貸し店舗営業の契約解除を考えています。

Question

貸し店舗営業の契約解除を考えています。

はじめまして、宜しくお願い致します。

住居兼テナントに住んでいる大家です。権限のない娘ですが…
両親が高齢のため、代わりに質問させて頂きます。

家は商業地に含まれる場所にあり、
３階建ての１階部分４テナント、２．３階は住居になっています。
商業地ではありますが、
細い私有地の路地にあり、近隣は住宅ばかりです。

借り手に恵まれず、全て問題を抱えている人ばかりですが、
その中でも直ぐにでも契約解除をしたい店舗があります。

その店舗は個人経営の安い居酒屋です。
30代のオーナーで、夕方から朝方まで月～土まで営業しています。
３年ごとの契約で、今現在２年１ヶ月程が経過しております。

主に騒音に対しての悩みです。

多少の防音はしていますが、完全なものではないので、
音楽(BGM的な有線のような)も聞こえ、話し声、笑い声もモロに聞こえます。
出入り口のドアは鉄製で家が揺れるくらい響きます。

客層も若く、自転車やスクーターで来店する者が殆どです。
なので、堂々と飲酒運転で去って行きます。
奇声や意味もなく馬鹿騒ぎもしょっちゅうです。

契約時のオーナーは、本当に真面目な青年で２ヶ月くらい毎日頭を下げに来ていた程で。
お金をやっと貯めて初めてのお店を持つと夢を語ったり…
それでも、なんか怪しいし、飲食店お断りで、両親は拒んでいたのですが、
仲介に入っている不動産の人に強く勧められ、契約をしました。

はじめの内は、『うるさくないですか？』『何でも言って下さい』などなど
気を使ってる様に思えたのですが
今となっては『うるせーなー』まで言われます。

近所の方からも苦情はうちにくるし、真上に住んでいるものは寝れないです。

何度と注意したか解らないぐらいですが、まったく変わりません。
近所の方に警察を呼ばれたり、店の中で喧嘩が始まり警察沙汰になったり、
区や警察に相談に行きましたが、無駄足に近いです。

両親は、もしかしたら刺されたり、燃やされるかもしれないから
何もするなと、かなり消極的なのですが、
次の契約は絶対に阻止したくて、
契約解除の方向で動こうとしています。

(1)私有地の為、駐車違反等にならない
(2)防音をしていない
(3)家賃は遅れた事がない
(4)バックがやっかいな韓国人
(5)不動産作成した契約書内に触れていることが少ない
以上は、不利になることかと思っています。

以前、無料弁護士相談に相談してみたところ、
信用がない事にあてはまるから、契約解除は難しくないと言われました。
が、自分でいろいろ調べた上で、そう簡単な事ではないと知り
知り合いの弁護士も居ませんし
お金持ちではないので、そんな費用も掛けられず
無知なりに漕ぎ着けたのが内容証明を送りつけることでした。

素人でもマニュアルにそって作成すれば有効だと知り、
今時分作成中です。

この内容証明後でも弁護士の先生に相談するのは遅くないでしょうか？

日々の騒音をビデオや放置自転車などを写真に収めているのですが
役に立つのでしょうか？

もし、弁護士の先生に助けてもらった場合、
お金を勝ち取るわけではない場合、着手金、報酬金、かかった日数など
莫大な金額になって、助からなかった…なんて場合もあるのでしょうか？

半年前までになんとかしなければと、
両親を説得しながら日々過ごしていますが焦るし、わからないし
寝れないしで困っています。

どうか小さなアドバイスでもなんでも結構ですので、
何卒宜しくお願い致します。

takapiii · Accepted Answer

落胆するお気持ちは良く分かります。私は宅建業傍らで大家業をしていますので、店子の問題には頭を傷めています。
しかし、苦言を呈すようで申し訳ありませんが、事はそう簡単ではありませんので、慎重に運ばないと非常に拗れます。

