教えて下さい。所有する土地(宅地)に新規でアパートを建てる話が持ち上が

Question

教えて下さい。所有する土地(宅地)に新規でアパートを建てる話が持ち上がっています。大東建託の営業の方からの提案です。　広さは６００坪あります。接道道路から少し入ったところにあります。建物は2棟で、駐車スペースは36台分あります。３０年一括借り上げというＴＶコマーシャルでおなじみのものです。説明ではなかなか魅力的で、管理及びメンテナンスは大東建託さんですべてやっていただけると言うことです。近所の大東建託さんの18年程経ったアパートをいくつか案内してもらったのですが、大変綺麗に管理されていて検討しようかと迷っています。アパート経営に詳しくないので、ご意見が伺えれば嬉しいです（現在オーナーさんとか）。宜しくお願いいたします。

m_inoue222 · Accepted Answer

大家してます

＞所有する土地(宅地)に新規でアパートを建てる話が持ち上がっています。

その土地が．．．

・それ以外にあまり利用価値が無い
・相続税対策なので儲からなくても良い
・利便性が良く、永続的に入居者が見込める

そう言った事なら検討されても良いのでは？．．．嫌味では有りませんよ

まずは数字のマジック．．．

・年間満室利回りが１０％見込めます．．．

満室で築年数が経過しても同じ家賃なら．．．
　銀行金利が今のままなら．．．
　おそらく土地の価値を０としての計算でしょう

１億円の建物．．．年間家賃が１千万円．．．表面利回り１０％．．．？？？

その土地の価値が６千万円ならそれも投資したと見なすべきでしょう

１．６億円で１千万円の家賃．．．とたんに６．２５％の利回りになりますね

・１０年に一度は補償家賃の改定交渉になるでしょう

家賃がＵＰしたと言う話は聞きません

・入居率が低くても家賃を保証する

そんな商売が何時までも続くわけがありません

・家賃を保証する

原資が有りますから可能です
　８千万円で建てられる物件を１億円で貴方に売りますから当初は２千万円の余力が有ります
　毎年１００万円の空室保証が発生しても２０年間は大丈夫
　試しに「他の業者で建てた物件でも管理してもらえますか？」と聞かれては？．．．（笑）

＞18年程経ったアパートをいくつか案内してもらったのですが

貴方に見られたくない物件に案内する訳がありません．．．（笑）
　１８年経過した物件の「所有者」の話は聞かれましたか？

もしかすると．．．
　「物件をリフォームしてもらえないなら保証家賃は下げます」
　と脅されたのでリフォームした結果なのできれいでしょ？．．．かも？

きれいに管理する＝費用が必要＝管理会社もどこからかその費用は調達しなければならない

貴方がまず考えることは

「この物件だけで管理会社が採算がとれているかどうか」

土地代が無料で、高い物件で儲け、大規模リフォームが所有者持ちなら．．．私でも建てて差し上げますが．．．

なお、そう言った契約の場合．．．貴方は「大家」．業者は「借り手」

今の借地借家法は「借り手」を協力に保護しています、貴方にはなんら権利が無くなるような状態になる事は覚悟しましょう

とはいえ、同様な業者の中では良心的な方に属する業者でしょう
他が悪質すぎるのかな？．．．（笑）

RTO · Answer

実は建設費が高い。
以上。

takechan5757 · Answer

わが家もD建託が来ました、T建コーポレーションや、Pホームも来ましたが、
すべて断りました。

３０年一括借り上げは、金額まで30年保証されているわけではないので、
入居者が少なくなれば、借り上げ保障金額も下がります（５年とか１０年で見直しになるかと思います）。
大東建託としては、
建てておいしく、
借り上げでおいしく、
管理、メンテナンスでおいしい。

近所にアパートがあるようなので、
近所のアパートと自分のアパートを比較して、借家人に自分のアパートの方を選択してもらえるだけの魅力が建てようとするアパートにあるか？
大東建託の売りは何なのでしょうか（オーナーに対してだけでなく、借家人に対しても）？

MOMON12345 · Answer

こう言っては元も子もないのですが、生かさず殺さず、これに尽きると思います。
おおざっぱに言って、建築費用を大東建託が肩代わりしてくれる程度という感じでしょうか。
30年後にローンが無くなり、建物も老朽化する。

逆に考えると、大東建託が目を付けたと言うことは30年で建築費が回収でき、さらに大東建託に充分な儲けが出る可能性のある立地と言うことになります。
従って自力で銀行借り入れと管理を行えば、かなりの利益が期待できる話になります。

bingaguy · Answer

大東建託もレオパレスもそうですが、予定した入居者が集まらなければ契約の見直しで保証した家賃を下げてきます。マイホームローンを当然家賃で賄えるという当初の計画だと思いますが、見直しにより賄えなくなり破たんする大家さんが多いそうです。入居率は低く見積もってローンもできるだけ少なくして入居保証料を下げられてもローンの返済に困らないような資金計画を立てる必要があるともいます。

mlt-tlm · Answer

隣組に大東の新築アパートが８棟もあり、しかも入居者は半分以下なのに、それでもまだ我が家にもアパート経営を勧める大東です。本当に立地条件を考えているとは思えません。もちろん、アパート経営をするつもりはありませんが・・・。

勤務先でアパートを借りた経験がありますが、同じ家賃であればきれいなところに入りたいと思いました。個人的な感覚かもしれませんが、大家さんの人柄が分かり住民とのトラブルに対処してくれるところがよいとも思いました。そう考えると、３０年間にはメンテナンスや大がかりな修理も必要となるはずで、メンテナンスに自己資金が要らないかどうかも心配ですし、住民間のトラブルで入居者がいなくなったときの対処も不安になります。

簡単にお金を稼げるうまい話なんて、そうそうあるものではないと思います。慎重に考えてください。アパートに関するＨＰ、大東に関するＨＰは、たくさんヒットしますので、先ずはそれをお読みになってみるのがよいと思います。

sirousagi1 · Answer

よく確認しないといけない点として、
３０年一括借り上げの契約の中味です。

レオパレスの例をとると、
レオパレス側の決めた経過年数が来て、レオパレスの主導になると思いますが改修案を実行しないといけません。電化製品だって同じで使用年数が少なくても交換です。これでないと契約も見直しだそうです。
これが条件での一括借り上げとなっているようです。

おそらくは、大東も同じと考えます。
うちにも取引先銀行が大東を連れてきたんですが、おいしい話には裏がある的に突っ込んで聞くと「実はそうなります」という返事はかえってきた次第です。
１０年が一区切りで、いろいろと条件があるようです。

「土地を遊ばせておくよりは何かやっておこうか」
「全部任せられるなら、身入りを取るよりも面倒でない方がいい。」
「税金が払えりゃいいや」
とした考え方のお年寄りは意外と多いようです。だいたいは、こうしたことで建てているとの話です。

大東建託だから、木造２階建ですか？大きな会社だから安くはないよね。
資金は自分持ちだし、契約の中味の全てまでを「託さない」ようにしないとマズイんじゃないかな。

教えて下さい。所有する土地(宅地)に新規でアパートを建てる話が持ち上が

実は建設費が高い。

わが家もD建託が来ました、T建コーポレーションや、Pホームも来ましたが、

こう言っては元も子もないのですが、生かさず殺さず、これに尽きると思います。

大東建託もレオパレスもそうですが、予定した入居者が集まらなければ契約の見直しで保証した家賃を下げてきます。

隣組に大東の新築アパートが８棟もあり、しかも入居者は半分以下なのに、それでもまだ我が家にもアパート経営を勧める大東です。

大家してます

よく確認しないといけない点として、

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