築３７年７５０万円のマンション購入するに値するのか

築３７年７５０万のマンションを購入して１５年住んで、築５３年頃に売る予定なのですが、いくらぐらいで売れるのでしょうか？

（大家をしている回答者は当然賃貸をすすめると思うので、大家をしてない人の回答でお願いします。）
（また、「買うと地震のリスクがあるから賃貸のままでいたほうがいいんじゃないか」とかそういう回答もご遠慮してもらいたいです。）

回答よろしくお願いします。

No.6 回答者： golgo13-- 回答日時： 2014/06/26 20:31

築53年としたら、60年まであと7年。

マトモな人なら買いません

デベロッパーがその７年後に買い取ってくれる方を期待して下さい

デベロッパーが買取してくれる金額っていっても期待できるほどの金額ではありません

まあ、築37年で750万円といったらワンルームマンションを想像します

投資用に買って、元がとれるなら買っても良いでしょうが、ただ、15年後に必ず売れる、との妄想だけは決して抱いてはいけません。築60年まで保有する覚悟で買うことです

この回答へのお礼

築６０年になったらデベロッパーが”必ず”買ってくれるんですか？
（”必ず”とはいかなくても”高確率で”買ってくれるのでしょうか？）

自分はこれまでの人生で築６０年のマンションがデベロッパーに買い取られているのをまだ見たことがないんです・・・
それどころか、築６０年超えのマンションすら見たことがないです。
（マンションは戦後になってから建てられたから、築６０年を超えるマンションは世の中に存在してないんじゃないのか！？）

築６０年になったら”必ず”あるいは”高確率で”デベロッパーに買ってもらえるんですか？
また、それが”常識”なのでしょうか？

お礼日時：2014/06/26 22:26

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/26 19:22

古いマンションを買う時にはその資産価値を計算します。

マンション敷地の土地総額を戸数で割って、解体されたときの土地だけの価値を計算します。土地のm2単価は国交省の資料からネット検索できます。

マンションの資産価値は土地と建物を加算したものです。建物価値は新築時価値を法定耐用年数50年で原価償却するのです。マンションの新築建築費はRCなら80万円/坪です。占有面積から新築時の価値が出ます。その値の13/50が現在の建物価値です。自分で計算すると実態が分ります。

その物件が750万円の価値があるのかどうかも検証してください。それが築53年では建物価値がゼロになります。地方都市では実販売価格がこれらの計算値よりも割安で、東京23区では割高なのです。

下落額計算だけならば簡単です。土地の値段は変わらないとして、仮に占有面積66m2なら20坪で新築時には1600万円の建物価値です。それが今では1600×13÷50=416万円です。築53年ではゼロになるので416万円の下落です。750万円の価格が適正ならば750-416=334万円の売値と計算されます。

何事も起こらずに予定どうりに順調に推移すれば、管理費や修繕積立費を入れても賃貸に住むよりも割安と思います。ただ最大のリスクは334万円で最後のババを引いてくれる人がいるのかどうかです。

この回答へのお礼

そういう計算方法で売値って決められていたんですね！

ちなみに、”最後のババを引いてくれる人が現れなかったとき”は、どうなるのでしょう？
（管理費や修繕積立金や固定資産税を払い続けて住み続ける以外に、どのような方法があるのでしょうか？）

お礼日時：2014/06/26 22:20

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/06/26 17:16

価格云々より、売れるかどうかの方が心配でしょうか。

もし、あなたなら築53年のマンションを買いますか？売れずに他で住むことになれば、固定資産税や修繕積立金、管理費等は余計に払わないといけません。

少なくとも、私なら築40年近いマンションなんて買わないと思います。ただ、短期間しか住まないとか、死ぬまで住んで売ることはないというなら選択肢としてはありだと思います。まぁ、それにしても買い手がなさそうだからもっと値切って買うでしょうね。売り値の設定が不明ですが、半額以下から交渉しても良いかもしれませんよ。売主も簡単に売れるとは思ってないでしょうから。

