ローン住宅肩代わり

結婚して２４年になります。
結婚後１０年程してから￥３，５００万円のローンを組家を購入しました。（家もローンも私の名義です。）
現在残債が約￥２，３００円で今でも月々￥１２．５万円を支払っています。

それで家を購入して４年（結婚して１４年間）は私の稼ぎだけで生活していました。（既に子供３人）
又、５年程前から私に色々な病気が発生しました。

腎臓結石・十二指腸潰瘍・大腸憩室出血・高血圧・うつ病等です。
それらの病気で１９年間勤務した会社からはは首になり新しい会社更に６年勤務しそこでも病気が
発覚し首になり現在、傷病手当金を月に１０万円程もらっています。

妻は結婚して１４年過ぎたころからパートに努め当初は￥５～８万稼いでいましたが正社員にしてもらい今は￥３０万程と年間￥５０万程のボーナスがあります。

そこで妻からはもうあなたの面倒は見れないからこの家から出て行ってとの事で離婚をしました。
また家のローンは全て妻が支払い子供の親権はもらうかわりに養育費は必要ないとの事です。

それで家の銀行に行き話をしまして家のローンの名義を妻に変えて欲しいとお願いしましたがそれは
出来ないとの事です。

新しい銀行でローンを組みなおすしか方法は無いがそう言った理由でのローンの組み替えはどこの
銀行も嫌がって受付けてもらえません。


それで妻は私の通帳をそのまま使用しローンのはすべて支払うと言うのですが、私としては今後私に
ローンが降り掛からない様に念書を書いて欲しいと言っていますが念書の書き方が分からないので
どういった感じで書けば良いかアドバイスお願い致します。

もちろん弁護士さんとかに依頼すれば簡単なのでしょうがそんなお金もありません。
という事でよろしくお願い致します。
因みに長男は４月に社会人次男は大学生長女は高校２年生になります。

No.5 回答者： himawari-0424 回答日時： 2012/01/20 13:31

他の方が回答していらっしゃるように、住宅ローンの返済が元奥様が出来なくなったら質問者様に請求がくる事になります。

今、元奥様がローンを支払えているようですが、この先支払えなくなってしまう可能性もあります。
2人も払えなくなってしまうと、住宅ローン滞納により家は競売にかけられてしまいます。
そうなる前に、任意売却という方法でしたら売却する事は出来ます。
任意売却出来ると残債務も減らす事が出来ますし、返済も小額返済が認められます。

知人が任意売却をしましたので話を聞きました。

知人は減収により住宅ローンが払えなくなってしまい、困っていた時に任意売却を知りました。
任意売却とは残ローン以下の金額で売却して債権者に抵当権を外してもらうという方法です。
それには債権者との交渉が大切になるそうです。
売却後は月々１万程度の返済なので、生活する上では無理のない金額だと言っていました。
知人の場合は住宅ローン返済が困難になり、払える見込みもなかったので売却しましたが、売却しないで住み続ける事が出来る親族間売買という方法も出来るそうです。
普通、銀行が嫌がって受け付けてもらえないローンですが、任意売却を扱っている不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか？
実績がある会社に依頼してみると金融機関から融資してもらえる可能性もあります。

こちらでも詳しく書かれていますので、参考にしてみてください。

http://www.livix-web.com/oyako.html

弁護士などに依頼するとかなり費用がかかってしまいます。
こちらの任意売却専門の会社で相談すれば費用はかかりませんし、匿名でもメールでも親切にアドバイスしてくれるそうですよ。
専門の会社に相談してみると、今後の道筋が見えてくるかもしれません。

No.4 回答者： doll2007 回答日時： 2012/01/16 10:30

はい、３番目の回答者さんのいうことが正しいです。

銀行はそんなに甘くありません。

ローンが降り掛からない様な念書なんてありえません。

まあ、降りかかったローンを後で元の奥さまに請求はできますが。
それだって無い袖は振れませんよ。
せいぜい、強制執行。つまり元の奥さまのお給料の一部を差し押さえができるというくらい。
お子さんもいらっしゃるのに、そこまでやれる根性がありますか？

