分譲マンション 管理組合総会について

ずっと賃貸に住んでいましたので、分譲マンションでの管理組合総会などが、どんな感じのものかお教えください。

内覧をしたマンションの住民から年に4回総会があると聞きました。
一般的にその位はあるものなのでしょうか？
内容はどんなものなのでしょうか？

また、総会で理事に選ばれてしまうと、どれほど大変なものなのでしょうか？

持病があり、体調を崩しやすいので色々不安なので、具体的なお話がお聞きしたいです。

No.7 回答者： inon 回答日時： 2014/08/09 11:03

30戸のマンションなら自主管理ですかね。

管理会社が入っていない場合は、管理組合理事は大変ですよ。
うちは１００戸のマンションで管理会社が入っているので、経理、設備点検、非常事態の対応、滞納者への対応等すべて任せておけますので、非常に楽です。ただ、大、中規模修繕の時は管理組合が動かないとコストがかかるので忙しいです。

持病があると言われてもどの程度の物かわかりませんが、軽度の物なら、管理組合理事にならないと言うことは基本的に出来ません。これを容認し出すと理事のなり手がいなくなります。

ただ、理事会が三ヶ月に１回と言われているのでどのような理事会が開かれているのか、管理会社が入っていないと月１回でも足りないくらい事案がありますので、管理会社は入っていそうですね。
その場合は、役職は会計になれば良いですよ。管理会社が出してきた物を見るだけですから

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/08/01 08:46

総会で理事は選ばれますが、小規模のマンションならば、理事は「持ち回り=特定の者を決めず順番」のところもあります。

仕事は、次回の総会の時の議案です。
他に、総会で決められていることず守られているか、などです。
それほど難しく考える必要はなく、要は、そのマンションで生活するうえで不都合なことがあるか否かを話し合い、それを次回の総会に提出し、総会で決議します。
他に、総会で委任された事項も理事会の仕事です。
例えば、専有部分の変更は理事会の承認が必要ですが、その認否などです。
やむを得ない場合は欠席しても仕方がないですが「自己所有」と考えれば、他人に任せるより出席して自らどしどし環境改善に努力すべきと思います。
何しろ、管理は、即、資産価値に影響しますので。

No.5 回答者： securitys 回答日時： 2014/07/27 09:13

　次の言葉をご存知ですか？

・区分所有者
・マンション管理組合
・マンション管理会社
・共用部分
　分らない場合は、『区分所有法』という法律の簡易版を読んで勉強してください。マンション生活にとっては大切なことです。

　さて、本題です。
まず、売主（または仲介不動産会社）から、「管理組合規約/細則」「管理会社契約」など、このマンションで生活するうえでの規則、注意事項類のすべてを見せてもらって熟読してください。そして疑問短点があれば、売主か管理組合の役員か管理会社の担当者に質問してください。これが一番大切なことです。
　もし、これらが提供されなかったり、いい加減な内容であったり、管理組合の役員が不明だったり、管理会社がどこなのかわからなかったりした場合は、こういうマンションは購入しない方が良いです。『マンションは管理を買う』、これが基本中の基本だからです。

次に個々のご質問ですが、

＞年に4回総会があると聞きました。一般的にその位はあるものなのでしょうか？内容はどんなものなのでしょうか？

　管理組合によってまちまちで、管理組合規約、又は細則に明記されています。
一般的には、一回です。それ以外は、総会決議を必要とする事態が発生した場合にのみ臨時に開催されます。

＞総会で理事に選ばれてしまうと、どれほど大変なものなのでしょうか？

　しっかりした住人と、しっかりした管理会社がついているのならば、大変なことなんて殆んどはありません。

　とはいうものの、これを見分けるのは難しいですよね。そこで、ちょっと見ただけですぐに分かるポイントを二つ三つ。
・管理室がきちんとしている。管理人が管理会社のユニホームを着ている。
・エントランス、エレベーターが清潔で静か。子供の遊び場になっているようではろくな住人はいない。
・ごみステーションを見る。収集日でもないのにごみが乱雑に出してあるようならば、ろくな住人はいない。
・通路、非常階段を見る。ここに物（自転車や植木など）が出してあるようならば、ろくな住人はいない。
・犬を抱きかかえもしないでリードにつないだままエレベーターに乗ってくるような住人がいるようでは、ろくなマンションではない。

＞持病があり、体調を崩しやすいので色々不安なので、

　しっかりした住人で構成されている管理組合ならば、何も言わずに回避させてくれます。

この回答への補足

皆様、ご回答ありがとうございました。
この場をお借りしまして、皆様にお礼申し上げます。

補足ですが、総会と理事会を勘違いしていたようで、皆様のを読んでいますと、
年4回というのは、理事会のようです。

ちなみに大規模なマンションではなく、世帯30戸位の小規模マンションになります。

補足日時：2014/07/27 10:15

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/07/27 05:04

総会は、どんな感じかと問われれば、別に出席しなくてもいいものというのが答え。

「委任状」とか、「議決権行使書」の提出が、即ち、出席者としてカウントされるので、そういう「出欠票」さえ出しておけば、無責任な欠席者ということにはならない。よって、たいていの区分所有者(管理組合組合員)は、議長(理事長)への「委任状」提出で済ませ、実際に総会に出席しない。多くのマンションの総会は、新旧役員だけの出席なので、まあ、理事会の延長という感じ。「出欠票」「委任状」は、総会前に「上程議案説明書」と一緒に届けられるので、その用紙に署名押印して返送することになる。