あと、管理の状態も重要です。マンションは管理を買えとも言われるくらいで、これがしっかり出来ていないと価値がありません。定期的な修繕は出来ているか、修繕積立金は足りているか、これの滞納はないか等です。古くなってくれば空き部屋が出てきたり、修繕計画自体が上手くいかないこともあるでしょう。
更に年数が経てば、当然建て替えの話も出てきます。これが議決されれば従うしかなく、この時追加のお金を用意出来なければ出て行くしかありません。自分の持ち分の分は現金で貰えるでしょうが、建物の価値は殆どなく、土地は持ち分が少ないので大した金額でない可能性が高いです。建ぺい率や容積率に余裕があれば、建物を大きくして販売し、少しは賄えるかもしれませんが…。

ということで、売ることが前提なら売り易いことが前提です（売れないリスク）。これに築年数は大いに関わってきますし、ごく駅近とかで需要があれば、元の価格が高くても値下がりも少ないですし有利ではあります（値上がりすることもあり）。

この回答へのお礼

＞マンションは管理を買えとも言われるくらいで、これがしっかり出来ていないと価値がありません。定期的な修繕は出来ているか、修繕積立金は足りているか、これの滞納はないか等です。


「マンションは管理を買え」とは名言ですね！
管理状況がちゃんとしているマンションなのか、修繕の状況はどうなのか、しつこいぐらいにいろいろ不動産屋さんに質問してみたいと思います。


＞これの滞納はないか等です。

滞納があるとそれは購入者が負担することになるということを昨日知りました。汗
滞納がないかの確認もちゃんとしなければいけないと思いました。

お礼日時：2014/06/28 09:55

No.3 回答者： toukai3569 回答日時： 2014/06/26 17:12

RC構造は多分６０年近くになると建て替えの話が出てくる可能性が有ります。

竪替え積立金は有りませんか？賃貸住宅の場合家賃・積立金合計額で１５年で支払合計何年で元が取れますか１５年後はあまり期待できないと思いますが。

この回答へのお礼

建て替えの話になると「どうなる」ということなのでしょうか？

そこは修繕積立金を毎月払うマンションですが、なにせ７５０万のビンボーマンションですから、そんなトコに住むビンボーな住民たちが、軽々と建て替えに賛同するとは思えません。
（確か住民の４分の３が賛成しないと建て替えはできないんでしたよね）

そうすると、建て替えの話になった「どうなる」ことになりそうでしょうか？

お礼日時：2014/06/26 22:30

No.2 回答者： cn94 回答日時： 2014/06/26 17:10

マンションの価値3大要素～

立地、築（基準等）、間取り～

あなたの情報で築だけあっても、立地と間取りがありません。

お宅の価値の3分の2が不明なのです。

＞回答よろしくお願いします

誰も回答できないですね

この回答へのお礼

立地はあまりよくはないですけど、最寄り駅まで徒歩１５分、横浜駅までバスで１５分ですね。
一応横浜なので「そんなに田舎ではない」と自分では思っています。

間取りは２ＬＤＫです。

お礼日時：2014/06/26 22:34

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2014/06/26 16:48

新耐震基準前の建築ですね

施工会社＆構造や維持管理状態　立地条件でしょうが

改修工事は何回位遣られていますか　今後も必要です

売れるでしょうか？？　建て替えになるのではないかな

この回答へのお礼

住民の４分の３が賛成しないと建て替えはできないんじゃなかったでしたっけ・・・！？

そこはビンボーマンションですから、ビンボーな住民たちが、軽々と建て替えに賛同するとは思えないです。汗

建て替えになったときはどうなるのか？（予定外の出費がいるのか！？）
建て替えにならなかったときはどうなるのか？（デベロッパーが買い取ってくれればいいですが、買い取ってもらえなかった場合はどうなるのか？）

まだ見ていたら、回答してもらえるとありがたいです。

お礼日時：2014/06/26 22:36