家の価値が残債を上回るなら、ローンが滞る時点でさっさと売り払うのが一番です。
家の価値が残債を下回ると、非常にまずい・・・。

市の無料法律相談などもありますから、そこで弁護士さんによく聞いておくほうがいいですよ。

ああ、もしも元奥さまのご両親がたいへん裕福なら、そちらに連帯保証人になってもらうという手はあります。
銀行は、確実に支払ってくれそうなところに請求しますから。

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2012/01/14 19:37

>それで妻は私の通帳をそのまま使用しローンのはすべて支払うと言うのですが、私としては今後私にローンが降り掛からない様に念書を書いて欲しいと言っていますが、念書の書き方が分からないのでどういった感じで書けば良いかアドバイスお願い致します。

どのような念書を交わそうと、全く意味はありません。

＞今後私にローンが降り掛からない様に

と言われても、妻が将来に滞納すれば当然に質問者さんに請求が来ます。

住宅ローンの名義が質問者さんのままなのだから当然です。


質問者さんと妻との二者で交わした念書は、住宅ローンの融資銀行にとっては全く関係ないものです。

つまりその念書の内容に銀行が同意したわけではありませんから銀行には効果ないのです。

たとえ念書を公正証書したとしても効果はありません。

なのでどのような念書を交わそうと気休め程度のものと思いしょう。


将来に懸念されるのは・・・

元妻が滞納する。

質問者さんに請求くる。

質問者さん払わない。

滞納が解消されないなら、元妻の住む家は差し押さえ競売になり元妻は家を出ることになる。

一方質問者さんは住宅ローンの滞納歴がつきますので、ようするに金融ブラックになります。

No.2 回答者： NFKZ 回答日時： 2012/01/14 11:04

（先ほどの回答補足です）

税金や、銀行の契約書など、いろんなことが書いてありますが、現実には、みなさん、いろんなことが起きますので、建前は建前として、うまくやってくことも大事です。

念書には、決まりごとはないので、Web等を参考に作成して、前の奥様から署名をもらっておけば十分です。
贈与税は申告税ですので、大きな金額でなければ、（忘れたふりをして）申告をしていない方がほとんどなのが実情です。（政治家の人たちなんか特別な事情もないのに意図的に税金逃れをしてますよ（笑））
銀行の契約書は、多少状況が変わったとしても、延滞６回を超えない限り、銀行から調査にくるようなことは聞いたことがありません。

一方、ローンが完済までいけば、以降、物件の所有権移転や売却での制約はなくなります。
物件の所有権をどうするかはそれから考えればよいでしょう。

同じような事例は、たくさん見たことがありますので、気楽に考えてうまくやりましょう！！

No.1 回答者： NFKZ 回答日時： 2012/01/14 10:31

念書でも覚書でも、決まったかたちと言うものは特にありません。

ワープロでも手書きでも、紙の大きさもＡ４でもなんでもよいです。
将来、裁判になったときに、第三者が判断できるための必要事項というのは、おおよそ決まっていますが、この程度のことでしたら、司法書士さんに見てもらうほどのことではないと思います。

○○ ○○ 殿
　　　　　　　　　念書
私は、以下の事項を履行することを約束します。
　　　　　記
1. ○○年○月○日から○○年○月○日まで、毎月○○円を○○宛に支払う。
2. 但し、○○市○○町○○番地の・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
平成○○年○月○日
　　　　　　　　　　　　　住所　○○市○○町○○番地
　　　　　　　　　　　　　氏名　○○　○○　印
　　　　　　　　　　　　　（自署/捺印）　以上

みたいな感じでよいでしょう。Webに例がたくさんあります。

世の中では、このようなことはよくあるのだと思うのですが、次のことには注意が必要です。
・あなたが前の奥様から受け取る金額が年間110万円を超えると贈与税がかかります。
・登記簿上、土地および建物の所有権はあなたにありますので、固定資産税等はあなたが支払う必要があります。
・同じ理由で、将来（相続時）、前の奥様あるいはお子様に物件を譲ることになるとき、手続きが煩雑です。（相続というかたちではありませんので）
・銀行でローンを組んだとき、あなたがその物件に居住することが条件になっている可能性があります。（建前上）

律儀に言えば、本当は、賃貸借契約になるのかも知れないですね。