>今回は飲食店はお断り、深夜営業も断ってテナント募集をしていました。
>が、不動産の人の強い勧めと信用をしてくれと言われ、こちらが折れた感じで契約をしました。

この時点で許可してしまっていますので、この事がどの程度争いの武器になるかとは大変微妙です。
不動産屋に対して、問題の発端の責を負わせる事は出来るのですが、契約解除に持って行く武器にはなりません。
但し、不動産屋の責として交渉の代理をさせると言う事は可能です。不動産屋は他の物件の情報を持っているので、多少は有利に交渉を進める事は出来るかもしれません。
その場合の注意事項としては、不動産屋と専任媒介契約を結んでいたり報酬を渡すと、弁護士法違反となると言う点があります。
本来交渉のための代理権を持つのは弁護士だけです(140万円以内の立退き料であれば司法書士も可能)。ご注意ください。

>創作料理店をしたいと言って、開店したら音楽ガンガンの安いBARに変身していたのです。

この事実を客観的に証明できる事が必要です。勧めてきた不動産屋の証言などでも有効かもしれませんので、とにかく不動産屋は味方につける必要があります。
借地借家法というのは、とにかく借り手に有利な法律ですので、法律に詳しい人の知恵が必要です。

>これから大家に出来ることはないのでしょうか？

ただ焦ってばかりいないで、何をしたら有利に交渉を進められるのかを整理しないといけません。
前に書いたように証拠を残す事です。音も受任限度という決まりがあり、それを超えているか越えていないかが分かれ道ですので、第三者機関で調べて貰う必要があります。
しかし費用がかかりますので、音のレベルを図る騒音測定機をレンタルし、貴方だけでなく第三者(出来れば弁護士がいいのですが)に立ち会って貰い測定しておきます。
http://www.measuring.jp/products/sou/sou01?gclid=CIP3s8jGyaECFQMcewodEjr-fg

ビデオ撮影も有効です。上の階からでもいいので、お客が外で騒いでいる様子を時計と共に撮影して残しておきます。
警察に行ったのであれば、その時の記録を整理しておきましょう。
それらが揃ったら、不動産屋と共に新たな覚書(賃貸借契約を補う物)を作成し、「今後深夜の音楽を停止する」「騒ぐお客を出入りさせない」等幾つかの条件を記載し、「それらに違反した場合は即時契約を解除する」としておきます。
それらを内容証明で送りたい場合は、弁護士がまだ難しいならとりあえず司法書士でもいいですので(行政書士でもいいのですが、より代理権を持つ司法書士の方が有利)。司法書士と不動産屋と大家の連名で送ります。
司法書士や行政書士は不動産屋が懇意にしているはずですので、手配は簡単なはずです。
内容証明には保有している証拠類も記載するなどの手法が必要で、司法書士ならアイデアを持っていると思います。

そこで反応をみて、相手が面倒な動きにでるようなら(いきなり弁護士から配達証明で郵便が届くかもしれません)、貴方も腹を決めて弁護士に相談してください。
もし覚書に判を押させれば、今後の立ち退き交渉は有利に動くはずです。

pepe-4ever · Answer

なにしろ、私を含めて皆さんおっしゃっているように、いきなり内容証明での宣戦布告はまずい。

まず、
１，早急に不動産屋或いは弁護士の第三者を入れて話し合う。
２，申し入れ内容を『念書』または『誓約書』にて約束してもらう。当然違反した場合には「解約通告」には同意する内容を含む。
３，上記文書は公証人役場にて公証印を得ておく。
４，日々の証拠集めは怠らない。

この流れが無難だと思いますが…。

不動産屋さんの強い勧めがあったにせよ、契約したのは大家さんです。
深夜営業不可の項目も入っていないようですし、創作料理がメインの居酒屋営業は星の数ほどありますよ。

※ちなみに本来のBAR営業は風俗営業許可ですから24時までしか営業できません。

takapiii · Answer

素人の内容証明郵便は控えた方がよろしいかと思います。
内容証明郵便は、その名の通り「こういう内容の郵便を送付した」と言う証明でしかないのに、受け取った相手にとっては宣戦布告なので、相手の態度を硬化させる事にしかなりません。
内容証明を送るのであれば、訴訟を覚悟した上で、弁護士を味方につけた後に弁護士の指導の元に弁護士名で送付する方が有効です。

