大家です。賃貸契約時、貸主都合退去に関する契約書へのサインって妥当ですか？

はじめまして。

この度、所有しているマンション（築２年）を賃貸に出すことにし、管理会社に委託しました。
幸いなことに、すぐに賃貸希望者が現れ、契約の締結に向けて動き出したのですが、、、

「貸主の都合で賃貸契約を打ち切る場合には、引越し代、新居の敷金・礼金・原状回復義務の免除・敷金の全額返済」を義務とする旨の契約書にサインを求められています。

管理会社の方に聞いたところ、判例等から判断するに妥当な条件と思われるけれど、このような書面にサインをした事例は無い、そうです。

ちなみに、先方の契約は全て社宅の法人を通して行っています。
また、私はこの物件を完全に投資物件として捕らえています。
（将来、自分で住むつもりはありません）

短期賃借ではなく、一般の賃貸であるので、元々法律で守られている事象をあえて文書化してサインすることのリスクが心配です。
また、入居者に非常に問題があった場合、（家賃滞納とか近隣に迷惑をかけるとか・・）契約の解除が難しくなるのではないかと心配です。

この手の契約書を経験している方、詳しい方、アドバイスください！
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/06/28 17:52

ＮＯ．1です。

仕事柄、立ち退き交渉など扱い事も多いのですが、これはもう賃借人次第の展開となります。
記載されている条項は、最低限借主が次の物件を借りて、引越し、実損がない最低の金額です。言わば貸主からの一方的解除で被る損害などは加味されていないわけですから、あなたの一方的都合で解除する場合はかなり面倒がなく、都合が良いという事になります。
普通は上記の金額に加えて、迷惑料を提示しないと動いてくれませんし、ゴネられると結構な金額を支払う場合もあります。
基本的に貸主の都合で解約は出来ないわけですから、それがある程度の負担のみで出来るという条件は願ったり適ったりだと思います。
また、原状復帰に関しては、故意や過失によるものは含まれませんが、心配であればそれは明記してもらいましょう。また相手方が法人であれば、細かいところで揉めることは考えにくいと思います。
法人の場合、解除要求に反して会社のイメージが悪くなるのは避けたいですし、だからと言って会社で出費となるのはもっと避けたい。居住している社員には、実損は保証するので、退去しろという社命で済むのでその様な事を求められているのでしょう。過去に事例としてあり、負担する事が多かったのだと思います。
当然に通常の居住をしている事が条件ですから、他の住居者に迷惑を掛ける様な方や家賃の不払い等の契約解除には当てはまりませんので、ご安心を。

この回答へのお礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/29 23:11

No.2 回答者： yukinekogo 回答日時： 2009/06/28 16:48

はじめまして。

現役の不動産屋です。
通常、貸主都合で賃貸借契約を解除する場合は６ヶ月前予告に加え、正当な理由が必要になります。また上記の要件を満たしていても一般的には敷金の全額の返却、退去補修費の免除、引越し代金は貸主が負担する場合が多いですね。新居の契約金についてはどこまで貸主が負担するかは通常話し合いで決まるものです。
ですから、文面を見る限り貸主にとって不利な条件ではないように感じます。むしろ借主側に社宅代行会社がはいっていれば、家賃滞納やその他のトラブルが少く、良い借主に廻り合えたと思います。投資物件であれば尚更だと思いますよ。

この回答への補足

丁寧な回答ありがとうございます。
回答番号１の補足にも示した通り、この契約書はこれに加えて「新居仲介手数料・引越しに関わる実費」を含んでいます。
本来、話し合いで決めるべきところまで一方的に全額貸主負担を強いる契約書に不安を感じています。
この契約により、契約が無かった場合と比べて、貸主が不利になることはあまり考えられないのでしょうか？

補足日時：2009/06/28 17:05

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/06/28 16:42

不動産業者です。

相手方が法人契約なのでそれを求められているのでは？
考えようによっては、それを認めお互いに承諾してしまえばあなたは、正当事由として解除出来る訳です。
立ち退き料など高額のペナルティーを支払う事無く済むのですから、逆に有り難い内容だと思いますが・・・家賃の半年分も支払えば自由に解除出来るって話ですよ。またあなたがそういう意思表示をしない限り、適用されることはないわけですから。
私の会社が貸主でその条文を要求されたら迷わず「押印」します。売却したくなった時に縛られませんからね。

この回答への補足

丁寧な回答ありがとうございます。
上記契約書の中に、上に挙げた「引越し代、新居の敷金・礼金・原状回復義務の免除・敷金の全額返済」の他に「新居仲介手数料、引越しにかかる実費」というのも含まれていました。（書き忘れていましたすみません）

ここで気になるのは２点で、「引越しにかかわる実費」名目で家具の新調代を請求されたりだとか、「原状回復義務の免除」で故意の破損で法外なリフォーム代がかかるような弁済を拒否されたりが心配です。
むしろ、この辺の条項で立ち退き料的なものを請求される口実を与えるのではないかと。

今のところ、投資目的であり、中途の解約をお願いするようなことはないので、適用されることがないのは良くわかっているのですが、もしもの場合が心配です。

通常、その時点でのもろもろの事象を加味し、弁済方法を決定するのだと思いますし、そのために借主は法律で厚く保護されているのではないかと思うのですが。。
私の委託している不動産管理会社さんでは、この手の書類は初見とのことですが、oyazi2008さんの会社ではよくあることですか？
２重質問すみません。

補足日時：2009/06/28 16:51