都市計画区域外の新築について

Question

都市計画区域外で購入を検討している、築2年の戸建物件（平屋、30m2）
について、下記のような不明点があります。

(1)新築時、建築確認申請は不要で、工事届の提出のみで良いということですが
地盤調査や地盤改良の義務などはあるのでしょうか？

また、都市計画区域内の建築についても地盤調査や地盤改良というのは
建築確認申請の義務要件なのでしょうか。または推奨されているだけなのでしょうか？
（地盤調査していないと確認申請が下りない、のか、なるべくするように、なのか）

(2)都市計画区域外でも、検査済証は発行される（可能）のでしょうか？
また、完了検査は義務なのでしょうか？

都市計画区域内の建築についても「検査済証」の取得は義務なのでしょうか？

(3)2年前の工務店（当時、建設業許可あり。今は廃業）の大工さんが作り、
買主⇔大工さん個人という請負契約をしたようです。
この場合瑕疵担保保険には入っていなくても問題は無かったのでしょうか？

(4)この物件は未登記なのですが、関係図書（工事届や図面などの控えなど）がまったく無い（
前買主は他界ですでに遺品は処分、大工さんは結構なご高齢で引退したのでまとめて処分してしまった）ということですようです。
この状態で購入後、私の名義で表示登記、保存登記をすることはできるのでしょうか？
あるのは建築時の請負契約書だけの様です。

お詳しい方、ぜひご回答をお願いいたします。

hanasuke12 · Accepted Answer

こんにちは。
わかる範囲でお答えします。

＞(1)新築時、建築確認申請は不要で、工事届の提出のみで良いということですが地盤調査や地盤改良の義務などはあるのでしょうか？

法令で確認申請が義務付けられているのは、着工までの手続きです。
勘違いされる方が多いのですが、確認を通すことが目的ではありません。
ましてや確認が通れば絶対に安心が保証されるものでもありません。
地盤調査はしてあたりまえ。
設計者、つまり建築士の義務と考えて良いでしょう。
何をどこまでするかはケース・バイ・ケースですけどね。
施行令では地耐力の如何によって基礎方法が変わりますから。

＞また、都市計画区域内の建築についても地盤調査や地盤改良というのは建築確認申請の義務要件なのでしょうか。または推奨されているだけなのでしょうか？
＞（地盤調査していないと確認申請が下りない、のか、なるべくするように、なのか）

同じことです。
確認を通すのが目的ならば、Ａ建築士のように偽装すればいくらでも通ります。
あなたが健康診断をするとしましょう。
最初から異常無し、と診断してくれるのが確実な医師を選びますか？

安全な家を建てるのが目的なのか、確認さえ通ればそれでいいのか、の違いです。

＞(2)都市計画区域外でも、検査済証は発行される（可能）のでしょうか？
＞また、完了検査は義務なのでしょうか？

区域外なら検査済証が交付できない、とは読めませんね。
申請をして合格すれば交付されると思います。
でも何のため？
紙切れ１枚が欲しいですか？
施主が自分の家が適法に、つまり計画通りに建てられたことを自分で確認すればいいんですよ。
つまり工事監理者がいるわけですから。
検査員は工事途中の経過を写真や記録からしか知ることはできません。
すべては施工者と工事監理者にかかっています。
完了検査を受検するためには、確認申請の図書一式が必要ですので、無ければあらためて準備することになります。
ちなみに都市計画区域内であれば完了検査を受検し合格することが必要です。
ただし法で定められているからではなく、施主が自分の財産を守るためにね。

＞(3)2年前の工務店（当時、建設業許可あり。今は廃業）の大工さんが作り、買主⇔大工さん個人という請負契約をしたようです。
＞この場合瑕疵担保保険には入っていなくても問題は無かったのでしょうか？

ダメです。
廃業したのなら、まさにこのようなケースで必要な保険と思いますが。

＞(4)この物件は未登記なのですが、関係図書（工事届や図面などの控えなど）がまったく無い（前買主は他界ですでに遺品は処分、大工さんは結構なご高齢で引退したのでまとめて処分してしまった）ということですようです。
＞この状態で購入後、私の名義で表示登記、保存登記をすることはできるのでしょうか？
＞あるのは建築時の請負契約書だけの様です。