まずは、証拠を集める事が重要です。居酒屋なので騒音や酔っ払いなどの出入り等は賃貸借した時点でそれなりに想定済みであるはずと判断される事が多いので、一般的な居酒屋の騒音を逸脱した状況であるという証拠集めをします。
騒音のレベルを測り、受忍限度を越えている事をデータとして残す。騒いでいる様子等をビデオで残す。警察への通報記録を残すなどは当然必要です。
もちろんそれらも弁護士の指導の元に行わないと、無駄な動きになりかねないので、やはり多少の着手金が用意してでも弁護士に依頼してください。
着手金は10～20万円。その後交渉の度に数万円の費用が発生しますが、問題が長引く事を考えれば、的確な手順と法的な知識を身につけていた方が無難です。

賃貸借契約を期間内終了させるにはそれなりの事由が必要です。近所迷惑は確かに事由の一つですが、居酒屋などの商売ですと、営業権が絡みます。営業権は居住権と性格が違い、場所が変わる事での顧客離れや新規顧客開拓の営業資金が必要であったり、もちろん新規物件の内装工事等の費用がかかる分、立退き料も相当な金額を要求される可能性がありますので、弁護士を立てずに交渉する方がより費用がかかる可能性があります。
また、契約更新を拒んでも法定更新という仕組みがあるので、素人では簡単には追い出せません。

賃貸人からの解約通告が6ヶ月前となっているのであれば、とりあえず急いで弁護士に当たりましょう。
法テラスで相談し、賃貸問題に詳しい弁護士を探してください。
http://www.houterasu.or.jp/

kamaryu · Answer

開店後２年の居酒屋さんに対して契約解除を求める為に必要な条件が見当たりません。

やっと開店できて、お客さんも着いてきてさあ、これから・・・という状況です。
投下した資金も回収できないのに出ていけるはずも有りません。

どうしてもと言うなら、他の店舗に移転するのに必要な資金を全て出すので出て行って下さいと頼むしかないと思います。

音の問題は多少の出費で改善できると思いますよ。
内容証明などと無意味な事をするのではなく、例えばドアを静かなものに変えるように話し合う等、建設的な対応をした方が良いと思います。

収入を得ている以上は何らかの犠牲は伴うものです。

pepe-4ever · Answer

厄介な問題ですが…契約解除は難しい。

＞信用がない事にあてはまるから、…
家賃が遅れた事がない事実は一番の信用ですよね。

とにかく、内容証明の送付は「宣戦布告」を意味しますよ。いきなりそんなやり方じゃ相手も気分を害します。
まず、不動産屋或いは弁護士を交えて話し合うのが先だと思います。
借主も保証金も積んでいるだろうし、内装にもお金をかけているでしょう。居酒屋経営だってそんなに楽じゃないし、酔っ払い相手(お客)に強く叱る事もできないはずです。
但し、夜分の近所迷惑や飲酒運転の幇助は経営者の責任ですし、刑事罰もあるのですから、きちんと通告する事が大事です。なにしろ建物の持ち主にまで罪が及ぶ事もあるのですから…。
契約書に防音設備の項目が無いようですが、ドアの作り替えやBGMの音量の問題は話し合いで解決するでしょう。でも客が外で騒ぐのは防ぎようもありませんね。契約後の営業形態が変わったわけでもないようですし、それを承知で契約したのでしょう…。想像の範囲内です。

弁護士は商店街の会長さんや身内の紹介がよろしいかと。内容証明は弁護士が弁護士名で代行もします。強行手段を取るにしても内容は送付前に専門家と相談すべきです。

解約の通告期限は契約書に書いてある通りです。１度話し合いの場を持ち、期限日までに改善されないようであれば、正当な解約通告になると思いますが…。

貸し店舗営業の契約解除を考えています。

落胆するお気持ちは良く分かります。

なにしろ、私を含めて皆さんおっしゃっているように、いきなり内容証明での宣戦布告はまずい。

素人の内容証明郵便は控えた方がよろしいかと思います。

この回答への補足

開店後２年の居酒屋さんに対して契約解除を求める為に必要な条件が見当たりません。

厄介な問題ですが…契約解除は難しい。

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