オーナーが変わった時の賃貸アパートの契約について

オーナー（大家）が変わった時の賃貸アパートの契約について質問させていただきます。

賃貸アパートのオーナーが変わり、今までと文言の違う内容の新しい契約書で契約しろと新オーナーから言われました。（重要事項説明書は添付されていません）
「オーナー欄は違っても今までの契約書が有効なはずなので、そのままでいいのでは？」と言ったら
「新しい契約を結ばないなら出て行って貰って結構」と言われ、新契約書で契約しないなら出ていって欲しいという態度も示されました。
正直、連帯保証人の印鑑を貰うのも手間だし、契約書の内容に素人の私では気付かない落とし穴があるかもしれないため、新しく契約書を交したくありません。
また契約日が新しくなることの不利益もあるような気がします。

新しい契約書で契約を結ばなければならないでしょうか？


なお新しい契約書の内容は、素人見では酷いと言える内容ではなく、現状追認の極普通の内容のように見えます。
新オーナーとの賃貸契約に際し不動産屋は間にいません。（会ってないだけかもしれません）
今まで同様、どこかの会社の社長が買って社員向けの寮みたいな感じで使うようなので、管理会社はありせん。私は前オーナーが社員向けの寮のように使うために買う前から住んでいて、入居当時は、間に不動産屋さんがいましたが、入居時の不動産屋から１度管理会社（不動産屋）が変わり、前オーナー時にその後管理会社がなくなっており、間に立ってくれる人がいない状況です。

No.7 回答者： god-only-knows 回答日時： 2013/02/12 12:10

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

＃2　in_go-ingさんの回答を支持します。

基本的に競売による取得は（質問者様の賃貸借契約時に既に抵当権が有った場合において）
法律の改正で（意図としては占有して立ち退き料を求める方たちを排除する為に）
借主は新たな貸主と再度契約を合意締結しなければ6カ月以内に退去しなければなりません。

物件の取得方法により異なりますので、何が何でも借主が守られると言う訳ではありません。

今ちょうど弊社でも「貸主変更」の物件が有り、手続き中です。
詳細はかけませんが「競売」ではありません。
契約書を再度作りませんが、貸主変更覚書を作成送付しました。
内容的には貸主が変わる事の合意、賃料の振込先の変更以外の事は原契約書に従う。以上

競売で無い限り、前貸主と借主（質問者様）が契約した内容を新貸主が引き継ぐ事が前提です。
そうしないと貸主が変わるたびに契約内容の変更出来てしまい、借主に著しく不利だと思います。

私の認識が絶対とは思いませんが、＃2さんのご回答は間違っていないと思います。

No.6 回答者： zipang_style 回答日時： 2013/02/12 11:39

＞新しい契約書で契約を結ばなければならないでしょうか？

競売物件だと、契約を締結しなければ
「不法占拠になるので6ヶ月で退去させられても致し方ない」状況です。

＞なお新しい契約書の内容は、素人見では酷いと言える内容ではなく、現状追認の極普通の内容のように見えます。
契約書は、「各物件、各不動産屋ごとのオリジナル」なのでそういうものです。
契約書をチェックして、同意出来ない個所があれば交渉し、
特に問題がなければ締結されれば良いかと思います。

何と言っても大家さんなのですから、敵対する相手ではありません。

No.4 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/02/12 08:15

競売による所有者変更なら

新所有者と契約の締結が必要。


それ以外、売買や相続であれば必要なし。

No.3 回答者： toeictest 回答日時： 2013/02/12 02:16

借地借家法３１条１項により、賃借人は引渡し後の第三者に登記なくして対抗できます。

（この規定により古典的な「売買は賃貸借を破る」という法則が崩れ、賃貸借の物権化の議論に決着をつけます）。
したがって賃貸人（オーナー）が変わろうと賃借人は自らの賃借権を対抗できます。

賃貸人がどのような経緯で物件を取得したかは関係ありません。
競売だとうとなんだろうと関係ありません。

また、新賃貸人が現在の賃貸借契約を更新しない場合は借地借家法２８条により保護されます。

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2013/02/11 22:56

　大家しています。

現住物件を買った経験もあります。

　まずは、『賃貸アパートのオーナーが変わり』の経緯が大切です。質問者様が契約を結ぶ前からの担保としてその不動産があり、その債務のために『競売』を通っていると質問者様には住む権利はなくなります。新所有者は6ヶ月の猶予をもって立退きを要求することが出来ます。

　通常の売買で所有権が移転されたのであれば、新所有者は旧所有者と質問者様の間の契約は引継ぐことになります。敷金等の『預入金』も新所有者に引継がれています。
　この場合、新たに契約書を作成する必要はありませんが、新所有者の意向で契約書を作成することは可能です。ここで、そのための『手数料』等の負担があるなら拒否するにも正当な理由がありますが、『連帯保証人の印鑑を貰うのも手間だし』は『保証人』と契約者の関係が悪化している場合も推測され新所有者には良い印象は与えないでしょう。通常更新時には法的には不要な『保証人』の承諾書を再度求めて『保証人』の意思確認をせざるを得ないところに大家を追い込みます。そこで『保証人』の意思確認が取れなければ『退去要請』となるでしょう。要は、たかが契約書の作り直しで大家と揉めて悪印象を与えても何のメリットもないということです。

　『契約日が新しくなることの不利益もあるような気がします。』と言われても更新時期を後ろに延ばすようなバカな大家はいません。旧契約書の残存期間の契約にしかならないでしょう。内容が不安なら「もとの契約書と同じ文言にしてください」と言えば良いだけです。

　いずれにしても『どこかの会社の社長が買って社員向けの寮みたいな感じで使うよう』や『新しい契約を結ばないなら出て行って貰って結構』は既に新所有者は契約書くらいでゴネている質問者様に“出て行ってもらいたい”と考えているようですから、住みにくい住環境にはなるでしょう。ゴネて住み続けることは出来ますが、引越しを考えておくべきかもしれません。

　私が現住物件を買った際にも、私は契約書の作成までしませんでしたが、“ここぞと？”ゴネる居住者さんもいました。でもそういう方は住みにくくなったようで皆さん引越しされました。(笑)　大家や『管理会社』には居住者さんを“住みにくくする”手立てはたくさんあります。些細なことでゴネても何のメリットもありません。

No.1 回答者： toeictest 回答日時： 2013/02/11 21:57

原則新しい契約書を締結する必要はありません。

まず、以前の賃貸人との間で締結した賃貸借契約の期間は何年ですか？
当該期間内での話しを前提とします。

前賃貸人の地位を譲り受けている新賃貸人が契約を巻き直したいなら、それは新たな
普通賃貸借契約締結の意思表示であり、あなたが応じなければ契約は成立しません。
追い出されることもありませんし、契約を解除することも認められません。

新賃貸人は賃貸借契約から生ずる債権を譲渡されていますが、
賃借人に対する債務を変更する場合（原状回復義務の範囲の変更、賃借権の内容を変える等）
はあなたの同意が必要です。

但し、敷金返還債務は当然に新賃貸人に移転しない（前賃貸人がなお義務を負う）とされていますので、
その変も合わせて確認されてはいかがでしょうか。

なお、仲介人がいない場合は重要事項説明書を交付する義務はありません。