申し訳ありません。
専門外です。
今どきは法務局で相談を受け付けていますよ。
管轄の支局に電話で相談されたらいかがでしょうか。
ただ、私の経験では法務局の職員は不親切ですが（笑）

sirousagi1 · Answer

別荘なんかがこの類になります。

但し、数年前だったか、十数年前だったか・・・。

新聞に、・・・都市計画区域外での建築確認申請は必要なかった建物も「建築計画概要書」の提出を義務とするようにした・・・と、載っていた記憶があります。

こうした区域でも規模が大きくなると許可が必要ですが、個人邸程度ならそれもないでしょう。

それらを踏まえて、確認申請がなければ完了申請もありませんが、
登記について、瑕疵担保も地盤調査も関係しません。

未登記物件なら、表示登記をすることから書類を作成すればいいと思いますよ。
「とりあえず、何でも自分でやってみよう」というＨＰで登記についていろいろとあります。

自分の所有であるとした証明は、売買契約書とかでいけるでしょうけど、平面図はなんとかしたい。
ＪＷＷＣＡＤが使えれば、前述のＨＰで表題申請書から登記図面、保存登記書類まで作成することが容易です。

inon · Answer

通常、しっかりした建設業者なら確認申請が必要なくとも、建築基準法に沿った建物を計画して施工します。しかし、昔から建物を自分で建ててきた大工さんは、建築基準法なんて必要ない自分の基準で問題なしというスタンスで建物を建てます。（全てではないですよ）確認申請が必要ない地域ですから設計事務所（設計者、設計監理者）もいないでしょう。
この場合、瑕疵担保保険(強制）も入っていないと思われます。
勿論、地盤調査、地盤補強もされていないと推測されます。

できるなら購入前に、専門家に調査を依頼した方が良いですよ。

hanasuke12 · Answer

No.１です。
建築確認の申請や完了検査の申請ですが、建築基準法では都市計画区域外の４号物件の申請を
「してはならない」
とか
「受け付けてはならない」
とは規定していません。
申請の受理要件にも記載されていません。
よって、私は特定行政庁の窓口にネジ込めば受け付けをせざるを得なく、受け付ければ適合が確認できた時点で済証を交付せざるを得ないと思い回答しました。
上司や同僚にも意見を聞いてみましたが、根拠のある答えはありませんでした。
手続きが無いものは受け付けできないという考えもあります。
民間機関ではまず受け付け（契約）しないでしょう。
行政庁によっては対応が分かれるかもしれませんね。
なので、どうしてもと完了検査申請があれば受け付けせざるを得ない（法で受け付けをしてはならない、とは読めない）、というのは私の私見です。
受け付けを拒否するためには、受け付けられない、あるいは拒否できる理由（法的根拠）が必要と考えます。
うっかりすると不作為で訴訟を起こされかねません。
そこそこ法律に詳しい圧力団体もありますしね。
想定していないことについては、なかなか深いようですね。
実際に都市計画区域外の地域がある地方都市の特定行政庁に聞いてみたいですね。

以下、雑談。
昔、先輩からこんなことを聞きました。
「都市計画区域外の地域で確認申請を出してきた者がいた。不要だと話したけど預かってくれと言われて預かった。何もしないで預かったままで終わった。」
いや、昭和はいい時代でしたね（笑）

なお、同法の第１条を張ります。
法が要求しているのは、あくまでも「最低の基準」です。
地盤に何をどこまで求めるかは施主と建築士の考え次第。
最低基準の法律なんて関係無し、と言う建築士が多数であることを期待して。
　↓
（目的） 
第一条 　この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。
（1）建築確認は要しません。通常は地盤調査は建築士の指示で行い、建築士が改良等の判断をすることになります。当方の営業地域では、市街化区域のためこれも義務付けられていますが、自治体にも依りますし、都市計画区域外の場合、あくまで建築士の判断です。

（2）完了検査や中間検査は、建築確認を元に行われる手続きですから、建築確認を要さない場合には、この手続きはありません。

（3）ここが一番の問題で、2年前ならば瑕疵担保履行法施行後ですから、本来は供託するか？保険に加入しなければなりません。保険に加入すると、建築確認は要しなくとも、基礎や構造、屋根や防水などに関する検査などがあり、最低限の瑕疵は担保されます。しかし今となってはどうしようもないでしょうし、注文主が許容しているなら、仕方が無いことです。規模により保険加入の義務免責はありませんが、台所や浴室、トイレなど水周りが整備されていない建物「住宅として扱われない建物」は瑕疵保険加入の義務はありません。9坪の建物ですが、居宅ですか？

（4）建物の表示登記は現況主義と言って、現在の建物面積を計測し、土地に対する離れや建物面積など、図面化して、表示登記の申請を行います。ですから、手続き上は問題ありませんし、売主（注文者）が契約書で確定でき、未登記でも固定資産税は課せられているはずですから、その課税明細などの納税義務者を建物所有者と解しますので、問題ありません。図面と言っても求積図であり、一般の平面図の様な図面ではありません。

この手の物件は、現況のまま引渡しが原則ですし、おそらく価格的にも高くは無いでしょうから、あくまで建物の瑕疵リスクは自己で負う意識が必要です。
競売などでの取得と同様だとお考えになられたほうが良いでしょう。

都市計画区域外の新築について

こんにちは。

別荘なんかがこの類になります。

通常、しっかりした建設業者なら確認申請が必要なくとも、建築基準法に沿った建物を計画して施工します。

No.１です。

不動産業者です。

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