なお、総会は、必ず年に一回開催することが法的に義務付けられている。これを通常総会といい、これを怠ると罰則もある。で、これが全四回ということなら、年に三回もの臨時総会が開催されているということで、これは、大変な不良マンション。出来ることなら、回避すべきマンション。しかし、年に四回というのは、総会ではなく、役員(理事)が集合する「理事会」のことのような気もする。

通常総会(年に一度)の内容は、最低限、四つ。

第一号議案としては、理事会活動報告と年間の収支決算報告の件
第二号議案、管理委託契約更新の件(管理会社に管理を委託している場合)
第三号議案、新役員候補者承認の件(たいてい輪番制なので、自動的に次の役員が決まる)
第四号議案、来期予算承認の件

臨時総会なら、例えば、理事長が多数決で敗れて、自分の信じる事柄が実行できない時、そして、そのまま理事会での多数決に従っていると、法的にも、理事長が提訴される可能性がある時、仕方なく、理事長は、「これでは責任を負えない」と言って退任するという手に出る。転出するということも有る。そういう事態になって、新役員を補充する必要がある時とか、緊急に数百万以上の工事費になる修繕箇所が発生したとか、共用部の一部変更になる案件の是非を問うとか、そういう事態が発生した時、臨時に開催される。

多分、御多分に漏れず、そのマンションも役員は輪番制のはず。で、輪番制の理事になったら、何もしないのが基本。たいてい、任期は二年なので、何事もないのを祈って、二年が経過するのを待つ。何かやろうとしても、必ず反対する人が居て、そして、何らかの利得があるから、そういうことをやりたいのだと邪推される。特に、中途から入居する人が、役員をやる時、妙な行動をしないよう監視されるので、尚更、理事会でも、発言しないよう努めるのが得策。何かやろうとして、身内とか、知り合いの専門業者に仕事を依頼するというパターンが一番危険。間違いなく袖の下を疑われる。


まず、管理会社が入っているマンションなのか、または、自主管理なので、管理会社はおらず、全部をマンション居住の役員がやっているのかを確認しましょう。

次に、直近の「総会議事録」の閲覧を求めれば、総会で、何が承認されてきたかが分かる。修繕積立金会計の残高も分かる。この「総会議事録」は法的にも必ず見せて貰えることになっているので、是非、総会議事録の閲覧を求めましょう。

そして、役員は、名前だけの役員で良いのかと尋ねてみましょう。あるいは、そういうことも、総会議事録で分かる。

で、どうしても輪番制役員を回避できないということなら、監事は理事会への出席義務はないので、「監事をやりたい」と、役員互選の席では、一番先に申し出るという手もある。

No.3 回答者： yana1945 回答日時： 2014/07/27 04:12

戸建に２９年住み、初めての分譲型マンションに転居して、３．５年。

現在理事です。（２年任期）
月１回の理事会も、築８年近くなると、故障修理の議題が多くなり、
年１回の総会では足りず、臨時総会を年２～３回開催し、高額の修理費の
予算執行の承認を貰います。
分譲住宅は、各世帯の購入金額差が少ないマンション程、価値観が一致
し易いです。
２，０００万円台～２億円迄、分譲価格に幅が有りすぎると、意見集約が
大変です。（金銭的価値観が違いすぎ）

No.2 回答者： zzhei 回答日時： 2014/07/27 01:04

総会は、年１回は必ず行わなければいけませんが(通常総会)、それ以外は必要に応じて開催されます。

総会は、必ず出席しなければならないわけではありません。開催前に必ず議案書を確認しますので、出席するほどでもないと思ったり都合がつかない場合は、委任状を書き欠席されれば良いだけのことです。
議案は、管理費会計の収支やマンションの修繕計画の話などでしょうか。規約を変える場合などは総会で決議さらる必要がありますので、何か決議事項があれば議案に挙がってきます。
理事会であれば、毎月開催されるところもありますので、理事になったら多少大変かも知れません。理事の負担が大きいところは、役員報酬を支払ったりする位ですから。
賃貸入居者や高齢者ばかりのマンションは、成り手がいないので、そもそも理事を置いていない場合もあります。
理事は持ち回りでやる場合が多いようですが、中にはワンマンで何年も続ける理事長がいるようなマンションもあります。
何にしても、マンションの規模やタイプ(ファミリー向けとか)によってかなり違いますので一概には言えません。マンションの過去の総会・理事会の議事録を確認されたり、他の住民の方に聞いた方が良いと思います。

参考URL：http://www.daiwalifenext.co.jp/tips/guidance/int …

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2014/07/27 00:40

順番だから、なんて理由だけで、

入居２年目で、世話役に。
なぜか三役になってしまいました。
管理費を滞納する方に対する対策から始まり、
なに一つ決めるにも、オーナーと連絡が取れません。
オーナーが住んでいるのは１１０世帯で半数ほど。
屋上の防水から、ＴＶアンテナのブースターの新調から、高架水槽の掃除まで、
基本三役がします。水道から汚水がでるとか、給湯機のパンクなんて序の口。
あわや大火災なんてのも日常的なんですね。
市役所と固定資産税の交渉とか。およそ、個人住宅で起こる事態を
１１０世帯の代表としてやりあう必要があるのです。
そして、その努力は、総会で、その苦労を知らない外部オーナーが
けちょんけちょんにけなしたりするんですね。
相当の世話好きでなければやってられません。
それをすべて外部委託すれば、倍ぐらいな管理費を徴収する必要がでてきますしね。
いずれにせよ一度は役員をやってみられることをお勧めします。
物事の見方がかわるかもです。