不特定多数に販売する売主の瑕疵担保責任

知恵をお貸しください。
売主が不特定多数に売買している、無免許業者です。
宅建業者が仲介に入っています。
私は買主です。

売買契約は今月取り交わしました。
特約に瑕疵担保責任を全文削除されています。
契約を行うときに業者・売主の方から売主は不特定・多数人を相手にして、反復、継続して、自らが売主となって行う宅地・建物の 売買を行っている業者だから、瑕疵担保責任は2年間と聞かされました。

休みになったので、調べてみると無免許について行法に違反していると書かれているだけで、瑕疵担保責任についての記述がありませんでした。

そこで質問です。
上記の場合
１売主に瑕疵担保責任を負わすことができるのでしょうか？それともできないのでしょうか？
２その根拠を教えてください。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/01/10 01:07

１売主に瑕疵担保責任を負わすことができるのでしょうか？それともできないのでしょうか？

出来ません。宅建業者以外は契約書で任意で瑕疵担保の有無を定められます。民法で契約事項を定められ、業法の制限を受けません。
また売主が宅建業法違反であることと、瑕疵担保の免責を同一に考えるものではありません。
最近免許を持たない法人や個人が競売など参加、または工務店が知識不足で建売する様な無免許での売買も見られるようですが、基本的に売主はもちろんそれを承知して仲介していた場合仲介業者も業法違反に問われます。
マンションや更地などはまだ良いと思いますが、中古の一戸建てなどの場合は、当然に瑕疵も保証されないわけですからそれを覚悟で購入しなければなりません。
しかし一般の方同士の中古の売買の場合も、1～３カ月程度の瑕疵担保期間が多いので、そう考えれば初めに何もなければそう条件がおかしいわけでもありません。
引き渡し時は、立会いを求めてじっくり確認することをお勧めします。
業法違反＝売買契約が無効とはなりません。あくまで民法が優先します

万一引き渡し後に瑕疵があって、対応しない場合は都道府県の建築宅地課などへ相談しましょう。仲介業者は責任を逃れられません。但し売主が業法違反をしている立証責任は質問者さんにあります。
良識ある業者はそのような売主の物件は一般の方に仲介しません。
当方業者です。