金を出したコト”を警察に言えば、農天許可は帳消しです。
また、裏金を出さなければ、ただ単に農天許可が下りないだけです。
地元警察も頻繁に捜査をしているみたいですが、農業委員会のしっぽを捕まえれないみたいです。

農業委員会の家は豪邸です。悪代官みたいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
本当に裏金で解決するのでしょうか？
私の祖父曰く、そうはおもえないのですが。
具体的な、金額教えて下さいませんか？

お礼日時：2009/05/09 19:25